¿No tienes claro si puedes reclamar la cláusula suelo de una hipoteca cancelada?, ¿quieres saber si estás afectado por una cláusula suelo?, ¿cómo reclamarla?, el abogado experto en Derecho de la contratación, Alfredo Martínez Muriel, resuelve todas las dudas relacionadas a dicha temática.
Introducción
Antes de abordar la cuestión planteada acerca de si es posible reclamar la cláusula suelo con relación a una hipoteca cancelada (cuestión que afecta a decenas de miles de familias en España), conviene tener presente las siguientes cuestiones:
¿Qué es la cláusula suelo?
Lo cierto es que la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios suscritos lo son a interés variable referenciado a un índice, al que se le suma un diferencial previamente pactado con la entidad financiera.
Cuota a pagar:
De este modo, el interés retributivo que deberemos abonar al banco –lo que, junto a la parte del capital prestado que iremos devolviendo cada mes, conforma la cuota mensual a pagar-, dependerá de la suma de dos elementos:
- Uno fijo que no variará hasta que la hipoteca sea cancelada (consistente en el citado diferencial. Supongamos que, por ejemplo, de 0,5 %).
- Otro variable consistente en el índice al que se referencia el interés a abonar en el préstamo (en la inmensa mayoría de los casos consiste en el EURIBOR) que habrá que recalcular con la periodicidad determinada en el préstamo hipotecario (generalmente con carácter anual).
Por ello, siendo uno de esos elementos variables, lo que debamos abonar en concepto de interés al banco oscilará al alza o a la baja (pagaremos más o menos), en función de la evolución del índice tomado como referencia. Siendo por ello por lo que hablamos de préstamos a interés variable.
Expuesto cuanto antecede, las entidades financieras advirtiendo que, a la vaticinada escalada del Euribor prevista para la primera década del año 2.000, podría seguirle un periodo de contracción de dicho índice (con la consiguiente pérdida que les supondría que sus clientes de prestamos variables le pagarán menos), tomaron la determinación de protegerse frente al previsible bajada, incluyendo en los referidos préstamos hipotecarios lo que hoy conocemos coloquialmente como Cláusula Suelo.
Consistiendo dicha Cláusula Suelo en la inclusión en esos préstamos a interés variable de un tipo de interés mínimo que necesariamente habrá de ser abonado, con independencia de que la variabilidad a la baja del Euribor debiera hacer pagar menos a sus clientes.
Ejemplo:
De este modo si, por ejemplo, hubiéramos suscrito un préstamo hipotecario variable en el año 2.007, y hubiéramos pactado abonar al banco como interés Euribor más 0,5 %, deberíamos haber pasado a pagar un 5 % menos de tipo de interés desde el año 2008 (en el que el Euribor llegó a estar al 5,19 %), al año 2.020 (en ese año, encontrándose el € en cifras negativas del -0,5 %, el % de interés a pagar tras sumar el diferencial de 0,5 % sería 0).
Lo que en términos económicos supondría tener que abonar unos 350 € mensuales menos por nuestro préstamo.
Salvo, claro está, que tuviéramos en nuestro préstamo la referida cláusula suelo (por ejemplo del 3,5 %), en cuyo caso en vez de tener que pagar ese 0 % de interés en el año 2.020, pagaríamos siempre y como mínimo ese 3,5 % de suelo fijado como tope.
¿Cómo saber si estoy afectado por la cláusula suelo?
Podemos empezar a sospechar que tenemos Cláusula Suelo, si advertimos que en los últimos años no nos ha ido bajando la hipoteca.
Y ello por cuanto que, como ya hemos indicado, siendo la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios variables y referenciados a Euribor, la notable evolución a la baja el citado índice en los últimos 10 años, necesariamente debería haber conllevado una gran bajada de la cuota mensual del préstamo a pagar.
En cualquier caso, para estar seguros lo aconsejable es pedir asesoramiento especializado a un Abogado quien, tras examinar el préstamo hipotecario, podrá determinar sin duda la posible inclusión de la referida Cláusula Suelo.
La cantidad que conseguiremos al reclamar la cláusula suelo será equivalente a todo lo que nos hayan cobrado de más por la aplicación de la referida cláusula desde su activación (generalmente producida a partir el año 2.009) hasta su completa eliminación.
Alfredo Martínez Muriel, abogado especializado en Derecho de la contratación.
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¿Cómo reclamar la cláusula suelo?
Lo cierto es que, pese a las miles de sentencias favorables ya obtenidas a lo largo de los últimos 10 años (la primera que obtuvo este letrado fue dictada por un Juzgado de Primera Instancia de Málaga en el año 2.008), las entidades financieras no van a proceder voluntariamente a eliminar las cláusulas suelo ya existentes y, mucho menos, a devolver lo cobrado como consecuencia de su aplicación.
Y ello por cuanto que, sabiendo que al final no les van a demandar todos los afectados (no más del 60 % de los afectados), les resulta más barato afrontar todos los pleitos que devolverles de manera amistosa al 100 % todo lo debido (pues lo que deban abonar por esas condenas, será superado con mucho por lo que le cobran por la citada Cláusula Suelo a los que deciden no reclamarles).
Es más, aún cuando se creó un procedimiento extrajudicial para intentar solucionar esta cuestión, la realidad nos ha demostrado que es muy deficiente (pues las entidades financieras rara vez devuelven, a través de dicho mecanismo, todo lo que deben), por lo que no queda otra opción que la vía judicial.
Obviamente, aunque la probabilidad de éxito es altísima (superior al 95%), el profesional a quien confiemos nuestro asunto será el más indicado para determinar la viabilidad de la reclamación.
¿Cuánto dinero podré recuperar al reclamar la cláusula suelo?
La cantidad que conseguiremos al reclamar la cláusula suelo será equivalente a todo lo que nos hayan cobrado de más por la aplicación de la referida cláusula desde su activación (generalmente producida a partir el año 2.009) hasta su completa eliminación.
Así, aunque la determinación exacta de dicho importe dependerá de tres factores, a saber: i) el importe del préstamo, ii) el diferencial pactado (0,5%, 1%, 1,5 %, etc.) y iii) el tipo fijado como Cláusula Suelo (2,5%, 3 %, 3,5 %, etc.); lo cierto es que por término medio (partiendo del arquetipo de préstamo otorgado en España: importe 180.000 €, con un diferencial del 0,5 % y una cláusula suelo del 3,5 %) conseguiríamos un beneficio de más de 45.000 € en atención, tanto a la cantidad que conseguiríamos recuperar (unos 25.000 €), como a lo que conseguiríamos ahorrarnos a futuro al conseguir la eliminación de la citada cláusula suelo (unos 20.000 €)
Siendo, ese importante beneficio a obtener, lo que precisamente hace que las entidades financieras no accedan a eliminar la cláusula suelo y devolver lo cobrado como consecuencia de su aplicación de manera voluntaria.
¿Puedo reclamar la cláusula suelo de una hipoteca cancelada?
Sí, se puede reclamar tanto la eliminación de la cláusula suelo y devolución de lo cobrado como consecuencia de su aplicación en los préstamos vivos, como la devolución de lo cobrado por dicha cláusula en cualquier hipoteca cancelada.
Dicha posibilidad ha sido la admitida por multitud de Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales. Citando a mero título de ejemplo, y entre otras muchas, la sentencia de 8/2/2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 Bis de Málaga en la que, tras entender que pese a que los casos de hipoteca cancelada no se puede solicitar la declaración de nulidad de la cláusula suelo (al no aplicarse ya), admite con rotundidad que sí se puede solicitar la devolución de lo cobrado como consecuencias de su aplicación.
Y ello por cuanto que, como bien argumenta el citado Juzgado de Primera Instancia, en tal caso existe un interés evidente por parte del consumidor en que se le devuelva lo cobrado por la referida cláusula suelo.
Es más, teniéndolo ya bastante claro los diferentes Juzgados de Primera Instancia de España (y las respectivas Audiencias Provinciales), la posibilidad de reclamar la cláusula suelo respecto de una hipoteca cancelada, dicha cuestión ha sido confirmada ya por nuestro Tribunal Supremo en su sentencia de 12/12/2019.
Por ello, no hay duda alguna de que se puede reclamar la cláusula suelo de una hipoteca cancelada.
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