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¿Cuál es el plazo para reclamar gastos de hipoteca? Cuándo puedo reclamar por una cláusula abusiva al banco? En el artículo de hoy, el abogado Francisco Torrijos Garrido, resuelve todas nuestras dudas sobre cuál es el plazo para reclamar gastos de hipoteca, cuál es el trámite a seguir y las novedades .

¿Hay cuatro años de plazo para reclamar gastos de hipoteca, como dice el banco?

Las entidades bancarias siempre han defendido la existencia de un plazo máximo, plazo que variaban en función de los datos concretos de cada pleito pero que en cualquiera de los casos fijaban como máximo en cuatro años, mientras que los consumidores han defendido la existencia de un plazo mayor.

Esta postura del banco sembraba y siembra múltiples dudas en muchos abogados que veían con inquietud la postura del banco dado que en caso de tener favorable acogida supondría una condena en costas al consumidor.

No obstante, esa discusión ya ha sido ampliamente superada por diferentes pronunciamientos del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han venido a zanjar definitivamente esta cuestión.

¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de hipoteca?

Lo primero que ha de tenerse presente es que, en los procedimientos en los que se reclaman los gastos de constitución de hipoteca, debemos solicitar la nulidad de la Cláusula de imposición de Gastos al deudor hipotecario.

Si no solicitamos la nulidad de la referida Cláusula el plazo para solicitar la devolución será de cuatro años, pero realmente será difícil que prospere la acción dado que, en mi opinión, que prospere una acción de devolución es inseparable de que se declare la nulidad de la cláusula.

 De esta forma, solicitar la devolución de las cantidades abonadas es una acción con pocos visos de prosperar si no va anudada a una declaración de nulidad de la cláusula que impone los gastos al consumidor deudor hipotecario.

 En cuando al plazo para pedir la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades abonadas indebidamente, la Jurisprudencia ya ha señalado reiteradamente que estamos ante la nulidad de una cláusula y por tanto sería una acción imprescriptible. Tanto se trata de Cláusula de imposición de Gastos, de Cláusula Suelo o de cualquier otro tipo de Cláusula abusiva.

De esta forma, se podrá solicitar la nulidad de la cláusula de imposición de gastos en cualquier momento posterior a la firma de la hipoteca y al desembolso de los gastos.

¿Qué puedo reclamar en gastos de hipoteca?

Los gastos que en este momento se están devolviendo, conforme a la Jurisprudencia señalada por el Tribunal Supremo, son:

  • la mitad de los gastos de notaría por constitución de hipoteca
  • los gastos de Registro de la Propiedad por inscripción de la escritura de constitución de hipoteca
  • los gastos de tasación, en caso de que hayan sido impuestos por la entidad bancaria.

Los gastos correspondientes al Impuesto sobre actos Jurídicos documentados en este momento no se están devolviendo dado que el Tribunal Supremo así lo estimo y se está a la espera de que se pronuncie al respecto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

En determinados casos se imponen otra serie de gastos que también se pueden reclamar. Este es el caso de los gastos que en un determinado momento se imponían al consumidor por la intermediación en la operación hipotecaria. Concretamente algunos colaboradores de las entidades bancarias intermediaban para conseguir la hipoteca al consumidor y cargaban sus honorarios como parte de los gastos de constitución de hipoteca que se cargaban al consumidor.

”No es previsible que a lo largo del presente año haya un pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea al respecto, y posiblemente este se haga esperar hasta 2021”

Abogado Francisco Torrijos

¿Cuál es el trámite para reclamarlos?

Para reclamar los gastos de constitución de hipoteca, antes de interponer una demanda judicial debemos hacer una reclamación previa a la entidad bancaria a fin de que, si la entidad bancaria se niega a devolver las cantidades indebidamente cobradas, y obtenemos sentencia favorable, exista condena en costas.

Así las cosas, en muchos casos las entidades bancarias están aceptando voluntariamente  la devolución de una serie de gastos sin llegar a pleitear, y la única forma de poder conseguir esa devolución de forma voluntaria es la interposición de una reclamación previa.

¿ Se puede reclamar el impuesto de actos jurídicos documentados?

Según ha establecido el Tribunal Supremo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados debe ser soportado por el deudor hipotecario, de forma que se ha pronunciado ya por el alto  tribunal de forma reiterada que en los procedimientos judiciales en los que se reclame la nulidad de una cláusula de gastos y la consiguiente devolución de cantidades indebidamente abonadas no se incluirá en ningún caso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

No obstante, ya son varias las cuestiones prejudiciales que se han elevado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que aclaren su el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe ser soportado o no por el consumidor, y ello en base a que una interpretación purista de la normativa vigente hasta 2019 podría cargar dicho gasto a la entidad bancaria.

¿Qué ocurrirá si existe una sentencia favorable del tribunal de justicia de la Unión Europea?

No es previsible que a lo largo del presente año haya un pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea al respecto, y posiblemente este se haga esperar hasta 2021.

No obstante en caso de que por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea se considere que el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ha de soportarlo la entidad bancaria el consumidor podrá pedir la devolución de la cantidad indebidamente abonadas por el impuesto y ello independientemente de que haya interpuesto anteriormente un procedimiento pidiendo la devolución del resto de cantidades. 

¿Hay alguna novedad respecto a las costas?

Respecto a las costas en los procedimientos de reclamación de Gastos hemos de destacar que  la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 16  de Julio de 2020 deja claro en su pronunciamiento al respecto de las costas en los procedimientos de reclamación de Gastos que, en todos los casos, las costas han de ser impuestas a la entidad bancaria, dado que disponer otro reparto de costas en función de las cantidades que el tribunal considere que ha de devolverse vendría a disuadir a muchos consumidores de reclamar unos gastos que les han sido cargados en virtud de una cláusula nula.

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