Modelo de reclamación de gastos hipotecarios: ¿Qué son los gastos hipotecarios?, Pero ¿A quién corresponde pagar estos gastos? ¿Cuándo se pueden reclamar los gastos hipotecarios? A continuación, el abogado experto en Derecho de la Contratación, Javier Nieto Montero, nos da la respuesta a estas preguntas.
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios son aquellas obligaciones, bien impuestas por ley o bien impuestas por el banco para acceder a un préstamo garantizado mediante hipoteca. A la hora de formalizar una hipoteca, los gastos más importantes a los que hacer frente son los siguientes:
1. Gastos de tasación del inmueble
2. Gastos de Notaria
3. Gastos de Registro de la Propietadad
4. Gastos de Gestoría
5. Impuestos (Actos Jurídicos Documentados)
Pero ¿A quién corresponde pagar estos gastos?
La Ley 5/2019, Reguladora de los contratos de préstamo hipotecario establece la distribución de estos gastos, así para responder a esta pregunta debemos conocer si el préstamo que hemos formalizado es de fecha anterior o posterior a la entrada en vigor de esta Ley (en vigor desde el 16 Junio 2019).
| Reparto de gastos hipotecarios (fuente: BOE y Banco de España) | ||
| Gasto | Contratos formalizados antes del 16/06/2019, fecha de entrada en vigor de la ley 5/2019 (conforme a la doctrina del Tribunal Supremo) | Contratos formalizados después del 16/06/2019, fecha de entrada en vigor de la ley 5/2019 |
| Gastos de tasación | Entidad | Cliente |
| Gastos registrales | Entidad | Entidad |
| Gastos de gestoría | Entidad | Entidad |
| Gastos notariales | 50% cada uno | Entidad |
| Impuesto Actos Jurídicos Documentados (IAJD) | Cliente | Entidad (*) |
¿Cuándo se pueden reclamar los gastos hipotecarios?
El plazo par reclamar los gastos hipotecarios está sujeto a debate por la doctrina, un sector opina que el plazo para reclamar es de 5 años, mientras otro sector opina que la acción para reclamar es imprescriptible y por tanto es posible reclamar en cualquier momento.
Por ello es conveniente recopilar la documentación que disponemos de los gastos hipotecarios (copia de la Escritura, facturas de Notaría, Registro, Tasación y Gestoría) y posteriormente presentar una reclamación previa frente al banco con el que hemos formalizado el préstamo hipotecario.
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Pasos para reclamar los gastos hipotecarios
Como ya hemos avanzado, debemos recopilar la documentación que disponemos de nuestro préstamo hipotecario (Escritura Pública de Préstamo Hipotecario, Facturas de Notaría, Registro, Gestoría y Tasación y justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y presentaremos reclamación previa ante la entidad bancaria con la que hemos formalizado la hipoteca.
Si en un plazo de dos meses la entidad la rechaza o no contesta deberemos acudir a los Tribunales en defensa de nuestros derechos e intereses legítimos.
Modelo de reclamación de gastos hipotecarios
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº XX DE XXXX
D. XXXX, Procuradora de los Tribunales, ante el Juzgado comparece y como mejor proceda en Derecho D I C E :
Lo hago en nombre y representación de D. XXXX, con domicilio en XXXXXX, con NIF número XXXXXX, según se acredita mediante apoderamiento “apud acta”, que se adjunta como (documentación correspondiente).
Mediante el presente escrito formulo DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO en ejercicio de ACCIÓN DE DECLARACIÓN DE NULIDAD DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN frente a la Entidad Bancaria XXXXX con domicilio en XXXXX.
Todo ello en base a los siguientes hechos:
PRIMERO – De la Escritura del préstamo hipotecario
En fecha de 12 de Abril de 2011 DOÑA XXXX, suscribió con la entidad bancaria XXXX Escritura de Préstamo Hipotecario, por importe de 150.000 euros, destinado a financiar la adquisición de su vivienda habitual, sita en XXXXX y sobre la que recayó la garantía hipotecaria del préstamo en cuestión.
Adjuntar la documentación correspondiente.
SEGUNDO – Del perfil de los contratantes
Que mi mandante llevó a cabo todo el proceso de contratación en su condición de consumidor, ya que como se puede observar en el contrato, el capital prestado lo es para adquirir lo que hoy constituye su vivienda habitual.
TERCERO – Nulidad de la Cláusula Gastos
Dicha cláusula repercute todos los gastos a mi mandante, por lo que debe ser reputada nula de pleno derecho.
Como consecuencia de la aplicación de la citada cláusula, mi mandante ha satisfecho las siguientes cantidades:
- Aranceles notariales: XXX euros.
- Aranceles registrales: XXX euros.
- Gestoría: XXX euros.
- Tasación: XXXX euros
Adjuntar la documentación correspondiente.
CUARTO – De la reclamación previa y contestación de la entidad bancaria
Mi mandante interpuso reclamación previa que fue rechazada por la entidad financiera.
Adjuntar la documentación correspondiente.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
A) DE ÍNDOLE PROCESAL:
I.- Jurisdicción y competencia.-
Resultan de aplicación los artículos 117.3 de la Constitución Española; 2, 9.2, 21.1 de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio del Poder Judicial (LOPJ) y los artículos 5 y 36 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Según el acuerdo de 28 de diciembre de 2017 de la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial, se atribuye la competencia territorial, en la provincia de XXXX al Juzgado XXX.
II.- Capacidad y legitimación de las partes.-
La capacidad y legitimación de las partes viene establecida en los artículos 6 y 10 de la (LEC).
De igual forma resultan de aplicación los artículos 3 y 4 del Real Decreto 1/2007 de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras normas complementarias.
En nuestro caso, la parte actora ostenta la condición de consumidor y la entidad demandada ostenta la condición de empresario a los efectos de la referida norma.
III.-Representación Procesal y defensa letrada.
Artículo 23 LEC: “Intervención de procurador. 1. La comparecencia en juicio será por medio de procurador legalmente habilitado para actuar en el tribunal que conozca del juicio”.
Mi mandante está representado en este procedimiento por el Procurador que suscribe, legalmente habilitado para actuar en el Juzgado ante el que comparezco.
Artículo 31 LEC: “Intervención de abogado. 1. Los litigantes serán dirigidos por abogados habilitados para ejercer su profesión en el tribunal que conozca del asunto. No podrá proveerse a ninguna demanda que no lleve la firma de abogado.”
IV.- Procedimiento.-
Ámbito del juicio ordinario. Artículo 249.1.5º LEC: “Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: Las demandas en que se ejerciten acciones relativas a condiciones generales de contratación en los casos previstos en la legislación sobre esta materia, salvo lo dispuesto en el punto 12º del apartado 1 del artículo 250”.
V.- Cuantía.-
Es INDETERMINADA ya que la acción principal que se está ejercitando es una acción individual de nulidad de distintas condiciones generales de la contratación que conlleva indefectiblemente a dicha indeterminación, todo ello de acuerdo con el artículo 253.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
B) DE ÍNDOLE MATERIAL:
1.1. Normativa de aplicación
A) Aranceles Notariales:
B) Aranceles registrales:
C) Gestoría:
Artículo 89.4 TRLGDCU.
1.2. Jurisprudencia sobre la abusividad de los gastos de formalización del préstamo hipotecario
– Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, n.º 705/2015, de 23 de diciembre.
– Sentencias Audiencias Provinciales.
INTERESES
Conforme a los arts. 1101 y 1108 del Código Civil, la cantidad adeudada devengará el interés legal como cantidad líquida desde la fecha de su abono, con independencia de los intereses de la mora procesal establecidos en el art. 576 LEC.
COSTAS
Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 LEC, en los procesos declarativos se impondrán las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.
SOLICITO AL JUZGADO:
Tenga por presentado este escrito con los documentos que le acompañan y sus copias y, en la representación que ostento tenga por formulada DEMANDA DE PROCEDIMIENTO ORDINARIO frente a XXXX, mediante la que se ejercita la acción de NULIDAD de las Condiciones Generales de la Contratación referidas y previos los trámites legales y procesales, se celebre audiencia previa y, en su caso, fase de Juicio, y se dicte Sentencia en la que se acuerde:
Declare la nulidad de pleno derecho, por abusiva, de la Estipulación QUINTA (Gastos) y, como consecuencia de la nulidad condene a la entidad demandada a:
A) Eliminar la cláusula declarada nula: Cláusula “Gastos”.
B) Restituir a la parte actora las siguientes cantidades más intereses legales:
– Mitad del importe de los gastos de Notaría: XXX euros.
– Importe íntegro de los gastos de Registro: XXX euros.
– Importe íntegro de los gastos de Gestoría: XXX euros.
– Mitad del importe de los gastos de tasación: XXX euros
1.3. Condene en costas a la entidad demandada
PRIMER OTROSÍ DIGO.- que esta parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 231 LEC y a tal efecto manifiesta en este acto su disposición a subsanar los defectos en los que hubiera incurrido y de cumplir los requisitos exigidos por la Ley.
SOLICITO AL JUZGADO, que acuerde de conformidad con lo interesado.
Es justicia que respetuosamente pido en XXXX, a XX de XXX de XXXX
Fdo. Abogado y Procurador
¿Cuánto dinero puedo recuperar si reclamo por los gastos de mi hipoteca?
El importe que se puede recuperar depende del importe del préstamo, pero es posible recuperar una media de entre 1.500 y 2.000 euros.
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