Multa por cerramiento de terraza: ¿cómo actuar?

Multa por cerramiento de terraza: ¿Qué es? ¿Qué permisos necesito para hacer un cerramiento de terraza? ¿Cuándo prescribe? Pasos a seguir para poner la multa y documentación necesaria para recurrirla. Todas estas cuestiones se resuelven a mano de Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

Introducción

Si has recibido una multa por cerramiento de terraza posiblemente fuiste denunciado por algún vecino, transeúnte o funcionario que consideró el cerramiento ilegal y dio aviso al ayuntamiento.

Si los papeles están en regla –permisos y autorizaciones–, solo hay que acudir al ayuntamiento y aclarar la situación del cerramiento de la terraza. En caso contrario, estamos en problemas.

¿Qué es el cerramiento de la terraza?

Se habla de cerramiento de una terraza cuando a este espacio de tu piso o vivienda lo cubres con un techo y cierras los espacios laterales, de modo permanente, estacional o móvil, sin haber consultado antes con los vecinos o el ayuntamiento si podías hacer el cerramiento de la terraza.

Al cerrar la terraza se modifica la vivienda, aumentando la superficie del inmueble y modificando su aspecto exterior. El aumento de la superficie implica una mayor demanda de servicios y si la terraza da a la calle implica además una alteración de la fachada.

El monto de la multa por cerramiento de terraza puede variar entre los 1.500 y los 30.000 euros, dependiendo del área afectada y de las distintas normativas de los ayuntamientos y las comunidades autónomas.

Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

Si el cerramiento de una terraza se realiza sin cumplir con los requisitos legales y administrativos correspondientes es posible que surja una denuncia por parte de vecinos que se sientan afectados, o por parte de cualquier persona o funcionario que haya notado la modificación en la terraza, lo que puede derivar en una multa por cerramiento de terraza.

¿Qué permisos necesito para el cerramiento de una terraza?

La mejor manera de evitar una multa por cerramiento de terraza es cumplir con los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, y en la normativa urbanística del ayuntamiento que corresponda.

Lo primero es determinar en el ayuntamiento si es posible hacer la modificación y si el exterior del edificio no se encuentra bajo alguna figura de protección urbanística. 

Determinar también si hace falta una memoria técnica y una licencia de obra para hacer el cerramiento de una terraza.

El siguiente paso es informar a la comunidad de vecinos del proyecto de cerramiento, y conseguir la aprobación por escrito en Junta de Propietarios (con las tres quintas partes a favor, es decir, un 60 % de los votos).

Luego, solicitar el permiso para el cerramiento de la terraza en el ayuntamiento y pagar las tasas e impuestos que correspondan.

Los costes y demoras que puedan producirte estas gestiones y trámites siempre serán inferiores a los de una multa, y además podrías verte obligado a desmantelar la terraza.

Pasos a seguir ante una multa por cerramiento de terraza

El monto de la multa por cerramiento de terraza puede variar entre los 1.500 y los 30.000 euros, dependiendo del área afectada y de las distintas normativas de los ayuntamientos y las comunidades autónomas.

La multa seguramente irá acompañada por un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, es decir, por una orden para desmantelar el cerramiento y regresar la terraza a su apariencia original.

Al presentarse una multa por cerramiento de terraza estos son los pasos que se aconseja seguir:

• Buscar asistencia legal para asesorarte en todo el proceso. Una de las primeras cosas a determinar es si se trata de una falta grave o leve, y si existe posibilidad de legalizar la terraza.
• Se debe determinar claramente el tiempo de realización de la obra y si esta ha prescrito o no. De ser así, es posible alegar en contra del expediente sancionador.
• Hay que determinar si el cerramiento es clandestino o ilegal. Se considera clandestino cuando se saltaron los trámites y el cierre podría haber sido hecho legalmente; y se considera ilegal cuando no había ninguna forma legal de hacer el cerramiento.
• En el segundo caso probablemente lo único que quede por hacer sea el pago de la multa por cerramiento de terraza, y proceder a la restauración (desmantelar el cerramiento).
• En el primer caso, cuando es posible legalizar la obra, se puede recurrir la multa por cerramiento de terraza.

Documentación para recurrir una multa por cerramiento de terraza

Se plantean al menos dos situaciones si vas a recurrir una multa por cerramiento de terraza, vinculadas al tiempo de prescripción.

Si la obra no ha prescrito y es legalizable, lo recomendable es iniciar el proceso de legalización, presentando un proyecto de legalización y solicitando la licencia de obra.

Luego hay que actualizar los datos en la Sede Oficial del Catastro, para obtener el Certificado de Coordenadas Georreferenciadas; firmar en notaría junto a la escritura una Declaración de Obra Nueva y llevarla al Registro de Propiedad.

Es posible de esta manera legalizar la terraza, aunque esto no anula la sanción; habrá que pagar la multa.

Si la obra ha prescrito (han pasado más de cuatro años desde su construcción) y el ayuntamiento insiste en imponer una multa por cerramiento de terraza, se puede realizar una inversión de carga de la prueba ante los tribunales competentes, lo que significa demostrar frente al ayuntamiento que la obra ya cumplió el tiempo de prescripción.

Para probar que el cerramiento de la terraza tiene más de cuatro años se debe contar con contratos, facturas y otros documentos que permitan fechar la construcción, y si es posible, fotografías aéreas de la época.

Una vez demostrada la prescripción de la obra se puede proceder a legalizar la obra sin pagar la multa.

Naturalmente, hay excepciones: si el cerramiento de una terraza afecta a un vecino, el plazo de prescripción puede ampliarse a cinco años.

Si el cerramiento además afecta seriamente a la comunidad de vecinos, y se considera una falta grave, el plazo puede ampliarse hasta los 30 años.

¿Cuándo prescribe un cerramiento de terraza?

Depende de la normativa de la comunidad autónoma y oscila entre los 4 y los 15 años, aunque en la mayoría es de 4 años de haberse concluido el trabajo de cerramiento de la terraza.

Hay que tener en cuenta que en la mayoría de las comunidades el cerramiento de las terrazas se considera una falta grave, por lo que hay que prestar atención a los plazos más largos de prescripción. He aquí seis ejemplos:

• Andalucía: 1 año, leve, y 4 años, grave y muy grave.
• Aragón: 1 año, leve, 4 años, grave y muy grave, 10.
• Castilla y León: 4 años, leve, 8 años, grave y 10 años, muy grave.
• Cataluña: 2 años, leve, 4 años, grave y 6 años, muy grave.

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