Indemnización por expropiación de la junta de compensación: ¿Qué es una junta de compensación? ¿Cómo se reclama? ¿Cuáles son los criterios para valorar una indemnización por expropiación de la junta de compensación? Pasos para realizar la reclamación. A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Guillermo Aguillaume Gandasegui, responde de forma detallada a las preguntas planteadas anteriormente.
¿Qué es una junta de compensación?
Como ya hemos explicado en anteriores artículos, las juntas de compensación son agrupaciones de propietarios de suelo que tienen encargada la ejecución de un ámbito urbanístico (sector, unidad de ejecución, unidad de actuación, etc.). De esta manera, para que existan, es necesario que, antes de su constitución, se hayan aprobado todos los instrumentos de planeamiento necesarios para poder transformar urbanísticamente el ámbito en cuestión (Plan General, Plan Parcial, etc.), y, además, que en esos instrumentos se establezca que sus previsiones que se van a ejecutar por el sistema de compensación, es decir, por los propietarios del ámbito constituidos en Junta.
Motivos por los que se produce una expropiación
Para comprender bien las razones por las que se producen expropiaciones en el desarrollo de la actividad de una Junta de Compensación, es necesario tener en cuenta que la aprobación del planeamiento, cuando comporta la transformación urbanística de los terrenos, trae consigo, porque así lo contempla la legislación urbanística, lo que en el terreno de la expropiación se llama “declaración de utilidad pública y necesidad de expropiación” (ver arts. 9 y 15 de la Ley de Expropiación Forzosa y art. 42.3 del TR de la Ley del Suelo de 2015).
Este efecto se produce porque la Ley considera de interés público la transformación urbanística de los terrenos. Por esa razón, una vez que se aprueba dicha transformación en el instrumento de planeamiento aplicable, el suelo incluido queda “afectado” o convertirse en suelo urbano o re-urbanizado (aunque se produzcan transmisiones de la propiedad). Como consecuencia de ello, las cargas que los propietarios deben cumplir para la transformación de los terrenos (cesión de suelo, ejecución de obras de urbanización) se garantizan con el valor de los terrenos (arts. 16.3 y 18 del TR de la Ley del Suelo de 2015).
¿Cuándo se constituye una Junta de Compensación?
La efectiva constitución de la Junta de Compensación (o aprobación de la iniciativa de compensación) se produce cuando el Ayuntamiento competente así lo aprueba, lo que suele requerir una mayoría suficiente entre los propietarios del ámbito afectado, determinada por la legislación urbanística autonómica (normalmente es el 50%, como sucede en Andalucía, Madrid o Cataluña).
Esta constitución de la Junta es un momento crucial en relación con las preguntas que contestamos, porque es el trámite a partir del cual se van a computar plazos para el resto de propietarios no firmantes de la iniciativa, a fin de que decidan si quieren o no adherirse a la Junta. Los plazos para manifestar la adhesión a la Junta o el rechazo a la misma varían según la legislación urbanística (un mes en Madrid o en Cataluña), y, por regla general, la no adhesión a la Junta va a traer como efecto que los terrenos de los propietarios no adheridos pueden ser expropiados para ejecutar el planeamiento.
¿Se tiene derecho a indemnización si se es víctima de una expropiación?
Lógicamente, esta expropiación está sujeta a las garantías generales del ordenamiento jurídico (art. 33.3 de la Constitución y Ley de Expropiación Forzosa), que, fundamentalmente, consisten en que se debe producir una indemnización por la pérdida de la propiedad, lo que, en el lenguaje de la expropiación, se llama “justiprecio”.
Para abordar el resto de preguntas es también importante señalar cuál es el papel de la Junta de Compensación en la expropiación. Solamente las administraciones territoriales tienen potestad expropiatoria, de modo que, en el caso de ejecución del planeamiento urbanístico, la administración expropiante será el Ayuntamiento. Las Juntas de Compensación, en este esquema, tienen el papel de “beneficiarias” de la expropiación, es decir, son quienes reciben la propiedad del suelo expropiado por el Ayuntamiento y son quienes, por lo tanto, deben abonar en último término el justiprecio de la expropiación.
¿Cómo reclamar una indemnización por expropiación de la junta de compensación?
Vamos a comenzar contestando a esta pregunta con un consejo muy sencillo, pero que en la práctica genera no pocos quebraderos de cabeza: es fundamental tener los bienes correctamente inscritos en el Registro de la Propiedad (lo que se expropia es suelo). En un procedimiento de expropiación de suelo, es muy difícil reclamar una indemnización por los derechos no inscritos en el Registro. Hablamos de derechos inscritos porque no se indemniza solamente la privación del derecho de propiedad como pleno dominio, sino también la de otros derechos como los de usufructuarios, nudos propietarios, condóminos, etc. Y por supuesto, téngase en cuenta que no solamente se indemniza el suelo, sino también las construcciones y las plantaciones, por ejemplo de árboles.
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Funcionamiento de los plazos de la reclamación
Un segundo consejo a tener en cuenta es que los plazos van a ir muy rápido al principio y muy lentos en cuanto que se hayan ocupado las fincas y abonado el justiprecio que calcula la Administración. Por eso, para el propietario individual, conviene estar preparado para presentar sus valoraciones debidamente justificadas, también las referidas a construcciones y plantaciones, que generan no pocas discrepancias.
Partiendo de estas premisas, debe tenerse en cuenta, en primer lugar, que el abono del justiprecio es una garantía esencial en toda expropiación forzosa (art. 33.3 de la Constitución). Por lo tanto, siempre el expropiado va a percibir una indemnización, la cuestión es de qué cuantía y cuándo la recibe. Dado que los criterios para fijarla y los pasos del procedimiento se incluyen en las dos siguientes preguntas, baste una última indicación sobre cómo reclamar la indemnización.
Tipos de procedimientos de expropiación urbanística
En las expropiaciones urbanísticas se aplican dos tipos de procedimientos diferentes: el de tasación individual y el de tasación conjunta. A efectos de reclamar la indemnización o justiprecio, la diferencia principal entre ellos es que, en el de tasación individual (que es el que regula la Ley de Expropiación Forzosa), es primero el expropiado el que tiene que presentar una “hoja de aprecio”, es decir, su valoración de los bienes que se expropian, y la Administración actuante decide si la acepta o no. Sin embargo, en el procedimiento de tasación conjunta, es la Administración la que elabora un proyecto, en el que determina un valor conjunto del suelo que luego aplica a cada finca individual, y le notifica a cada expropiado su valoración, que puede lógicamente oponerse.
En ambos casos, y como antes advertíamos, los plazos para alegar son breves (20 días hábiles o un mes), de manera que para hacer estas valoraciones conviene ponerse en marcha con rapidez, a fin de reunir los informes periciales necesarios para sustentar la reclamación que se pretende formular.
Criterios de valoración de la indemnización por expropiación de la junta de compensación
Los criterios para determinar la indemnización en las expropiaciones en las que la junta de compensación es la beneficiaria vienen establecidos en los arts. 34 y ss. del Texto Refundido de la Ley del Suelo y en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
Recordemos que, en muchas ocasiones, además de suelo como tal, también es necesario expropiar plantaciones o edificaciones y estas se valoran según los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa. En este artículo nos centramos en la valoración del suelo.
En las expropiaciones en juntas de compensación, teóricamente se pueden expropiar dos tipos de suelo. Normalmente se va a expropiar suelo no transformado urbanísticamente, el cual, de acuerdo con el art. 21 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, tiene la clasificación de suelo rural a estos efectos. Atención, es suelo rural a efectos de su valoración expropiatoria todo el suelo que no esté en efecto urbanizado. Sin embargo, en algunas ocasiones, aunque excepcionales, se constituyen Juntas de Compensación para llevar a cabo el desarrollo de suelos urbanos, pero no consolidados, en los que son necesarias actuaciones de re-urbanización, reforma interior, o de equidistribución. No obstante, la situación normal en caso de expropiación por una junta de compensación es la primera, por lo que a continuación nos centramos en explicar los criterios de valoración del suelo rural, que será el más comúnmente expropiado en estos casos.
Valoración del suelo según la ley
Para comprender los criterios vigentes de valoración del suelo, es necesario recordar que se reformaron de manera radical con la Ley del Suelo de 2007. Esta Ley fija un sistema de valoración que se limita a considerar únicamente dos clases de suelo: rural y urbanizado, con la idea de que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro (art. 36 de la LEF).
El anterior sistema de la Ley del Suelo de 1998, en el que se consideraba una valoración específica para el suelo urbanizable delimitado, se abandonó en 2007 y hasta ahora así se mantiene. De este modo, la vigente regulación pretende “impedir la especulación” (art. 47 CE) “desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto”, indica la exposición de motivos de la LS de 2007.
Criterios para la valoración del suelo rural
De este modo, y de conformidad con el art. 36 del vigente TRLS de 2015, se tienen en cuenta únicamente dos criterios generales para la valoración del suelo rural: el fundamental es el de capitalización de rentas, que se corrige con unos “factores objetivos de localización”. El detalle de cómo se aplican estos criterios puede verse en los arts. 7 a 18 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.
Es sumamente complejo, y de ahí la importancia de contar con un apoyo pericial para defender la valoración. Muy sucintamente, puede decirse que en el cálculo de la renta se tiene en cuenta no solamente la real, sino también la potencial, tomando como referencia la mayor de ellas, y que, aunque la Ley se refiere a renta “anual”, esto no quiere decir que la indemnización se limite a la renta de un año, sino que en la fórmula (que es un sumatorio en el que el límite superior es infinito) se tiene en cuenta la capacidad del terreno de generar renta durante un período indefinido de tiempo.
Es clave para ello el tipo de capitalización utilizado, que conforme a la Disposición Adicional 7ª del TR de la Ley del Suelo, está vinculado a la rentabilidad de la deuda pública y es por lo tanto relativamente bajo.
Factores de corrección por localización
Debe también tenerse en cuenta que al valor obtenido mediante la capitalización de renta se le van a aplicar tres “factores de corrección por localización”:
- Accesibilidad a núcleos de población
- El de accesibilidad a actividades económicas
- Y el de singular valor ambiental o paisajístico.
El art. 17 del Reglamento de Valoraciones determina las fórmulas de cálculo de estos coeficientes de corrección, y son todas de una gran complejidad. De nuevo una buena razón para procurarse un informe pericial cuanto antes.
Pasos para reclamar la indemnización por expropiación de la junta de compensación
Como antes hemos apuntado, los pasos específicos para cada caso de expropiación dependen de si se está utilizando el sistema de tasación individual o del de tasación conjunta. También varían en función de la Comunidad Autónoma, ya que todas han regulado las expropiaciones urbanísticas. Por eso, hacemos aquí un resumen de las características más importantes del procedimiento.
Recordemos siempre que quien expropia no es la Junta, es el Ayuntamiento, y que la Junta actúa como beneficiaria de la expropiación (recibe el suelo y paga el justiprecio), de modo que es también parte en el procedimiento y puede impugnar las expropiaciones.
El sistema está basado en que la vía administrativa se divide en dos pasos:
En primer lugar se fija un justiprecio por la Administración actuante, que normalmente se abona de inmediato, y esta decisión es, en segundo lugar, recurrible ante unos órganos que son los Jurados o Comisiones de Expropiación (la terminología varía según la Comunidad: jurados territoriales, jurados provinciales, comisiones provinciales, etc.). Estos jurados son órganos administrativos, pero tienen una composición especializada y con frecuencia incrementan la valoración realizada por la Administración.
Finalmente, la decisión del jurado o comisión de expropiación es recurrible ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, normalmente ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma, de modo que la indemnización final, en caso de recurso, será la que fijen los tribunales de justicia.
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