Vía de apremio en junta de compensación: ¿Qué es? ¿Quién debe llevar el trámite? ¿Qué hacer ante ella? Obligaciones de los miembros de la junta de compensación. Derechos del propietario deudor ante una vía de apremio en junta de compensación. A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, explica la respuesta a estas preguntas.
Introducción
La vía de apremio en junta de compensación es una medida excepcional cuando se presentan situaciones de impago por parte de un propietario que forma parte de un sistema de compensación.
Las juntas de compensación son entidades creadas por grupos de propietarios de parcelas que se unen para ejecutar un plan de urbanismo, lo que implica solicitar créditos, contratar empresas y desarrollar proyectos.
Cuando uno o varios propietarios no pueden asumir los gastos y se atrasan con las cuotas, pueden crear una situación en la que la junta de compensación se vea cuestionada por la Administración (el ayuntamiento), que podría cuestionar la capacidad de gestión de la junta y proponer maneras menos independientes de manejar el urbanismo.
En estos casos la Ley autoriza a la junta de compensación a actuar en contra de los deudores, bien sea a través de vía de apremio o por expropiación.
¿Qué es la vía de apremio en junta de compensación?
La vía de apremio en junta de compensación consiste en exigir a uno o varios propietarios el pago inmediato de las cuotas atrasadas que adeuden a la junta de compensación, o exponerse a ser expropiados.
Los propietarios o comuneros, parte de un sistema de compensación para la ejecución de un urbanismo, tienen dos obligaciones: el pago de las cuotas, según el tamaño de los terrenos; y permitir que se realicen en sus parcelas las obras del urbanismo.
Los miembros de la junta de compensación tienen una serie de gastos comunes en el urbanismo: instalación de servicios, nivelación de los terrenos, canalización, arborización, etc.
El pago de créditos y contratistas se distribuye entre todos los propietarios que participan en el urbanismo.
Cuando un propietario o comunero se atrasa en el pago de sus cuotas puede provocar a su vez que la junta de compensación se atrase en los compromisos derivados del urbanismo, exponiéndose a ser interpelada por la administración.
La junta está obligada a informar de estos retrasos a la Administración, para evitar que ésta actúe de acuerdo con el artículo 183 del Reglamento de Urbanismo (decreto 3288/1978), que la habilita para intervenir la gestión, y reemplazar el sistema de compensación por uno de cooperación.
¿Quién debe llevar el trámite de vía de apremio en junta de compensación?
La junta de compensación debe solicitar al deudor que pague las cuotas atrasadas y esperar treinta días; de no darse la respuesta esperada (el pago), debe solicitar a la Administración (por lo general el ayuntamiento correspondiente), que utilice la vía de apremio para:
“Exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a los promotores de actuaciones de transformación urbanística” (artículo 58.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Cumpliendo con el artículo 181 del Reglamento de Gestión Urbanística (Real Decreto 3288/1978), “Las cantidades percibidas aplicando este procedimiento se entregarán por la Administración actuante a la Junta de Compensación”.
En pocas palabras, el Ayuntamiento, a solicitud de la junta de compensación, cobrará lo que adeude el propietario y se lo entregará a la junta de compensación.
En algunos casos el Ayuntamiento puede delegar en la junta de compensación el trámite de la vía de apremio, pero incluso entonces se debe informar al ayuntamiento, para evitar o paralizar cualquier procedimiento por incumplimiento hecho por la Administración contra la junta.
Contacta con el abogado
¿Qué hacer ante una vía de apremio en junta de compensación?
Cuando un propietario deudor es objeto de una vía de apremio en junta de compensación tiene pocas opciones: pagar lo que adeuda a la junta de compensación, a través del ayuntamiento, o directamente a la junta si el ayuntamiento está de acuerdo.
El propietario también puede pagar las cuotas atrasadas cediendo terreno a la junta para que la distribuya entre los otros miembros del proyecto.
Y la otra opción es solicitar la expropiación, que se le pague el justiprecio y retirarse del proyecto de urbanismo.
De acuerdo con el artículo 181 del Reglamento de Urbanismo, la expropiación podrá ser ejecutada por la Administración en beneficio de la junta de conservación.
Es decir, que el terreno del deudor pasaría a manos de la junta, que deberá redistribuirse entre todos los miembros del proyecto urbanístico (que posean terrenos).
Obligaciones de los miembros de la junta de compensación
La principal obligación de una junta de compensación es llevar a buen puerto el proyecto de urbanismo que está administrando. Pero existen también otras obligaciones de la junta, contempladas en los artículos 181 y 182 del Reglamento de Urbanismo.
- La junta de compensación está obligada, ante la Administración, a desarrollar el proyecto de urbanismo con las características aprobadas y en el tiempo previsto. Su incumplimiento puede generar multas y sanciones por parte de la Administración.
- También está obligada a informar al ayuntamiento de cualquier retraso causado por uno o varios propietarios, y a solicitar la vía de apremio o expropiación de la o las parcelas.
- Por último, tiene obligaciones con los propietarios que participan en el proyecto, sean o no miembros de la junta.
La junta de compensación también debe velar por el cumplimiento de todas las normas urbanísticas en la ejecución del proyecto, pues será responsable de cualquier violación o falta, y deberá compensar con sus recursos la demolición y restauración de obras.
Derechos del propietario deudor ante una vía de apremio en junta de compensación
Ante una vía de apremio en junta de compensación, el propietario tiene derecho a pagar las cuotas atrasadas, con los intereses y recargos, antes de que el ayuntamiento opte por medidas más fuertes, como la expropiación.
Si no cuenta con recursos financieros, el propietario puede pagar la deuda cediendo partes de su terreno, para que sea redistribuido entre los otros miembros de la junta, o se use como forma de pago a los contratistas.
También es un derecho del propietario, si no puede cancelar las cuotas que adeuda, solicitar la expropiación y que se le pague el justiprecio.
¿Quieres contactar con el abogado experto en Derecho Urbanístico Fernando Ortega Cano? Solicitar llamada.
Quizá también te interese:
Heredar derecho de cobro del justiprecio
La Junta de compensación te puede obligar a pagar cuotas sin regirse por el principio de equidistribucion que contempla la ley?
Tengo una parcela de 700,15m2 y me quieren cobrar lo mismo que una de 950m2, de hecho me acaba de llegar el segundo aviso, yo ya tengo pagado más de mí coeficiente, de hecho me tendrían que devolver pero lo quieren hacer «lineal» como podría pararlo?