Recurrir justiprecio en expropiación forzosa: ¿Qué es el justiprecio? ¿Qué elementos integran el justiprecio en la expropiación forzosa? ¿Cómo se calcula el justiprecio? ¿Cómo hacer este recurso? En este artículo, Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico responde a estas dudas.
Introducción
Hablamos de justiprecio para referirnos a la indemnización que el Estado debe pagar a los afectados por una expropiación forzosa.
La expropiación forzosa es un acto administrativo contemplado en la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa (LEF), en el que el Estado adquiere de modo coactivo (es decir, contra la voluntad) el patrimonio de un particular, por motivos de utilidad pública o de interés social.
Por ejemplo, cuando se expropian casas o edificios porque se va a construir una nueva avenida, o va a pasar una línea de transporte; o cuando se expropian granjas y terrenos porque van a ser inundados por un nuevo embalse, o porque va a pasar una carretera.
Si las partes no llegan a un acuerdo en el justiprecio el siguiente paso es acudir ante el Jurado Provincial de Expropiación, donde el particular deberá presentar una hoja de aprecio elaborada por un perito, y esperar por la resolución del Jurado.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
Son diversos los motivos por los que el Estado, el gobierno provincial o los municipios pueden acudir a una expropiación forzosa, pero la misma debe ir siempre, o casi siempre, acompañada por una indemnización justa para los afectados, que es lo que se conoce como justiprecio.
¿Qué es el justiprecio en la expropiación forzosa?
El justiprecio o precio justo es la indemnización a la que tiene derecho el propietario cuando se realiza una expropiación forzosa. Si no existiera esta indemnización se trataría entonces de una confiscación de bienes, y no de una expropiación como tal.
La Administración debe realizar un inventario de los bienes a expropiar, calcular su valor y acordar con el propietario el justo precio a indemnizar, tal y como se señala en los artículos contenidos en el Capítulo III de la Ley de Expropiación Forzosa (artículos 24 a 47).
Ejemplo
Supongamos que la Comunidad Autónoma de Madrid declara de utilidad pública un edificio para poder ampliar un centro hospitalario.
Una vez que haya dado el paso siguiente, que es declarar la necesidad de ocupación, deberá determinar con los propietarios de cada piso, y con el apoyo de peritos, el valor de cada inmueble para establecer el justiprecio a pagar por la expropiación.
El proceso para alcanzar un justiprecio que satisfaga a ambas partes puede prolongarse a veces varios años, aunque por ley debería pagarse seis meses después de haber llegado a un acuerdo.
Elementos que integran el justiprecio en la expropiación forzosa
Los elementos que integran el justiprecio se derivan del contenido de los artículos 36, 41, 43 y 47 de la LEF. En los tres primeros se habla sobre los criterios para la tasación de los bienes a expropiar, su valor objetivo, y qué elementos se deben considerar:
- Valor objetivo: es el valor real y concreto del patrimonio que se va a expropiar, de acuerdo con los precios del mercado. En la tasación no tendrá ningún efecto el valor subjetivo de la propiedad expropiada.
- Reparación de daños causados al propietario por la expropiación: beneficios que dejará de percibir o pérdidas que le causará la expropiación. Por ejemplo, cuando el objeto de la expropiación es un comercio, una mina en actividad o una granja productiva.
- Desestimación de mejoras realizadas luego de haberse declarado la necesidad de ocupación: en la tasación del valor de la propiedad no podrán incluirse obras o trabajos iniciados después de haberse declarado la expropiación.
- Aumentos debidos a la expropiación: el justiprecio tampoco considerará el aumento en los precios de inmuebles y terrenos debidos al proyecto o actividad causa de la expropiación.
Por otra parte, el artículo 47 contempla un porcentaje como “premio de afección”, correspondiente al 5 % del justiprecio acordado, como una manera de compensar los posibles daños emocionales causados al propietario por la expropiación.
Contacta con el abogado
Regulación de justiprecio en expropiación forzosa
Todos los aspectos relativos al justiprecio se encuentran regulados por los artículos contenidos en el Capítulo III (“De la determinación del justo precio”) de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa (LEF), que van desde el artículo 24 hasta el artículo 47.
También regulan el justiprecio los artículos 25 a 47 contenidos en el Decreto de 26 de abril de 1957 por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa.
¿Cómo se calcula el justiprecio?
Siguiendo el artículo 36 de la LEF, la indemnización se calcula de acuerdo con el valor objetivo y real de los bienes al momento de iniciarse el expediente de justiprecio.
Conviene que el particular disponga de una tasación elaborada por un perito calificado,
para contrastar con la oferta que realice la Administración.
En caso de tratarse de una finca, de un comercio o de alguna clase de industria que genere ingresos o beneficios al particular, estos deben verse reflejados en la indemnización, tomando como referencia el último balance o rendición de cuentas hecho por el particular.
¿Cómo recurrir el justiprecio en la expropiación forzosa?
Existen al menos tres momentos e instancias en que el expropiado puede recurrir el justiprecio propuesto por el Estado, la provincia o el municipio:
- La Administración
- El Jurado Provincial de Expropiación
- Los tribunales en lo contencioso-administrativo
Recursos por instancia:
- Ante la Administración: Se puede recurrir el justiprecio cuando el expropiado considera que el monto propuesto por la Administración no se corresponde con el valor real del patrimonio en cuestión. En ese caso puede presentar una hoja de aprecio ante la Administración, que deberá responder en unos 20 días.
- Ante el Jurado de Expropiación: si las partes no llegan a un acuerdo en el justiprecio el siguiente paso es acudir ante el Jurado Provincial de Expropiación, donde el particular deberá presentar una hoja de aprecio elaborada por un perito, y esperar por la resolución del Jurado.
- Ante los tribunales: es el último paso y se da cuando el Jurado de Expropiación falla en contra del particular y en favor de la Administración.
El juez que lleve la causa puede nombrar a un perito independiente, pero no hay que olvidar que la resolución del Jurado de Expropiación tendrá un gran peso en la decisión definitiva.
Es recomendable contar con una tasación del patrimonio objeto de la expropiación, elaborada por un profesional calificado apenas se declare la necesidad de ocupación, y posteriormente buscar el apoyo de un abogado administrativo, si la discusión en torno al justiprecio se complica.
¿Quieres contactar con el abogado experto en Derecho Urbanístico Fernando Ortega Cano? Solicitar llamada.
Quizá también te interese:
Precio expropiación terreno rústico