Precio expropiación terreno rústico: Motivos de expropiación. ¿Cómo se fija? ¿Qué pasa si no se acepta el precio? ¿Puedo evitar la expropiación? Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico responde a estas preguntas.
Introducción
Cuando la administración pública inicia un procedimiento de expropiación es importante que diferenciemos si se trata de terreno rústico o no. El precio de expropiación de terreno rústico es un valor importante a tener en cuenta para que puedas conocer cuánto es lo que la administración va a abonar en el justiprecio.
El justiprecio es el precio justo que la administración debe pagar en un proceso de expropiación de terreno rústico. El precio expropiación se calcula considerando el valor de los bienes y los derechos patrimoniales.
Según la legislación existen dos formas de calcular el justiprecio o precio expropiación que son:
- Se puede llegar a un acuerdo mutuo entre las partes para fijar el precio expropiación.
- Puede ocurrir que no haya acuerdo en el precio expropiación entre el usuario y la administración. En este caso, si han trascurrido 15 días será necesario que el agricultor presente un informe pericial que llevará al Jurado Provincial de Expropiación y el jurado será quien decida el precio expropiación.
- Ante el precio expropiación fijado por el jurado el usuario podría interponer un recurso si no está de acuerdo.
Existe otro concepto en el precio de expropiación de terreno rústico que es el premio de afección. Suele reclamarse en las expropiaciones según establece la Ley y representa un 5 % del precio del terreno.
La fijación del precio de expropiación suele realizarse de acuerdo con el valor del terreno y de los bienes que son objeto de expropiación. Los criterios para esta valoración suelen venir reflejados en la legislación. No obstante, es necesario que el usuario que va a ser expropiado esté de acuerdo con el valor establecido para la expropiación.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
Motivos de expropiación
Con independencia del precio de expropiación de terreno rústico una de las cuestiones que surgen ante este procedimiento son los motivos de expropiación. Para los usuarios suele ser importante conocer los motivos de expropiación, ya que es necesario que estén bien justificados por parte de la administración pública.
Generalmente, cualquier expropiación de terreno rústico es necesario que se declare la utilidad pública o interés social. Sea cuales sean los motivos de expropiación será necesario que se abone una indemnización.
Si la administración no justifica el fin de interés social en el proceso de expropiación será un acto ilegal y no podrá llevarse a cabo. Existen algunos motivos de expropiación que ya vienen definidos y así establecidos en la propia normativa y son los que te contamos a continuación:
- Utilidades para la industria.
- Por razones de urbanismo.
- Por la necesidad de ocupaciones temporales.
- Por la realización de obras públicas.
Existen diversas normativas que son las que establecen cómo se debe calcular el precio de expropiación. Por un lado, tanto la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana como la Ley de expropiación forzosa y reglamento de desarrollo de la Ley de expropiación forzosa.
¿Cómo se fija el precio de expropiación de terreno rústico?
La fijación del precio de expropiación suele realizarse de acuerdo con el valor del terreno y de los bienes que son objeto de expropiación. Los criterios para esta valoración suelen venir reflejados en la legislación.
No obstante, es necesario que el usuario que va a ser expropiado esté de acuerdo con el valor establecido para la expropiación. Además, hay que tener en cuenta que en el proceso de expropiación se generan ciertos impuestos que deben abonarse.
Los impuestos más destacados son el Impuesto sobre el Incremento de bienes de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre sociedades (IS).
En general estos impuestos deben seguir pagándose, en el caso del IBI deberá abonarlo el expropiado mientras no haya cobrado el justiprecio y se haya realizado la ocupación.
Contacta con el abogado
¿Qué pasa si no se acepta el precio de expropiación de terreno rústico?
Como hemos comentado, aunque te comuniquen la expropiación de tu propiedad puede que no estés de acuerdo con el precio que se haya fijado para la expropiación. En este caso, existe la opción de comunicar tu desacuerdo y habrá que iniciar una negociación con la administración.
En este proceso será necesario que la administración proponga un valor de acuerdo con la legislación y en función del valor de los terrenos y de los bienes que se van a expropiar. Hasta que no haya un acuerdo entre ambas partes no se podrá fijar el justiprecio.
En los casos más extremos en los que no se llega a ese acuerdo la decisión del precio final la fijará un tribunal y en este caso, es importante que los expropiados busquen un abogado que pueda asesorarles en todo el proceso.
¿Puedo evitar la expropiación de mi terreno rústico?
Generalmente, cuando se inicia un proceso de expropiación hay que tener muy claro que el expropiado no puede negarse. Si todo el proceso se hace de forma correcta y está debidamente justificada la utilidad pública de la expropiación el proceso se llevará a cabo.
Lo que si puede hacer el usuario es recurrir sin o está de acuerdo con la decisión o si detecta que hay algo ilegal en el proceso. De igual forma, no tiene la obligación de aceptar el justiprecio que se le ofrece y puede recurrirlo para obtener la cantidad que considera realmente justa.
Hay algunas recomendaciones que deberías tener en cuenta en un proceso de expropiación. Trata de leer siempre la letra pequeña, de forma que no firmes ningún documento sin antes leerlo bien.
Habitualmente te harán firmar el acuerdo junto con el acta de ocupación evitando así que cobres el importe por los cultivos que tengas en ese momento. Aunque hayas recurrido el justiprecio, es conveniente que aceptes el importe que te ofrece la administración, aunque estés pendiente de tu reclamación.
Por otra parte, se recomienda cultivar los terrenos, ya que si tienes los terrenos cultivados en el momento de la expropiación su valor aumentará y tendrán que abonarte la producción.
Deberás elaborar la hoja de aprecio correctamente para que puedas tener derecho a todo el importe que hayas reclamado. Por ello, es aconsejable que busques especialista en expropiaciones y abogados que puedan elaborarte esta documentación de forma correcta para que no te veas perjudicado.
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