Junta de compensación: cómo reclamar la adquisición de fincas

Junta de compensación: ¿Qué es? Funcionamiento. ¿Aplica IVA en las adquisiciones de la junta de compensación?  ¿Cómo salir de una junta de compensación? ¿Puedo pedir la disolución? Prescripción de la reclamación de cuotas de la junta. ¿Qué acciones hay contra la junta de compensación de un copropietario? En esta ocasión, el abogado experto en Derecho urbanístico, Guillermo Aguillaume Gandasegui, responde a estas y otras muchas preguntas acerca de la junta de compensación.

Introducción

La pregunta se formula en unos términos un poco ambiguos, pero se comprende que se está refiriendo a como evitar o revertir que una Junta de Compensación adquiera de manera forzosa las fincas de los propietarios que no se han adherido a ella, o bien a cómo conseguir que se modifiquen las fincas que se han adjudicado como consecuencia del Proyecto de Reparcelación.

Para podar contestar a esta pregunta y las demás que se formulan, es necesario poner en contexto la actuación de las juntas de compensación. Enseguida explicamos qué son y cómo funcionan, pero antes es necesario saber para qué sirven.

Las juntas de compensación son agrupaciones de propietarios de suelo que tienen encargada la ejecución de un ámbito urbanístico (sector, unidad de ejecución, unidad de actuación, etc.).

De esta manera, para que existan, es necesario que antes se hayan aprobado todos los instrumentos de planeamiento necesarios para poder transformar urbanísticamente el ámbito en cuestión (Plan General, Plan Parcial, etc.), incluyendo en ellos, por otra parte toda la ordenación detallada o pormenorizada del ámbito, y, además, establaeciendo que se va a ejecutar por el sistema de compensación, es decir, por los propietarios del ámbito constituidos en Junta.

¿Qué es una junta de compensación?

Como hemos apuntado, una Junta de Compensación es, en esencia y para explicarlo de una manera simple, una suerte de asociación de propietarios, pero no una cualquiera. La Junta se constituye porque el planeamiento urbanístico lo permite, al establecer el sistema de compensación (iniciativa privada) para la ejecución del planeamiento urbanístico, de modo que nace con una finalidad de interés público, y se puede crear cuando, entre los propietarios del ámbito afectado, concurre la mayoría necesaria, que determina la legislación urbanística autonómica (normalmente es el 50%, como sucede en Andalucía, Madrid o Cataluña). 

Sin entrar en este artículo en los trámites necesarios para su constitución, hay que indicar que la misma la tiene que aprobar el Ayuntamiento del Municipio correspondiente, que a partir de ese momento tutelará su actuación y que, para el cumplimiento de sus finalidades urbanísticas, la Junta de Compensación tiene reconocida legalmente la cualidad de órgano administrativo, lo que le confiere determinadas potestades que no tiene una asociación normal. 

La acreditación de la propiedad del suelo en España se debe hacer normalmente mediante la certificación de la titularidad de los terrenos emitida por el Registro de la Propiedad, aunque existen desde luego situaciones en las que los terrenos sujetos a transformación no están correctamente inscritos.

Guillermo Aguillaume Gandasegui, abogado experto en Derecho urbanístico.

Funcionamiento junta de compensación. 

El funcionamiento de una Junta de Compensación se asemeja en algunos aspectos al de una comunidad de propietarios, pero con enormes diferencias.

Se asemeja en el sentido de que en ella están representados y tienen derecho a voto los propietarios que se hayan integrado en la Junta, y en que el peso de sus votos depende del porcentaje que, de la totalidad de los terrenos del ámbito, posea cada miembro en propiedad.

Sin embargo, el funcionamiento normal suele ser muy profesionalizado, en la medida en que una parte importante de los terrenos suele estar en manos de promotores profesionales, y suelen tener unos órganos de gobierno colegiados, del tipo de un consejo de administración. En todo caso, todo el detalle de su funcionamiento viene regulado en sus Estatutos, que el Ayuntamiento tiene que aprobar al mismo tiempo que la constitución de la Junta como tal. 

Es muy importante indicar que las decisiones de la Junta de Compensación en materia urbanística tienen carácter administrativo y que, por eso, pueden ser recurridas en alzada ante el Ayuntamiento correspondiente, y, por otro lado, la Junta tiene algunas capacidades especiales, como por ejemplo requerir al Ayuntamiento para que exija por vía de apremio (ejecución forzosa administrativa) las cuotas de urbanización que pasas los propietarios miembros. 

¿Aplica IVA en las adquisiciones de la junta de compensación? 

Esta cuestión es más relativa al derecho tributario que al derecho urbanístico. No obstante, lo que sí podemos señalar es que, con la legislación urbanística vigente en cada autonomía, la mayor parte de ellas definen las juntas de compensación como “fiduciarias”.

¿Qué significa esto?

Que al integrarse en la Junta los propietarios no transmiten a la Junta la propiedad de sus terrenos, sino, únicamente, el derecho a tomar decisiones sobre los mismos relativas a su transformación urbanística, y que, por otro lado, los terrenos quedan “afectos” o “afectados” a dicha transformación, lo que quiere decir que su transmisión a un tercero no altera la vinculación de esos suelos a su transformación urbanística (esto se publica en el Registro de la Propiedad). 

Partiendo de la premisa anterior, en estos casos, mayoritarios, en los que la propiedad de los terrenos no se transmite a la Junta de compensación, no se devenga el IVA, ya que no hay “entrega de bienes” en los términos de la Ley reguladora de este impuesto. 

¿Cómo salir de una junta de compensación?

El propietario puede salir de la Junta, los terrenos no. Como antes hemos dicho, una vez que se constituye la Junta y que se adhiere un propietario a ella, sus terrenos en el ámbito urbanístico quedan “afectos” al cumplimiento de las finalidades y esta afección tiene carácter “real”, lo que quiere decir que va unida a la propiedad de los terrenos. 

De este modo, si un propietario vende los terrenos, el nuevo adquirente los compra como formando parte de la Junta de Compensación, es decir, que los terrenos se quedan, y, aunque el propietario inicial puede “salir”, su adquirente queda subrogado en la misma posición en la Junta. Esta subrogación se produce también en el caso de transmisión de los terrenos por legado o herencia (transmisión mortis causa). 

¿Puedo pedir la disolución de la junta de compensación?

Se puede pedir, desde luego, la disolución, pero cuando la Junta haya cumplido todas sus finalidades. Es decir, que el Proyecto de Reparcelación tiene que estar inscrito completamente y sin impugnaciones y que, por otra parte, las obras de urbanización tienen que estar completamente terminadas, recepcionadas por el Ayuntamiento, los avales entregados se tienen que haber devuelto y no deben existir pleitos pendientes. 

En los supuestos en los que la Junta quede bloqueada en su actuación, lo que se puede hacer es impulsar ante el Ayuntamiento el cambio de sistema de ejecución por otro de naturaleza pública (por ejemplo, el de cooperación), y al cambiarse el sistema de ejecución, entonces se puede pedir la disolución de la Junta. 

Prescripción de la reclamación de cuotas de la junta de compensación. 

El Tribunal Supremo ha aclarado que el plazo de prescripción para la reclamación de cuotas de urbanización es el plazo general de cinco años para el ejercicio de acciones personales del art. 1.964 del C.Civ. Este plazo se puede interrumpir tanto por vía extrajudicial (reclamaciones remitidas por la Junta a los propietarios), como por vía administrativa si el Ayuntamiento inicia la vía de apremio. 

¿Cómo se acredita la propiedad en las juntas de compensación? 

La acreditación de la propiedad del suelo en España se debe hacer normalmente mediante la certificación de la titularidad de los terrenos emitida por el Registro de la Propiedad, aunque existen desde luego situaciones en las que los terrenos sujetos a transformación no están correctamente inscritos.

Cuando la titularidad no está inscrita, la forma de acreditarla es probar el “título” (compraventa, herencia, donación, etc.) y la posesión de los terrenos. 

Debe tenerse en cuenta que la finalidad de la Junta es, entre otras, aprobar un Proyecto de Reparcelación en el que se redefinan todas las fincas de origen para adaptarlas al planeamiento que se está ejecutando, de modo que en él se han de adjudicar a los propietarios la totalidad o parte de unas nuevas fincas que crea el Proyecto, las “fincas de resultado”. Para que esta operación tenga validez, es necesario que, después de ser aprobado el Proyecto en el Ayuntamiento, se lleve al Registro de la Propiedad y se inscriba. 

En el caso de que haya fincas que no están inscritas en absoluto (“no inmatriculadas” en lenguaje registral) o que lo estén a favor de personas que no sean los titulares actuales, esta situación debe quedar aclarada y depurada en la tramitación administrativa del Proyecto de Reparcelación para que, cuando éste sea aprobado, el Registrador de la Propiedad pueda modificar las circunstancias que aparecían recogidas en el Registro o que no aparecían en absoluto.

En casos de que conste un titular diferente al que recoja el Proyecto de Reparcelación, lógicamente es necesario notificarle la tramitación del mismo. 

Requisitos para la adquisición de fincas por la junta de compensación. 

La Junta de Compensación puede adquirir los terrenos que transforma urbanísticamente por cuatro vías fundamentales: 

•       El Proyecto de Reparcelación. 
•       Transmisión previa de los propietarios. 
•       Expropiación a los propietarios no adheridos. 
•       Monetización del aprovechamiento de cesión al Ayuntamiento. 

Proyecto de reparcelación

Ya hemos explicado en qué consiste el Proyecto de Reparcelación, y en él se suelen adjudicar una parte de los terrenos del ámbito a la propia Junta, con la finalidad de que ésta pueda venderlos o hipotecarlos y con ello obtener fondos para financiar la ejecución de las obras de urbanización. 

Transmisión previa de los propietarios

En algunas juntas de compensación -creo que son una minoría- los propietarios pueden transmitir a la Junta sus terrenos al adherirse a ella, pero las razones fiscales que antes hemos indicado hacen que normalmente no se siga esta opción.

Expropiación a los propietarios no adheridos

La expropiación es la manera que tiene la Junta de adquirir los terrenos de los propietarios que, no siendo miembros constituyentes de la Junta, y una vez que el Ayuntamiento les ha notificado la constitución de la Junta, no hayan decidido adherirse a ella (normalmente tiene un mes para hacerlo).

Lógicamente, los propietarios adheridos van a adquirir la obligación de pagar cuotas de urbanización, mientras que los que no se adhieran no, pero verán como se expropian sus terrenos. La expropiación la hace el Ayuntamiento como Administración pública expropiante, pero quien debe pagar las indemnizaciones (justiprecios) es la Junta de Compensación como beneficiaria de la expropiación, pues los terrenos expropiados se le van a entregar a ella.

La fijación de los justiprecios es también recurrible, primero en vía administrativa ante unos jurados especiales, y, en segunda instancia, ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa

Monetización de aprovechamientos

Finalmente, tenemos la monetización de aprovechamientos como forma de adquisición del suelo de cesión obligatoria al municipio (10% del aprovechamiento urbanístico lucrativo). En ocasiones, y dependiendo de los requisitos que marque cada ley urbanística autonómica, los Ayuntamientos pueden “vender” a los propietarios el 10% del aprovechamiento que éstos les tienen que ceder obligatoriamente, lo que se llama “monetizarlo”, de modo que los servicios técnicos municipales calculan su valor, el Ayuntamiento y los propietarios acuerdan que éstos lo paguen (normalmente a través de la Junta de Compensación) y así la Junta se queda los terrenos que, en otro caso, tendría que ceder gratuitamente al Ayuntamiento. 

Afección urbanística junta de compensación: ¿qué hacer?

Como antes hemos dicho, la afección urbanística es un efecto legal directo derivado de la aprobación por el Ayuntamiento de la constitución de la Junta. Para discutir la afección, hay que discutir la procedencia de constituir la Junta, para ello, hay dos caminos posibles:

• a) El primero es impugnar el planeamiento urbanístico, que debe estar aprobado para que la Junta se pueda constituir. Esta impugnación no suspende normalmente sus efectos, por lo que, aunque se recurra el planeamiento, la Junta se va a constituir y la afección se va a producir, pero si finalmente el planeamiento se anula, todos los efectos en las fincas del proyecto de reparcelación se tendrían que revertir. 
• b) El segundo sería discutir los presupuestos formales necesarios para que se apruebe la iniciativa, especialmente que concurre la mayoría de propietarios necesaria. 

Cómo conseguir la anulación de la valoración de bases

Los criterios de valoración del suelo y las construcciones en España están determinados por la legislación estatal: Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015 y Ley de Expropiación Forzosa de 1954.

Por esta razón, las bases de actuación de las juntas de compensación se suelen remitir a los criterios legales, que obviamente no se pueden ignorar porque son imperativos. En consecuencia, normalmente no se suelen impugnar las bases como tales, no tiene interés hacerlo. 

Lo que puede impugnarse, para su anulación, son las valoraciones y las adjudicaciones resultantes del Proyecto de Reparcelación, si no respetan los criterios legales de valoración (a los que normalmente se remiten las Bases de Actuación). En este caso, lo que se ha de impugnar es la aprobación definitiva del Proyecto por el Ayuntamiento (sin perjuicio de hacer antes las alegaciones que sean pertinentes), ya que la aprobación por la Junta de Compensación no pone fin a la vía administrativa. 

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