Hoja de aprecio tasación pericial contradictoria: ¿Qué es la tasación pericial contradictoria? ¿Cómo conseguir una tasación pericial contradictoria? ¿Cómo reclamar a la Administración por una tasación pericial contradictoria? ¿Cuáles son los requisitos para la hoja de aprecio en una tasación pericial contradictoria? Pasos a seguir para realizar la hoja de aprecio en una tasación pericial contradictoria. A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a estas preguntas.
Introducción
Cuando no estamos conformes con la valoración que ha hecho la Administración de un inmueble nuestro, es posible que pidamos una tasación pericial contradictoria.
Este procedimiento legal es un derecho ciudadano cuando no estamos de acuerdo con la tasación que haya hecho el ayuntamiento. Explicaremos con más detalle todo lo que significa.
¿Qué es la tasación pericial contradictoria?
Una tasación pericial contradictoria es un procedimiento legal al que una persona puede acudir cuando no está de acuerdo o rechaza el resultado de la Administración. Para hacerlo es necesario un perito judicial inmobiliario.
Esta figura suele aparecer en los casos de expropiación forzosa, cuando la Administración establece un precio de indemnización por apropiarse de un bien perteneciente a un ciudadano o empresa por razones de interés público y colectivo.
Ahora bien, para expresar la disconformidad con la Administración, la persona afectada deberá presentar un documento, la hoja de aprecio, en el que explicará detalladamente por qué considera injusto o inadecuado el precio que la Administración estableció.
Así pues, la hoja de aprecio significa que se rechaza la primera oferta de la Administración; deberá estar correctamente argumentada y firmada por el perito judicial inmobiliario.
¿Qué papel juega la Administración en una tasación pericial contradictoria?
También la Administración, por su parte, podría presentar su propia hoja de aprecio. En ambas se deberán incluir todas las alegaciones que se necesiten y se consideren fundamentales para fijar las características de la expropiación.
Por otro lado, en la hoja de aprecio también se determinarán los criterios que el perito deberá seguir para establecer el precio del inmueble.
¿Cómo conseguir una tasación pericial contradictoria?
Cuando la Administración haga su valoración, te notificará la liquidación a la que ha llegado. Es bueno tener presente que esta valoración no siempre la realiza un perito, pues muchas veces la liquidación se calcula con base en los valores catastrales u otros indicadores.
Esto significa que puedes presentar un recurso de reposición. Solo un arquitecto o ingeniero puede hacer tasaciones tanto inmobiliarias como de naves industriales, así que tendrás que buscar un arquitecto o ingeniero técnico para tasar el inmueble.
¿Cómo reclamar a la Administración por una tasación pericial contradictoria?
Una vez que la Administración te haya notificado la liquidación provisional, puedes solicitar la tasación pericial contradictoria en dos momentos: antes de ejecutar la liquidación o después –en el caso de interponer una reclamación económica-administrativa o un recurso de reposición–.
En el primer caso, hay que dirigir una solicitud a la Administración, con los datos que identifiquen al ciudadano, el domicilio para las notificaciones, el acto administrativo de la tasación pericial contradictoria y notificando que no se hizo una impugnación por vía económica-administrativa.
En el segundo caso, tendrás que hacer constar en el recurso o reclamación que te reservas el derecho de presentar la tasación cuando se resuelva la reclamación o el recurso.
Ten en cuenta que la reclamación debe hacerse en los 15 días siguientes a la notificación de la liquidación, si el plazo se vence y no has nombrado perito, la Administración entenderá que aceptaste la liquidación y cerrará el expediente.
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Supuestos de la valoración de un perito
Por otra parte, cuando presentas la valoración hecha por tu perito, pueden suceder algunos supuestos:
- Si la diferencia entre el valor de la Administración y la tasación hecha por tu perito es igual o inferior a 120.000 euros y al 10 % de la tasación, esta servirá como base para la liquidación.
- Si la diferencia es superior, se nombrará un perito tercero. Para su nombramiento, se pedirá al colegio profesional que corresponda que facilite nombres de profesionales, titulados y con experiencia, para hacer la tercera valoración. Esta determinará el valor de la finca.
Los plazos para designar tu perito son de 10-15 días; este tendrá un mes para elaborar la tasación. Si no hay acuerdo, se nombra el perito tercero y éste dispondrá de un mes para confirmar alguna de las valoraciones o elaborar una nueva.
¿Cuáles son los requisitos para la hoja de aprecio en una tasación pericial contradictoria?
La hoja de aprecio tiene que ser un documento muy bien detallado y fundamentado, separado en partes, bien estructurado, para que se distingan bien todos los bienes y partes que se aprecian.
Deberás señalar los distintos precios para el suelo, edificaciones, instalaciones, si habrá negocios que cesen, plantaciones, etc., y una aportación de precios medios, precios particulares, mediciones y otras circunstancias que se consideren relevantes para el caso.
La hoja de aprecio deberá tener, además, la planimetría, fotografías o datos estadísticos que sean útiles para argumentar el rechazo del justiprecio.
Inclusive, puedes incluir un 5 % adicional al justiprecio, el llamado premio de afección, que es una indemnización por cualquier daño moral que hayas sufrido por la expropiación forzosa.
Sumado a todo esto, debes presentar todos los documentos requeridos para acreditar que eres el dueño del inmueble a expropiar.
Pasos a seguir para realizar la hoja de aprecio en una tasación pericial contradictoria
El primer paso es hacer la solicitud donde dejas constancia de que deseas la tasación pericial contradictoria.
Una vez presentada y tramitada esta solicitud, la Administración abrirá un expediente y te pedirá que designes un perito para que haga la tasación y aporte su valoración.
La hoja de aprecio no es un documento cerrado, es decir, hay cierta flexibilidad en su elaboración.
Instrucciones para elaborar una hoja de aprecio
- Para hacer la hoja de aprecio, debes contar con la asesoría de un arquitecto técnico, requisito indispensable y obligatorio. En ella, se deberá incluir la cantidad, argumentada, que pensamos vale nuestro inmueble.
- Para ello, se adjuntan informes y estudios periciales sobre los que nos basamos para llegar a la cifra establecida.
- En ella constarán todos los documentos que acrediten la titularidad de la finca, así como la identificación de la misma: caracterización registral y catastral, coordenadas geográficas y forma.
- Se incluye el precio por metro cuadrado que la Administración haya fijado para suelos rústicos y urbanos, además de enumerar cada uno de los inmuebles o construcciones que se encuentren en la finca, especificando tamaño, características, naturaleza, con el objeto de argumentar la cifra pedida.
- Otros datos importantes son si hay cultivos en la finca, su tipología, el tiempo para la siguiente cosecha, la situación geográfica y la calidad del suelo, y todos los factores que se consideren relevantes. Por supuesto, no se incluye el valor sentimental del inmueble (representado en el 5 % del premio de afección).
- Un técnico capacitado y colegiado firmará la hoja de aprecio (los profesionales aptos para esto pueden ser ingenieros agrónomos o industriales, delineantes, arquitectos técnicos).
- Se presentará ante la Administración que está expropiando el inmueble, y puedes hacerlo tú o un gestor, lo que sería más recomendable, pues la gestoría estará más pendiente de los plazos y de toda la documentación necesaria.
¿Cómo funciona el pago por la hoja de aprecio en una tasación pericial contradictoria?
El pago por la hoja de aprecio en una tasación pericial contradictoria varía de acuerdo con el tamaño y el carácter del bien a expropiar, ya que gran parte de su precio será el del perito, además del gestor o abogado.
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