Hoja de aprecio expropiación forzosa: ¿Qué es la hoja de aprecio en la expropiación forzosa? Contenido de la hoja de aprecio en la expropiación forzosa ¿Cuándo solicitar la hoja de aprecio en la expropiación forzosa? ¿Cómo redactar la hoja de aprecio en la expropiación forzosa? Errores comunes al redactar la hoja de aprecio en la expropiación forzosa. En este artículo, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a estas preguntas.
Introducción
Un concepto importante ligado a la expropiación forzosa es la hoja de aprecio. En este artículo queremos darte información completa sobre la hoja de aprecio expropiación forzosa.
¿Qué es la hoja de aprecio en la expropiación forzosa?
Para comprender este concepto hay que saber que la hoja de aprecio expropiación forzosa es un documento que deben presentar los propietarios que se han visto afectados por un procedimiento de expropiación forzosa.
La hoja de aprecio expropiación forzosa sirve para aportar elementos de juicio que permitan establecer el justiprecio del valor del bien que ha sido objeto de expropiación. En la hoja de aprecio expropiación forzosa habrá que incluir toda la información necesaria que permita hacer las alegaciones necesarias.
Contenido de la hoja de aprecio en la expropiación forzosa
El contenido de la hoja de aprecio expropiación forzosa suele ser la valoración que se aporta para fijar el justiprecio, así como cuantas alegaciones se consideren necesarias.
Hay que tener en cuenta que en la hoja de aprecio expropiación forzosa se debe incluir una valoración que esté fundada. Por ello, es recomendable que se acuda a una peritación de profesionales.
En alguna ocasión puede ser la propia administración quien expida la hoja de aprecio expropiación forzosa en aquellos casos en los que no esté de acuerdo con la valoración que se haya hecho por parte del usuario expropiado.
Desde el momento en que se comunica a un propietario que va a ser expropiado se le concede un plazo para presentar la hoja de aprecio. Este documento debe recoger toda la información relativa al bien que se va a expropiar y la valoración que el propietario otorga a ese bien.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Cuándo solicitar la hoja de aprecio en la expropiación forzosa?
Una pregunta muy frecuente que puede surgir es la relativa a cuándo es necesario solicitar la hoja de aprecio en una expropiación forzosa.
Existe un plazo de 20 días para presentar la hoja de aprecio desde el momento en que se ha comunicado al usuario que va a ser expropiado. La hoja de aprecio expropiación forzosa debe estar firmada por un técnico acreditado.
Hay que tener en cuenta que, aunque parezca un plazo amplio, el tiempo pasa rápido y en muchos casos se produce un acercamiento entre la entidad beneficiaria y el expropiado previo a la comunicación oficial de expropiación.
¿Cómo redactar la hoja de aprecio en la expropiación forzosa?
Desde el momento en que se comunica a un propietario que va a ser expropiado se le concede un plazo para presentar la hoja de aprecio. Este documento debe recoger toda la información relativa al bien que se va a expropiar y la valoración que el propietario otorga a ese bien.
Es importante que el contenido de la hoja de aprecio sea muy detallado, de forma que se recoja expresamente toda la información de los bienes expropiados.
Es necesario contemplar por separado todo lo relativo a suelo, terreno, edificaciones, etc., así como el valor que el propietario le otorga a cada elemento.
Aspectos a tener en cuenta:
- Para que la hoja de aprecio sea válida debe estar firmada por un profesional especializado y acreditado que avale la información que se ha facilitado. Una recomendación importante es que al documento de hoja de aprecio lo acompañes de toda la documentación anexa que consideres para acreditar o demostrar la información que contiene.
- Debes tener en cuenta que la normativa establece el método que hay que usar para valorar los bienes. Por tanto, la administración solo aceptará la valoración incluida en la hoja de aprecio si se ajusta al método adecuado.
- Es importante considerar que, además, el propietario puede incrementar en un 5 % el precio que haya fijado por el concepto que se denomina premio de afectación. Se trataría de un importe destinado a cubrir el daño moral que el expediente de expropiación forzosa puede provocar en los propietarios.
- Si quieres que tu hoja de aprecio sea correcta, lo más indicado es que acudas a un profesional jurídico para que elabore este documento. De esta forma, te aseguras de que todo es correcto y ha sido calculado según la ley.
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Errores comunes al redactar la hoja de aprecio en la expropiación forzosa
Hay ciertos errores que es habitual que cometamos cuando redactamos una hoja de aprecio y que debemos conocer para evitar que nos invaliden este documento.
Debes tener en cuenta que la hoja de aprecio es un documento que tiene un valor propio, por tanto, su contenido te compromete legalmente.
A la hora de elaborar la hoja de aprecio el error más habitual es no acudir a un abogado o profesional en este ámbito para que redacte el contenido de la hoja de aprecio. Si tienes en cuenta que toda la información que incluya en tu hoja de aprecio puede ser vinculante, serás consciente de lo importante de redactarla bien.
La información que incorpora la hoja puedes comprometerte en cuanto al importe que se recoge en la hoja, los conceptos o las partidas incluidas, el valor de cada metro cuadrado y el importe máximo a reclamar.
Error habitual:
Un error habitual a la hora de elaborarla es no realizar la valoración de los bienes de acuerdo con los métodos que la normativa establece para estimarlos. Cualquier cálculo que no coincida puede hacer que la hoja de aprecio no sea aceptada por la administración.
Debes analizar bien todos los bienes afectados y recogerlos en tu hoja de aprecio, ya que si olvidas incluir algún bien la administración no lo tendrá en cuenta al establecer el justiprecio y probablemente pierdas el derecho a reclamarlo.
Otros aspectos importantes:
También es importante que se revisen adecuadamente los precios incluidos en la hoja de aprecio. Esto es debido a que no será posible que reclames una cantidad o importe superior al que hayas indicado en la hoja de aprecio.
Los datos no declarados o incluidos en la hoja de aprecio no podrán reclamarse ni siquiera en el recurso de reposición que puede presentarse durante la expropiación si no se está de acuerdo.
Otro error frecuente es valorar el suelo en función del valor de mercado con la pérdida de valor que esto puede suponer. Tampoco se debe confundir el informe de tasación con el informe pericial.
No pienses que cualquier error en la hoja de aprecio podrás subsanarlo posteriormente o podrás reclamarlo en otras fases del proceso. Esto no será posible y es muy probable que pierdas la oportunidad.
Por ello, es tan importante dejarse asesorar por profesionales jurídicos a la hora de redactar la hoja de aprecio.
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