Qué hacer ante una órden de demolición: ¿Qué es una órden de demolición? ¿Por qué se determina? ¿Cuándo prescribe? ¿Qué hacer ante una orden de demolición? Recurso contra una orden de demolición. A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, explica la respuesta a estas preguntas.
Introducción
La orden de demolición suele ser parte de un procedimiento administrativo de carácter sancionador, y es parte de una respuesta a un hecho o actividad considerada ilegal, o que va en contra de las normas urbanísticas del ayuntamiento, la comunidad o el Estado.
Cerramientos de terrazas sin los debidos permisos, construcciones en terrenos rústicos, ampliaciones o modificaciones a la vivienda, ocupación de áreas públicas, son solo algunos ejemplos de actividades que pueden ser objeto de un procedimiento administrativo sancionador y de una orden de demolición.
Y aunque se trata de un paso legal, contemplado en la legislación, la orden de demolición puede ser recusada tanto administrativa como judicialmente. Los afectados por esta medida pueden defender la obra objeto de sanción utilizando los recursos que ofrece la ley.
¿Qué es una orden de demolición?
Una orden de demolición es el paso final de un procedimiento administrativo, para poner fin a lo que se considera una infracción urbanística.
Cuando se detecta una obra ilegal, bien sea por denuncia o porque ha sido detectada por un funcionario público, la Administración abre un expediente administrativo que puede conducir a multas, la orden de demolición y, en algunos casos, a sanciones penales.
Por lo general, una orden de demolición se presenta cuando la construcción ha ido más allá de lo autorizado por la licencia de obra, o cuando sencillamente no existe la licencia de obra.
Si la obra no ha prescrito o no ha finalizado, y se encuentra en zona urbanizable, es posible tramitar la legalización, aunque haya orden de demolición. Si se logra legalizar la obra, el expediente administrativo de restauración de la legalidad se dará por finalizado.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Por qué se determina una orden de demolición?
Los procesos administrativos que pueden concluir en una orden de demolición ocurren cuando:
- Las construcciones objeto del procedimiento se hacen en suelos clasificados como no urbanizables (suelos agrícolas, zonas protegidas).
- Construcciones que afecten zonas de protección, zonas verdes (jardines, parques, plazas, etc.).
- Construcciones que afecten vías públicas o servicios básicos.
- Ampliaciones, cerramientos o edificaciones realizadas sin licencia de obra.
De acuerdo con la jurisprudencia, si la obra se hizo en suelo no urbanizable y sin licencia, la orden de demolición es inevitable. Construir en suelo no urbanizable sin licencia constituye además un delito, y es objeto de sanción penal.
Si la falta administrativa no es tan grave, y no ha habido delito, como en el caso de una construcción que se haya hecho sin permiso, pero se pueda legalizar, es posible que la Administración llegue a un acuerdo con el responsable, o proceda de forma menos drástica.
¿Cuándo prescribe una orden de demolición?
Cuando la administración decreta una orden de demolición existe un plazo para que esta se ejecute. De no hacerse en el plazo previsto, la orden de demolición prescribe, a menos que la obra se encuentre en zonas verdes o áreas protegidas, en cuyo caso no existen plazos de prescripción.
De acuerdo con la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, una orden de demolición prescribe a los 5 años (el plazo anterior era de 15 años).
Sin embargo, cada comunidad autónoma tiene normativas urbanísticas propias, en los que los tiempos de prescripción pueden variar entre los 4 y 15 años, dependiendo de la calificación de la sanción administrativa (leve, grave o muy grave).
Por ejemplo, la prescripción de una orden de demolición en Cataluña puede prescribir en 2, 4 o 6 años; mientras una en Galicia puede ser en 2, 6 o 15 años, y en Madrid, sin importar la calificación, será de 4 años.
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¿Qué hacer ante una orden de demolición?
En primer lugar, hay que analizar con calma la situación. Buscar asistencia legal y considerar los pasos a seguir de acuerdo con las circunstancias.
Por ejemplo, si se trata de una construcción en una zona protegida, la obra será demolida sin duda alguna, y es posible que además haya sanciones penales.
En cambio, si se encuentra en suelo urbanizable y la orden ya prescribió, existen posibilidades de llegar a un acuerdo con la administración, y hasta de legalizar la obra.
En ese caso hay que probar que la obra ya prescribió, en lo que recibe el nombre jurídico de inversión de la carga de la prueba, y debe ser el ayuntamiento el que pruebe que la construcción ilegal no ha prescrito.
Si la obra no ha prescrito o no ha finalizado, y se encuentra en zona urbanizable, es posible tramitar la legalización, aunque haya orden de demolición. Si se logra legalizar la obra, el expediente administrativo de restauración de la legalidad se dará por finalizado.
Pero aunque no haya demolición, la sanción y las multas correspondientes seguirán en pie, por no haber seguido el procedimiento legal desde el principio.
Cuando somos objetos de una orden de demolición tenemos dos alternativas: aceptar la orden administrativa o recurrir la orden de demolición.
Si no se recurre la sentencia de demolición se hará firme y el ayuntamiento quedará habilitado para ejecutar la orden. Y quizás habremos perdido una oportunidad de salvar la construcción.
Recurso contra una orden de demolición
En cambio, si se recurre la orden de demolición podemos lograr varios objetivos: el primero de todos, detener la ejecución inmediata de la orden.
Otros objetivos que se pueden lograr son que no se haga firme la sentencia de demolición; crear condiciones para poder discutir en el ayuntamiento o en tribunales la legalidad de la orden, y disfrutar por más tiempo de la obra construida, pues el conflicto puede tardar años.
Los recursos de reposición de una orden de demolición se hacen por dos vías: la administrativa y la judicial.
Vía administrativa
Una vez que se recibe la notificación de la orden de demolición se dispone de un mes para introducir un recurso de reposición contra la orden administrativa.
Este recurso por lo general está conformado por los datos del afectado por la medida y del expediente, seguido por una exposición de motivos, las alegaciones en defensa de la obra en cuestión y la solicitud para anular la orden.
Si el ayuntamiento desestima este recurso, el afectado tiene dos meses para llevar su caso al tribunal en lo contencioso-administrativo que corresponda.
Vía judicial
Al fallar la vía administrativa se puede acudir al juzgado de lo contencioso administrativo que corresponda e introducir un recurso de reposición de la orden de demolición.
Si se produce una desestimación de este recurso se puede recurrir la desestimación, alargando así el proceso legal y ganando tiempo, durante el cual podría surgir un arreglo con el ayuntamiento, o presentarse otras opciones.
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