¿Qué es una junta de compensación? ¿Cómo se constituye una junta de compensación? Funciones de la junta de compensación. ¿Cuándo se disuelve una junta de compensación? Ejemplos reales de conflictos más frecuentes con juntas de compensación. Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al experto en Derecho urbanístico, Guillermo Aguillaume Gandasegui, que les dé respuesta.
¿Qué es una junta de compensación?
Como hemos destacado en entradas anteriores, las Juntas de Compensación son agrupaciones de propietarios de suelo que tienen encargada la ejecución de un ámbito de un plan urbanístico (sector, unidad de ejecución, unidad de actuación, etc.). Estas Juntas se constituyen porque el planeamiento urbanístico aprobado por la Administración ha establecido que la transformación urbanística del suelo se ejecute por iniciativa privada de los mismos propietarios del suelo afectado.
Así, son una suerte de asociación de propietarios, pero que actúa con una finalidad de interés público, como es la transformación del suelo para el crecimiento urbano o la transformación de la ciudad. Esto trae consigo que la legislación urbanística (que es autonómica y por lo tanto varía en función de cada región) les suele reconocer el carácter de órgano administrativo, lo que tiene importantes consecuencias en su funcionamiento.
Es importante destacar que, como órgano administrativo, están jerárquicamente sometidas al Ayuntamiento que ha aprobado su constitución.
¿Cómo se constituye una junta de compensación?
Como hemos indicado en el apartado anterior, la legislación urbanística varía en función de cada Comunidad Autónoma, y, por lo tanto, los requisitos para la constitución de la Junta pueden ir cambiando. Señalamos aquí los más comunes.
La constitución de la Junta suele denominarse en la legislación y el planeamiento urbanístico “iniciativa” de compensación. La iniciativa para comenzar a urbanizar corresponde a los propietarios del ámbito, está en cierto sentido “privatizada”. La idea es que el sistema funcione de la manera más ágil y concertada posible, contando así con el consentimiento y la participación directa de los afectados directamente por la ejecución del planeamiento urbanístico, que son los propietarios.
De este modo, para poner en marcha la Junta de Compensación, la legislación urbanística autonómica suele exigir que lo solicite un porcentaje mínimo de propietarios, calculado en términos de metros cuadrados de propiedad del ámbito.
Así, y por citar las comunidades más pobladas, las leyes de Madrid, Cataluña y Andalucía fijan ese mínimo en el 50% de la propiedad del ámbito (por ser precisos, la Ley catalana y la andaluza exigen “más del 50%”). Este mínimo se exige también porque la constitución de la Junta implica un deber del resto de propietarios que no han firmado la iniciativa, bien de adherirse, o bien de ver cómo sus terrenos se expropian para ejecutar la urbanización.
Para constituir la Junta como órgano administrativo es por lo tanto necesario que los propietarios, previamente, ya se hayan organizado para presentar la iniciativa. En muchos casos lo hacen a través de una Asociación constituida al efecto, ya que es necesario preparar determinados documentos y proyectos, y esto requiere por lo tanto compartir ya ciertos costes.
Los documentos que se van a exigir en todo caso para la constitución de la Junta son sus Estatutos y sus Bases de actuación. Los Estatutos son un documento similar al de cualquier asociación, aunque incluyen aspectos especiales, como por por ejemplo el sistema de cobro de las cuotas para gastos de urbanización, que puede hacer el Ayuntamiento utilizando el procedimiento administrativo de apremio (ejecución forzosa contra el patrimonio), o, también, la vía de recurso contra las decisiones que adopte la Junta.
En el documento de Bases de actuación, será necesario fijar, entre otras cosas, los criterios de valoración de las fincas de origen que aporten los propietarios, así como los criterios de adjudicación de suelo ya urbanizado, y, también, los criterios para contratar las obras de urbanización, que obviamente se tienen que contratar a una empresa urbanizadora.
Funciones de la junta de compensación
La Junta tiene dos funciones esenciales.
La primera es urbanizar, ejecutar las obras de urbanización. Para ello, lógicamente, es necesario contar con un Proyecto de Urbanización, que es un proyecto de obras que debe aprobar el Ayuntamiento. En ocasiones, lo redactan los propios técnicos municipales, pero lo habitual es que tenga que los propietarios tengan que contratar su redacción a los ingenieros competentes y presentarlo al Ayuntamiento para su aprobación. En el Proyecto de Urbanización se incluyen ya estimaciones sobre el coste de las obras.
La ejecución de las obras de urbanización va a requerir que las sufraguen los propietarios del ámbito, lo que implica, para los propietarios adheridos a la Junta, que van a tener que pagar periódicamente cuotas de urbanización, en función de los presupuestos que vaya aprobado la Asamblea de la Junta. Para aquellos propietarios que no se adhieran a la Junta, esta obligación implica que sus terrenos van a ser expropiados por el Ayuntamiento, que los entrega a la Junta como beneficiaria, a fin de que se ejecuten las obras. El justiprecio a abonar lo paga por lo tanto la Junta.
La segunda función es hacer la reparcelación o “equidistribución”. Este es un proceso esencialmente jurídico, y consiste, en esencia, en transformar “sobre el plano y el registro” los terrenos de origen (fincas con una distribución irregular), en nuevas fincas (se llaman “de resultado”) que encajen en los terrenos edificables que reconozca el planeamiento. La reparcelación implica la cesión al Ayuntamiento de los terrenos destinados al dominio público, tales como viales, parques, jardines, etc. En el resto del suelo, el que no se cede, allí se deben localizar las parcelas de resultado que les van a corresponder a los propietarios adheridos a la Junta. El proceso es muy complejo, porque el reparto se hace en función del “aprovechamiento urbanístico” que se puede ejecutar en cada nueva parcela de resultado, y aquí aparece un concepto que no puede explicarse en esta entrada.
Sí que es necesario indicar que la reparcelación la debe aprobar el Ayuntamiento, y, una vez aprobada, se inscribe en el Registro de la Propiedad para completar el proceso de transformación jurídica de los terrenos.
Además de estas dos funciones, que son las que suele enumerar la legislación urbanística, no debemos olvidar una tercera esencial, que es conseguir que el Ayuntamiento acepte la recepción de las obras de urbanización, que es cuando realmente finaliza todo el proceso, y que en muchos casos se complica.
¿Cuándo se disuelve una junta de compensación?
Otra de las peculiaridades de una Junta de Compensación como “asociación” de propietarios es que no puede disolverse (y liquidarse) mientras que no haya cumplido todas sus funciones y obligaciones urbanísticas. Recordemos que se constituye como un órgano administrativo para el cumplimiento de unas determinadas funciones, y que existe un interés público en que cumpla estas funciones, el interés en que se ejecute el planeamiento urbanístico. Por ello, hasta que no se finalice la ejecución, la Junta va a seguir existiendo.
La Junta puede también disolverse por incumplimiento de los plazos contemplados para ejecutar la urbanización, si no existe justificación para el retraso. En estos casos, el Ayuntamiento tiene la potestad de acordar la sustitución del sistema de compensación por uno de ejecución pública (cooperación, expropiación), y, si se acuerda así, la Junta dejaría de tener objeto y se habría de disolver.
Ejemplos reales de conflictos más frecuentes con juntas de compensación
Sin ningún ánimo de ser exhaustivos, podemos indicar diversos ejemplos de conflictos que se producen con frecuencia en todas las fases de funcionamiento de las Junta de Compensación.
- La propia constitución de la Junta puede generar conflictos, en relación con aquellos propietarios que no tienen interés en que se inicie la urbanización, y pueden impugnar la aprobación municipal de la iniciativa (que les sitúa en la tesitura de tener que adherirse a la Junta o ver como son expropiados).
- Internamente, son frecuentes los conflictos relativos a la aportación y adjudicación de bienes. En relación con la aportación se debe depurar bien la situación física y jurídica del suelo, quiénes son los verdaderos propietarios y qué superficie tienen realmente. Aquí, la labor del Consejo de Administración de la Junta y de sus asesores, es clave, puesto que, de persistir el conflicto, puede dar lugar a la impugnación judicial del proyecto de reparcelación, y ese es un escenario que complica la finalización de todo el proceso.
- Son frecuentes, cómo no, los conflictos relativos al pago de las cuotas de urbanización: sobre los acuerdos adoptados, sobre los plazos de pago, sobre la vía de apremio, etc.
- Dado que los propietarios no adheridos a la Junta son expropiados, son inevitables los conflictos sobre el justiprecio que se les debe abonar. Se suele fijar en vía administrativa por debajo de lo que los tribunales tienden luego a conceder.
- Finalmente, es inevitable mencionar los conflictos con el Ayuntamiento sobre la recepción de obras de Urbanización, ya que en ocasiones se ponen numerosos obstáculos a la recepción.
Normativa relacionada: Reglamento de Disciplina Urbanística.
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