Cómo evitar una expropiación: ¿En qué casos se puede expropiar un terreno? ¿Cómo se tramita la expropiación? Pasos para evitar una expropiación. ¿Cómo evitarla? En este artículo, Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico responde a estas dudas.
Introducción
La expropiación, en el derecho español, se define como el acto administrativo mediante el cual la Administración quita a una persona o entidad jurídica, parte de su patrimonio por motivos de utilidad pública o para favorecer el bien común.
La pérdida de patrimonio causada por la expropiación debe ser compensada por la Administración con un pago justo acordado entre las partes o, en caso de desacuerdo, decidido por los tribunales competentes.
Por causa de utilidad pública o interés social la Administración (ya sea la nación, las comunidades autónomas o los ayuntamientos) puede expropiar un terreno, un inmueble, o derechos e intereses patrimoniales, de forma total o parcial.
¿En qué casos se puede expropiar un terreno?
Los casos en que se puede expropiar un terreno están previstos en la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa (LEF).
Las administraciones pueden llevar adelante la expropiación de un terreno cuando es estrictamente necesario para la ejecución de un proyecto o de una actividad que es de interés público.
Por ejemplo: cuando se expropian terrenos porque se encuentran en el paso de una nueva carretera o red de servicios; o cuando la expropiación de terrenos se hace porque se va a ampliar un hospital o un centro educativo.
La única oportunidad real que tiene un propietario de evitar una expropiación es en los primeros 15 días posteriores al anuncio oficial por parte de la Administración de que se va a llevar a cabo la expropiación forzosa por motivos de utilidad pública.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Cómo se tramita la expropiación?
Una vez que el Estado, el gobierno de la comunidad autónoma o el municipio, deciden realizar una expropiación, deben hacer pública su intención de expropiar e indicar cuáles serán las propiedades afectadas.
Durante los siguientes 15 días los afectados por la expropiación tendrán la oportunidad de corregir datos o presentar argumentos si deciden oponerse a este acto administrativo.
Pasado este período la Administración dispone de 20 días para revisar los documentos y argumentos presentados por los afectados, y luego procederá a rectificar o confirmar el acto de expropiación.
En los siguientes quince días la Administración y los afectados deben ponerse de acuerdo en el justiprecio, que es el precio justo por los bienes objeto de la expropiación. De no llegar a un acuerdo, ambos deberán acudir al Jurado Provincial de Expropiación (existe uno en cada provincia).
El Jurado Provincial de Expropiación solicitará al propietario una hoja de aprecio de la propiedad, que será contrastada con los cálculos hechos por un perito nombrado por el Jurado, y que luego emitirá su veredicto. Esta parte del proceso puede abarcar unos 40 días.
Si los propietarios siguen en desacuerdo con el justiprecio pueden introducir un recurso contencioso-administrativo y el proceso se puede alargar más de seis meses.
Hay que mencionar que la discusión del justiprecio no servirá para retrasar o detener la ejecución de la expropiación ni detendrá los trabajos que se vayan a realizar en la propiedad expropiada.
¿Cómo evitar una expropiación?
Evitar una expropiación una vez que el Estado, la comunidad autónoma o el ayuntamiento declara el acto administrativo, es una labor compleja y casi imposible, pero existen algunas etapas del proceso en el que se puede revertir la acción, total o parcialmente.
La primera oportunidad para evitar una expropiación se presenta cuando la Administración declara el acto administrativo y expone la lista de las propiedades que se verán afectadas.
En ese momento el propietario dispone de 15 días para presentar alegaciones de forma y fondo contra el acto administrativo. Se pueden proponer alternativas al plan o el proyecto que hace necesaria la expropiación.
Se pueden buscar errores en los estudios o procedimientos administrativos que llevaron a la declaración de expropiación o impugnarla por completo, si se considera que realmente no se trata de un proyecto de utilidad pública.
Vale la pena apoyarse en profesionales del derecho para llevar adelante las alegaciones, considerando que solo se cuenta con 15 días para tratar de echar atrás la expropiación.
En caso de que el acto administrativo no pueda ser evitado, existen al menos tres oportunidades más para intentar revertir la expropiación:
- Cuando la Administración expropia más terreno del que realmente necesitaba para el proyecto de utilidad pública.
- En caso de que hayan pasado dos o más años de haberse anunciado el servicio o proyecto que motivó la expropiación, y no se haya realizado ninguna obra o alteración del terreno.
- Cuando la causa que motivó la expropiación haya desaparecido.
Ejemplos:
Ejemplo del primer caso es cuando se expropia un terreno de una hectárea y solo se utiliza un cuarto de hectárea o menos. El propietario puede iniciar trámites para recuperar parcialmente el terreno, demostrando que este no es necesario para el proyecto causa de la expropiación.
Ejemplo del segundo es cuando pasan más de cinco años desde el momento en que se anunció el proyecto sin que se haya hecho ninguna clase de trabajo en el terreno. O cuando se averigua a través de otras fuentes que el proyecto ha sido cancelado.
Y un ejemplo del tercero puede ser cuando el proyecto (un tendido eléctrico, una zona militar o el paso de una tubería), ya no se utilizan, o han perdido su uso.
En los tres casos los propietarios expropiados o sus representantes tienen derecho a recuperar la propiedad, devolviendo la indemnización que se les otorgó. Esto se conoce como derecho de reversión.
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Pasos para evitar una expropiación
La única oportunidad real que tiene un propietario de evitar una expropiación es en los primeros 15 días posteriores al anuncio oficial por parte de la Administración de que se va a llevar a cabo la expropiación forzosa por motivos de utilidad pública.
Es el momento de hacer las alegaciones, que deben dar respuestas favorables al propietario a las siguientes preguntas: ¿realmente es de utilidad pública o interés social la obra que se va a ejecutar?; ¿el acto administrativo cumple todos los requisitos legales?, ¿necesitan mi terreno para realizar la obra?, y ¿la indemnización ofrecida por el terreno es verdaderamente justa?
Si la obra es realmente de utilidad pública, la expropiación cumple todos los requisitos legales y mi terreno es necesario para la ejecución de la obra, solo queda pelear por el precio justo.
En general, una vez que nos veamos envueltos en un proceso de expropiación, es recomendable utilizar los servicios de un abogado para llevar adelante las alegaciones y, posteriormente, para negociar el justiprecio del terreno.
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¿Y qué pasa si la administración al publicar en edictos o anuncios que se está tramitando un proyecto de línea eléctrica no menciona quienes son los propietarios afectados, pese a ser únicamente un particular? ¿Y tramitar el expediente de autorización sin notificación personal pese a existir un solo afectado?¿0 emitir un acuerdo de fecha que aún no ha llegado? ¿O decir que la finca es rústica cuando es urbana y no se cultiva nada, estando vallada y disponer de los servicios propios del solar?¿Y ya en el colmo empeñarse en un nuevo cableado cuando no se necesita por disponer de otros apoyos? En fin …
en el caso que se haya publicado en el b oe el anteproyecto con las superficies a expropiar (y se da plazo para alegar), y a los dos años se publica en el boe proyecto con superficies distinntas (en mi caso a mas)…………….se podria recurrir???? porque no alegué al estar de acuerdo con la primera publicación