Anulación licencia de obra por calificación del suelo: ¿Qué es? ¿En qué casos puede darse? ¿Qué puedo hacer si me ocurre? ¿Me volverán a dar la licencia tras la anulación? ¿Cuánto tardarían? En este artículo, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a estas preguntas.
Introducción
El ámbito urbanístico está lleno de regulaciones y casuísticas diversas. Son muchas las situaciones que pueden darse cuando se trata de temas urbanísticos y de suelo. Una de estas situaciones es la conocida como anulación de la licencia de obra por calificación del suelo.
¿Qué es la anulación de la licencia de obra por calificación del suelo?
Para comprender lo que es la anulación de la licencia de obra por calificación del suelo es necesario comprender un poco cómo funciona la disciplina urbanística.
En este sentido, es importante comprender que entendemos por disciplina urbanística al conjunto de medidas de control que tienen las Administraciones Públicas para corregir las desviaciones que se producen en material de urbanismo.
Queda claro que la administración puede disponer o limitar el uso de la propiedad inmobiliaria con la legitimación del interés general. A esto es a lo que se le conoce como la función social de la propiedad.
Las licencias urbanísticas son medidas que pretenden ejercer un cierto control sobre el uso que se da al suelo y sobre los actos de edificación. Sin embargo, aunque una licencia urbanística haya sido concedida, es posible su suspensión, anulación, revisión, revocación y caducidad.
Por tanto, es posible la anulación de la licencia de obra por calificación del suelo. Hay que tener en cuenta que la calificación del suelo hace referencia al uso que se da a ese suelo.
De hecho, si una licencia urbanística ha sido concedida para edificar en un suelo calificado como residencial y la administración decide, por causas varias, recalificar ese suelo como industrial, se puede anular la licencia de obra concedida. En esto consiste la anulación de la licencia de obra por calificación del suelo.
¿En qué casos puede darse la anulación de la licencia de obra por calificación del suelo?
Es posible que te encuentres en una situación como la que hemos descrito. Es decir, que te enfrentes a una anulación de la licencia de obra por calificación del suelo.
Existen diferentes supuestos o situaciones en las que se puede producir esta situación.
Si una determinada obra ha obtenido su licencia y, posteriormente, se descubre que el suelo en el que se va a producir la edificación está calificado para un uso diferente a aquel para el cual se ha concedido la licencia, se procederá a anulación de la licencia de obra por calificación del suelo.
Es importante tener muy claro, desde el primer momento, el plan urbanístico de la zona, ya que en este documento se identifica claramente tanto la clasificación como la calificación del suelo de toda la región.
¿Qué hacer ante una anulación de la licencia de obra por calificación del suelo?
Cuando se produce una anulación de la licencia de obra por calificación del suelo se da una situación complicada tanto para el usuario que tenía la licencia como para la administración.
Hay que tener en cuenta que en estos casos será necesario la demolición de la obra a la que se le ha anulado la licencia de obras. Esto puede suponer problemas importantes, sobre todo si hay terceras personas implicadas que pueden haber adquirido un inmueble de buena fe sin conocer la ilegalidad de la construcción.
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¿Me volverán a dar la licencia de obra por calificación del suelo?
Cuando se produce la anulación de la licencia de obra por calificación del suelo, la primera pregunta que se hacen los usuarios es si es posible conseguir la licencia de obra nuevamente.
Es habitual que esta anulación de licencia se haya producido por un cambio en el instrumento de planeamiento. Cuando se modifica el plan de ordenación se pueden derivar cambios en la calificación del suelo que acaban por dejar las licencias concedidas sin validez.
Por tanto, hasta que no se vuelva a modificar el plan de ordenación y haya una nueva calificación del suelo, no será posible volver a solicitar la licencia de obra y que te la concedan.
¿Cuánto tardarán en darme de nuevo la licencia de obra?
Los plazos en los que pueden darte la licencia pueden variar dependiendo del proyecto y del plan de ordenación y los usos del suelo. No obstante, hay unos plazos generales que marca la normativa.
Por tanto, si se ha aprobado un plan de urbanismo y se ha calificado el suelo, puedes pedir la licencia de obras y te responderán en un plazo que suele ser de tres meses. Este plazo empezará a contar desde el momento en que tengas todas las autorizaciones sectoriales que sean necesarias.
No obstante, es posible que tengas que aumentar este plazo de respuesta en función de las autorizaciones sectoriales. Si necesitas una determinada autorización sectorial diferente puede que este plazo sea mayor.
Debes tener en cuenta que ciertos tipos de licencias pueden llevar incluso años para obtenerse. Esto sucede si se trata de una determinada licencia que tiene cierta complejidad urbanística o sectorial.
Algunas licencias como las que afectan a edificios que están catalogados o que se encuentran ubicados cerca de monumentos suelen ser especialmente sensibles y requerir de plazos bastante más amplios para su concesión.
¿Qué es el silencio administrativo?
Además, debes tener en cuenta que existe lo que se conoce como silencio administrativo. Se trata de la respuesta que la administración puede darte ante cualquier solicitud de licencia. El silencio administrativo hay que interpretarlo siempre como negativo, es decir, si transcurre el plazo máximo establecido para que la administración pueda dar respuesta a una solicitud y no has obtenido ninguna respuesta, debes entender que el permiso ha sido denegado.
Como puedes comprobar las implicaciones de la anulación de licencia de obras por calificación de suelo son muchas y de gran relevancia. Es importante que te dejes asesorar por profesionales jurídicos y expertos en urbanismo para que puedan darte los mejores consejos sobre cómo actuar y conseguir los mejores resultados.
Sin duda, conseguir tu nueva licencia de obras te va a requerir un tiempo y debes medir bien los pasos que das para aprovecharlo al máximo y no demorar demasiado todo el procedimiento que conlleva.
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