¿Se puede vivir sin licencia de primera ocupación?

Vivir sin licencia primera ocupación

Vivir sin licencia de primera ocupación: ¿Qué es? ¿Se puede vivir sin ella? ¿Cómo obtenerla? ¿Cuánto tiempo tardan en darla? ¿Se puede vender una vivienda sin licencia? ¿Cómo saber si una vivienda la tiene? ¿Qué viviendas la necesitan? Todas estas preguntas las resuelve a continuación Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

Introducción

A la pregunta de si se puede vivir sin licencia de primera ocupación, es decir, en una vivienda recién construida que todavía no ha recibido la cédula de habitabilidad, la respuesta legal es no.

Al menos en teoría, ningún servicio (agua, gas, electricidad, telecomunicaciones, saneamiento), puede conectarse a una nueva vivienda si esta no dispone de una licencia de primera ocupación, pero en la práctica no siempre las distribuidoras de estos servicios piden el documento en cuestión.

Aunque los municipios y las comunidades autónomas tienen diferentes normativas urbanísticas y en torno a la ocupación de viviendas, todas tienen como marco normativo la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (LOE), y en todas se considera imprescindible la licencia de primera ocupación, es decir, que no se puede vivir sin licencia de primera ocupación.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

Es un certificado administrativo entregado por el ayuntamiento, que garantiza que la obra está terminada de acuerdo con lo previsto en la licencia de obra, y que ha respetado las normas urbanísticas.

La licencia de primera ocupación garantiza que la obra está terminada por completo, que se hicieron todos los trabajos de la manera especificada en los planos y en el proyecto de ejecución de la obra, y que permitieron la entrega de la licencia de obra.

La licencia garantiza también que la vivienda es segura, habitable y que cumple con las normas de seguridad.

Sin la licencia de primera ocupación no se puede obtener el certificado de habitabilidad, que es el que nos permite habitar la vivienda.

Necesitan licencia de primera ocupación las viviendas nuevas, una vez que ha concluido la construcción y se ha expedido el certificado de finalización de obra; y los inmuebles viejos que han sido objeto de restauración.

Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

¿Se puede vivir sin la licencia de primera ocupación?

Legalmente, no se puede vivir sin la licencia de primera ocupación, y con ella tampoco, porque para poder habitar la nueva vivienda o la casa remodelada hace falta el certificado de habitabilidad, que es un documento posterior a la licencia de primera ocupación.

Otra razón por la que no se puede vivir sin la licencia de primera ocupación es que no se pueden conectar servicios esenciales como agua, gas, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones si no se cuenta con esta licencia.

En la práctica hay evidencias de que sí es posible vivir sin licencia de primera ocupación, e incluso acceder a los servicios, pero no es una situación ajustada a derecho y a la larga puede causar muchas inconveniencias legales y administrativas.

¿Cómo obtener la licencia de primera ocupación?

Para solicitar la licencia de primera ocupación necesitas los siguientes documentos y recaudos:

  • Acta de Finalización de Obra. El acta debe estar firmada por un representante de la oficina técnica del ayuntamiento, el promotor y el constructor de la obra.
  • El Certificado de finalización de Obra. Lo otorga la oficina técnica del ayuntamiento, señala la fecha de terminación y que la obra cumplió con lo previsto en el proyecto técnico.
  • El acta de Finalización y el Certificado deben ir acompañados por la memoria descriptiva, documentación gráfica (fotografías de la obra), planos definitivos y cualquier otro material que el ayuntamiento considere pertinente.

Una vez hecha la solicitud, el ayuntamiento enviará técnicos para inspeccionar la obra y confirmar la información entregada.

¿Cuánto tiempo tardan en dar la licencia de primera ocupación?

En teoría, una vez solicitada, el departamento de urbanismo del ayuntamiento puede tardar unos tres meses, pero va a depender de cuán ocupados se encuentren. El trámite de la licencia puede tardar hasta seis meses.

Dado que no se puede vivir sin la licencia de primera ocupación, pues esta es necesaria para la obtención de la cédula de habitabilidad, es importante iniciar el trámite de la licencia apenas se concluya la obra.

En algunas comunidades, la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad se han fusionado en un solo documento, es decir, que se puede habitar la vivienda una vez que se recibe la licencia.

¿Se puede vender una vivienda sin licencia de primera ocupación?

En principio, no se puede vender una vivienda sin licencia de primera ocupación, y se considera que su existencia se da por hecha en los contratos de compraventa, es decir, se asume que existe.

La ausencia de la licencia puede ser un motivo para anular un contrato de compraventa.

En teoría, en las operaciones de compraventa de una vivienda el notario debe exigir, entre otros recaudos, la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad. La licencia también es imprescindible si el comprador va a solicitar una hipoteca para la adquisición de la vivienda.

Sin embargo, hay casos en los que se puede vender una vivienda sin licencia de primera ocupación: cuando el comprador se compromete en el contrato a realizar las reformas y dar los pasos necesarios para hacer habitable la vivienda, y cuando en el contrato queda claramente explícita la situación legal del inmueble.

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¿Cómo saber si una vivienda tiene licencia de primera ocupación?

Sabiendo que en la práctica es posible vivir sin la licencia de primera ocupación, conviene asegurarse de que esta exista antes de adquirir un inmueble.

Se puede revisar la documentación de la vivienda, recordando que el documento también puede aparecer como ‘cédula de habitabilidad’ o ‘cédula de habitabilidad de primera ocupación’.

También puede haber una alusión a la licencia en las escrituras de propiedad de la vivienda, y si no, se puede pedir esta información en el Registro de Propiedad, o en el ayuntamiento.

En el ayuntamiento la vivienda debe tener un expediente, y en este debe haber una copia de la licencia de primera ocupación.

¿Qué viviendas necesitan licencia de primera ocupación?

Hay que insistir en este punto, legalmente no se puede vivir sin licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Es un documento necesario para poder habitar una nueva vivienda, para poder dar de alta los servicios, para vender la vivienda y hasta para solicitar una hipoteca.

Pero en principio necesitan licencia de primera ocupación las viviendas nuevas, una vez que ha concluido la construcción y se ha expedido el certificado de finalización de obra; y los inmuebles viejos que han sido objeto de restauración.

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5 comentarios en “¿Se puede vivir sin licencia de primera ocupación?”

  1. Rosa María Suárez

    Estoy tramitando la compra de obra nueva está terminada a falta de licencia de ocupación.Tengo que pagar a la promotora 68000e firmar contrato pero no me quieren enseñar el piso es legal gracias

  2. Buenas; hace 2 meses firmé la compra de mi vivienda, no tenemos aún la cédula de habitabilidad pero sí un documento, el de la licencia de ocupación. Pese a ello me gustaría poder hacer una pequeña reforma pero no sé si podría hacerla con dicha licencia. Sé de vecinos de la urbanización que sí han realizado algunas pequeñas obras, pero mi duda es si es o no legal y si puedo no arriesgarme hacerla. por otro lado, aún no tenemos no agua ni luz, por lo que nos han suministrado de la obra.

    Gracias.

  3. Hola. El ayuntamiento puede negarme el empadronamiento por la falta de la Licencia de Primera Ocupación (LPO)??? Está sustentado legalmente? Alquilé un piso sin la LPO…. Y ahora me encuentro con éste problema.

  4. Hola, el ayuntamiento me deniega la licencia de primera ocupación después de más de cuatro años viviendo ya en ella, ya q sí tengo cédula de habitabilidad y todos los servicios dados de alta.
    La negación es por no haber podido realizar las plazas de pk exterior, por falta de presupuesto, aunque el arquitecto me firmó la finalización de obra.
    Que medidas puede adoptar el ayuntamiento hacia mi?

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