¿Qué tipos de infracciones urbanísticas hay?

 ¿En qué consiste una infracción urbanística y cómo saber si estoy cometiendo una? y ¿cómo se clasifican las infracciones urbanísticas?. Normativa básica y supletoria tanto estatal, autonómica como municipal. ¿Qué sanciones se aplican a las infracciones urbanísticas leves, graves y muy graves? o ¿qué significa una apertura del Expediente de Infracción Urbanística?. ¿Y qué obras necesitan licencias y cuáles no? A todas estas dudas da respuesta, Fernando Ortega Cano, abogado especialista en Derecho administrativo.

Introducción:

Las infracciones urbanísticas son todas aquellas acciones u omisiones que incumplen el ordenamiento urbanístico, y que se encuentran tipificadas en la legislación urbanística.

Se tiene en cuenta que existen varias instancias o normativas que regulan una infracción urbanística, y pueden ser la normativa estatal básica, la legislación urbanística autonómica y la normativa estatal supletoria.

De esta forma, están tipificadas todas las infracciones urbanísticas según el nivel de gravedad, que puede ser leve, grave y muy graves.

De acuerdo con la gravedad del acto ilegal, habrá unas determinadas sanciones urbanísticas, que veremos más adelante, que deberán corresponderse con una respectiva infracción urbanística.

¿En qué consiste una infracción urbanística?

Una infracción urbanística, en sentido estricto, es el incumplimiento de la normativa legal de ordenamiento urbanístico en vigor en el país, dependiendo de la comunidad autónoma y del municipio donde se realice.

Estas acciones están regidas por un marco legal expresado en el derecho urbanístico sancionador, que se encarga de analizar las infracciones urbanísticas y aplicarles sanciones, en proporción a la infracción.

El sistema jurídico que tiene carácter sancionador tiene tres niveles, uno general, uno autonómico y uno municipal.

Normativa estatal básica.

La normativa estatal básica, la general, contiene la tipificación, regulación y sanción de las infracciones urbanísticas, recogidas en el Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, en los artículos 25 y siguientes de la Ley 40/2015 de 1 de octubre.

Existen plazos en que prescriben las infracciones urbanísticas –que dependen igualmente de cada comunidad autónoma–, que van desde 1 hasta 4 años.

Fernando Ortega Cano, abogado especialista en Derecho administrativo.

También en el artículo 56 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 octubre, donde se aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Legislación urbanística de las comunidades autonómicas.

Cada comunidad autónoma tiene competencia exclusiva en asuntos urbanísticos, sin contrariar las disposiciones básicas del citado Régimen.

Hay que conocer las disposiciones autonómicas donde se construyen las edificaciones para evitar cometer una infracción urbanística.

Normativa estatal supletoria y municipal.

Se rige por los artículos 225 a 231 del Real Decreto 1346/1976 de 9 de abril, que aprueban el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, así como por los artículos 51 a 94 del Reglamento de Disciplina Urbanística de 1978.

Por otra parte, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) establece los planeamientos y ordenaciones de los territorios municipales, y en este sentido los municipios tienen potestad de intervenir, pues son los principales actores locales a quienes la legislación urbanística confiere autoridad mediante ordenanzas, que introducen especificaciones o graduaciones tanto a las infracciones como a las sanciones urbanísticas.

Los ayuntamientos suelen apoyarse en otras normas y reglamentos municipales que completan la legislación urbanística, como pueden ser:

• Las Normas Especiales de Conservación del Patrimonio Histórico, Cultural o Natural.
• Las ordenanzas municipales de actividades, las ordenanzas de tramitación de expedientes urbanísticos y cualquier otra norma que regule la actividad urbanística dentro del municipio.

Toda acción u omisión a las normativas establecidas en este marco legal son consideradas infracciones urbanísticas.

Por ejemplo, comenzar una obra sin licencia o sin la orden de ejecución son infracciones urbanísticas que pueden acarrearme sanciones urbanísticas, así como construir sobre suelos no urbanizables, y dependiendo de su gravedad corresponderá una multa, la obligación de legalización o hasta la demolición de la obra, incluyendo indemnizaciones por daños a terceros.

Ahora bien, las infracciones urbanísticas tienen también que ver con otros factores, recogidos en programas, planes, ordenanzas y normas relativos a acciones de edificación y uso del suelo, como pueden ser:

• Movimientos de tierra
• Parcelaciones urbanas
• Modificación de obras ya existentes, como la fachada o la estructura
• Obras nuevas
• Modificaciones de uso de una edificación
• Primera utilización de edificios
• Demoliciones
• Colocaciones de carteles de propaganda.

Toda infracción urbanística tiene como consecuencia sanciones urbanísticas que se imponen a las personas responsables, además de la obligación de indemnizar a terceros si acaso se presentan daños a sus bienes o personas, además de otras medidas que se juzguen necesarias.

¿Cómo puedo saber si estoy cometiendo una infracción urbanística?

Legalmente, para comenzar una obra nueva o para realizar modificaciones estructurales, de fachada, para construir piscinas o una terraza, hay que solicitar una licencia. De lo contrario se comete una infracción urbanística.

Por lo general, los arquitectos que tienen a cargo el proyecto (de construcción o de rehabilitación) son los que deben presentar ante el ayuntamiento correspondiente el proyecto junto con los planos, especificando los detalles exigidos en cada caso.

Mediante el visado del proyecto por parte del Colegio de Arquitectos se da fe de que la construcción de una obra nueva, rehabilitación o modificación de una ya existente cumple con las normativas urbanísticas correspondientes, y con ese certificado se acude al órgano competente en el ayuntamiento, que otorgará la licencia.

Muchas veces no sabemos si estamos cometiendo una infracción urbanística hasta que no acude un inspector a inspeccionar la obra.

Incluso podemos enterarnos de ello mediante una denuncia particular que hace algún vecino de la zona, lo cual conlleva a una inspección administrativa por parte del órgano competente y se establece una propuesta de resolución sancionadora.

Por ejemplo:

Comenzamos una reparación en nuestro hogar que es de poca envergadura –para lo que no se necesita licencia–, pero se descubre en el transcurso de la obra que es necesario hacer una rehabilitación más profunda y no lo comunicamos al ayuntamiento, estaríamos incurriendo en una infracción urbanística.

Hay que tener mucho cuidado con todos aquellos actos que pueden ir en contra de la legislación urbanística, y en todo caso, informarnos adecuadamente sobre cuáles son las normativas que establece la comunidad autónoma donde vivamos.

Asimismo, el arquitecto y la empresa constructora o el aparejador que hayamos contratado también deben conocer las leyes, normas y ordenanzas vigentes al momento en que construyamos algo, o realicemos reparaciones.

¿Cómo se clasifican las infracciones urbanísticas?

Es preciso señalar que la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del Régimen Jurídico del Sector Público inspiró una clasificación tripartita de las infracciones urbanísticas dentro la legislación urbanística autonómica, pues antes se clasificaban tales infracciones en leves y graves.

No existía mucha claridad a la hora de distinguir una infracción urbanística leve de una grave, por lo que las sanciones tampoco estaban lo suficientemente adecuadas a la realidad.

Por ello ahora el Régimen Jurídico del Sector Público clasifica las infracciones urbanísticas en leves, graves y muy graves.

Infracciones urbanísticas leves.

Las infracciones urbanísticas leves son las siguientes:

• Aquellas infracciones urbanísticas que no son consideradas graves o muy graves;
• Las acciones de obras o de utilización del suelo que se ejecutan sin las debidas autorizaciones, licencias u órdenes de ejecución y sean legalizables.
• El incumplimiento del deber de conservación.

Suelen ser faltas formales o de índole administrativa, fácilmente reparables.

Infracciones urbanísticas graves.

Infracciones graves son el incumplimiento de las normativas urbanísticas sobre:

• Parcelaciones,
• Uso del suelo,
• Volumen construido de la edificación,
• Altura constructiva de la edificación,
• Implantación sobre parcela o solar,
• Obstaculización de la actividad inspectora,
• Incumplimiento en los plazos de ejecución del proyecto,
• Incumplimiento de los compromisos y obligaciones legales previamente asumidos frente a la Administración,
• La ejecución de las licencias en plazos diferentes a los establecidos,
• Publicidad o promoción de viviendas sin mencionar la fecha de aprobación por parte del órgano de ordenación respectivo, o sin mencionar la licencia o autorización que corresponda.

Asimismo, en algunas comunidades autónomas se clasifican como infracción urbanística grave el incumplimiento de órdenes de paralización o de ejecución de las obras. Una de las características es la imposibilidad de legalización parcial o total de la obra.

Infracciones urbanísticas muy graves.

Son las conductas consideradas como infracciones urbanísticas muy graves las siguientes:

• Las parcelaciones en suelos no urbanizables (cuando se cometen en todas las comunidades autónomas, es decir, este delito está tipificado en las leyes autonómicas abarcando la totalidad de las mismas).
• Construir o edificar, o utilizar el suelo o subsuelo de superficies destinadas a zonas verdes, equipamiento de dominio público, espacios libres, sistemas generales y suelos no urbanizables protegidos (esta tipificación existe en casi todas las comunidades autónomas).
• Cuando se ejecutan obras sin el instrumento preciso de planeamiento para poder lograr la legitimación.
• La demolición de bienes inmuebles con catalogación de protección (edificaciones antiguas, construcciones declaradas de interés cultural, etc.).
• La modificación del suelo mediante obras sin licencia.
• El desarrollo de actividades no contempladas o incompatibles con el planteamiento urbanístico.

Infracciones urbanísticas: ¿Qué sanciones se aplican a las infracciones leves?

Las sanciones urbanísticas que pueden aplicarse a una infracción leve varían de una comunidad autónoma a otra. La multa es la sanción por excelencia, aunque en los últimos años la multa puede ir acompañada de otras medidas, dependiendo del tipo de infracción.

Por lo tanto, típicamente una multa es una sanción de tipo económico, y en las infracciones leves los montos oscilan entre 60 y 30.000 euros, dependiendo de la comunidad autónoma donde se realicen.

Asimismo, existen plazos en que prescriben las infracciones urbanísticas –que dependen igualmente de cada comunidad autónoma–, que van desde 1 hasta 4 años.

Es importante acotar que hay que poder demostrar la antigüedad de la construcción a efectos de alegar la prescripción de las infracciones urbanísticas. Esta antigüedad se demuestra con el Alta de Catastro, o Certificado de Antigüedad del Catastro.

Del mismo modo, las sanciones urbanísticas siempre incluyen la obligación de legalización de la obra, la solicitud de los permisos y licencias necesarios y la correspondiente adecuación de la construcción a la normativa urbanística del lugar donde se instale.

Cualquier infracción, por leve que sea, genera la apertura de un Expediente de Infracción Urbanística. El sentido de las sanciones urbanísticas se encamina a restaurar la legalidad urbanística de la zona.

Infracciones urbanísticas: ¿Qué sanciones se aplican a las graves?

En cuanto a las infracciones urbanísticas graves, las sanciones de tipo económico contemplan multas que van desde los 30.000 euros hasta 600.000, o incluso entre el 20 y el 50 % del valor de lo que se ha levantado, como en la Región de Murcia.

Por otra parte, para las infracciones urbanísticas graves se prevén plazos distintos de prescripción de las infracciones, pudiendo ser estos plazos de 2 a 4 años, según cada comunidad autónoma.

Asimismo, y dependiendo del tipo de infracción, la autoridad competente podrá exigir indemnización por daños y perjuicios a terceros.

Además, en el caso de que la obra no pueda ser legalizable, la autoridad competente puede exigir la demolición total de la edificación o construcción.

En el caso de que sí sea legalizable, nos exigirán la presentación del proyecto técnico correspondiente y que abonemos los impuestos y tasas respectivas, para que el ayuntamiento nos conceda la licencia de obra y esta quede legalizada.

Infracciones urbanísticas: ¿Qué sanciones se aplican a las muy graves?

Las infracciones muy graves acarrean sanciones urbanísticas mucho mayores, tanto en coste económico como en plazos de tiempo en la prescripción.

En términos económicos, y dependiendo como siempre de cada comunidad autónoma, los montos de las multas oscilan entre los 600.000 y los 3.000.000 de euros.

A modo de ejemplo:

En la Región de Murcia la multa puede ser entre el 50 y el 100 % del valor de la obra, y en el País Vasco hasta el 150% del valor de lo construido.

En cuanto a los tiempos de prescripción de las infracciones urbanísticas, oscilan entre los 4 y los 15 años.

Asimismo, las sanciones urbanísticas pueden incluir otras medidas, conocidas como sanciones accesorias urbanísticas, y que pueden ser las siguientes:

• La apertura de un Expediente de Infracción Urbanística,
• La prohibición para contratar con la Administración Pública correspondiente,
• La inhabilitación para realizar el tipo de obras que determinó la infracción urbanística,
• La inhabilitación para desarrollar cualquier actividad con carácter urbanístico, o ser urbanizador,
• La expropiación de terrenos, instalaciones, edificaciones o construcciones que hayan resultado de la infracción,
• La inhabilitación para ganar subvenciones, ayudas públicas o el disfrute de beneficios fiscales relativos a la ejecución de obras, así como la capacidad de prestar servicios en el ámbito urbanístico, e incluso la prohibición de construir.
• También se contemplan la posibilidad de demolición total de la obra y las indemnizaciones por daños y perjuicios ocasionados a terceras personas.

Apertura del Expediente de Infracción Urbanística.

Es un trámite que la autoridad competente inicia cuando se detecta una infracción urbanística. Dicho expediente se abre por dos causas: por la inspección de la propia administración, y por la denuncia de un tercero.

Cuando se vulnera cualquier normativa urbanística en sus leyes y reglamentos, planes o programas de actuación que se contemplan en las ordenanzas municipales, se abrirá dicho expediente.

En el caso de extinción de las personas jurídicas, hay comunidades autónomas que ordenan que sean los socios o participantes del capital los que respondan de manera solidaria al pago de la sanción, o del coste de la reposición.

Fernando Ortega Cano, abogado especialista en Derecho administrativo.

Por otra parte, hay circunstancias atenuantes o agravantes de algunas infracciones urbanísticas, y son las siguientes:

Atenuantes:

• Si no tenemos intención de causar daños graves a los intereses públicos,
• Si reparamos o disminuimos el daño que hayamos podido causar –la legalización es una manera de reparar el daño, y con ella podemos conseguir reducir o incluso eliminar la multa–.

Agravantes o atenuantes de la cuantía de la multa por la construcción sin licencia:

• Mayor o menor conocimiento de la naturaleza de las infracciones, debido a la profesión de quien las comete,
• La obtención o no de beneficios por las infracciones urbanísticas.

¿Qué obras necesitan licencias y cuáles no?

Cualquier obra, construcción o instalación provisional que hagamos exige una licencia municipal que la proteja. Suelen dividirse en dos las obras que necesitan permisos o comunicación al ayuntamiento, y son las licencias para obras menores y para obras mayores.

Las obras menores no requieren de licencia, pero sí comunicarlas al ayuntamiento antes de iniciarlas, y solicitarlas por Declaración Responsable.

Las obras mayores requieren de solicitud de Licencia de Obras al ayuntamiento, presentando proyecto visado por los debidos colegios profesionales, y con ello se concederá la correspondiente licencia.

Por otra parte, hay obras que podemos realizar que no necesitan licencia de ningún tipo, las cuales son:

• Reparaciones en el hogar: siempre que no necesiten de andamios o cualquier otro medio auxiliar para ejecutarlas, y sean de poca envergadura.
• Mantenimiento de equipos, aparatos e instalaciones: como el ascensor, por ejemplo, siempre que el mantenimiento lo haga una empresa especializada y dentro de sus actividades se cuente el control y medidas de seguridad laboral.
• Órdenes de ejecución: cuando el ayuntamiento nos lo notifica, esta orden sustituye la Licencia Municipal de Obras.
• Obras contratadas por la Administración Pública: si bien la propia administración no se autoriza a sí misma, sí debe cumplir igualmente con los planeamientos urbanísticos vigentes.
• Obras de carácter urgente: cuando existe un peligro para los ciudadanos o la vía pública, y son estrictamente necesarias.

¿Quiénes son los responsables de este tipo de infracciones urbanísticas?

Las sanciones urbanísticas se imponen a personas físicas o jurídicas que cometan infracciones urbanísticas.

En este sentido, cuando se ejecuta una obra sin la debida licencia, los responsables serán, con carácter general, el promotor, el empresario de las obras y la dirección técnica de las mismas.

En aquellos casos que la actuación urbanística se vea amparada con una licencia, en donde su contenido sea evidente y manifiestamente constitutivo de una infracción urbanística grave, serán responsables (además de los anteriores):

1. El profesional que haya informado favorablemente el proyecto.
2. Los miembros de la corporación local que votaron para que la licencia se concediese sin el informe técnico previo.

Ahora bien, si la persona física muere, no muere la infracción urbanística. En tal sentido, serán sus herederos quienes deban enfrentar las sanciones.

En el caso de extinción de las personas jurídicas, hay comunidades autónomas que ordenan que sean los socios o participantes del capital los que respondan de manera solidaria al pago de la sanción, o del coste de la reposición.

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