Suspensión de orden de demolición

¿Cuáles son las consecuencias de una orden de demolición? ¿En qué casos se aplica una orden de demolición? ¿Qué hacer ante una orden de demolición? Requisitos para solicitar la suspensión de una orden de demolición ¿Cómo solicitar la suspensión de una orden de demolición? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al experto en Derecho urbanístico, Guillermo Aguillaume Gandasegui, que les dé respuesta.

¿Cuáles son las consecuencias de una orden de demolición?

Una orden de demolición es un acto administrativo que dicta un Ayuntamiento en un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística. Tiene la consecuencia de imponer a sus destinatarios (la propiedad del inmueble afectado) el deber de demoler una construcción o edificación, o una parte de ella, para reajustar la realidad física a la norma urbanística que el Ayuntamiento considera incumplida. 

Esta obligación, como cualquiera que se impone en virtud de una acto administrativo, tiene unos efectos inmediatos, pero reversibles. Los actos administrativos son ejecutivos, por lo que, si no se recurren, la Administración puede iniciar un expediente de ejecución forzosa de la orden de demolición. La forma de ejecución forzosa de la orden de demolición se hace por dos vías: 

• La imposición de multas coercitivas, que son sanciones que se van imponiendo de forma periódica (por ejemplo, mensual) si no se llevan a cabo las obras. 
• Ejecución sustitutoria, que consiste en que la Administración contrata a una empresa para que lleve a cabo la orden de demolición y le cobra a la propiedad, por vía de embargo, el coste de las obras. 

La ejecución forzosa de estas órdenes plantea un problema añadido en los casos en los que las obras a demoler se sitúan en el interior de un domicilio, al cual la Administración no puede entrar sin autorización judicial (art. 18.2 de la Constitución), por lo que debe solicitarla al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo antes de realizar la entrada.  

Como decimos, esta posibilidad de ejecución forzosa es condicional y es reversible, pues puede ser limitada y revocada mediante los recursos administrativos y contencioso-administrativos. 

¿En qué casos se aplica una orden de demolición?

El caso más habitual es el de una construcción o edificación realizada sin título habilitante (licencia o declaración responsable), o bien que haya sobrepasado los términos de ese título (por ejemplo, se ha construido más superficie de la autorizada). Para que pueda dictarse una orden de demolición en estos casos, el Ayuntamiento debe primero desarrollar un procedimiento completo de restablecimiento de la legalidad urbanística. Para ello, y después de un informe técnico que compruebe la supuesta infracción de la licencia o la ausencia de ella, el Ayuntamiento deberá dar una oportunidad de legalizar, mediante solicitud de licencia, lo construido sin autorización. Esto se llama “requerimiento de legalización” y es lo que da inicio al procedimiento de restablecimiento de la legalidad. Con él se le da un plazo, normalmente de dos meses, a la propiedad, para legalizar lo indebidamente construido. 

Debe recordarse, esto ya lo hemos tratado en anteriores entradas, que la Administración tiene un plazo máximo para intervenir desde la total terminación de las obras (cuatro años en general, que se están extendiendo cada vez más a seis en diversas comunidades autónomas).

Solamente si no se atiende a ese requerimiento se puede dictar la orden de demolición. Así, si existe un procedimiento de autorización/legalización en curso, la Administración no puede ordenar demoler antes de que este procedimiento se haya resuelto. 

No se puede olvidar otro supuesto, que es el de la orden de demolición judicial. Esto puede suceder en casos en los que, en ejercicio de la acción pública urbanística, cualquier vecino impugne una licencia concedida porque considere que excede lo que el planeamiento urbanístico permite construir. En estos casos, si el Tribunal termina estimando esta demanda, puede ordenar directamente la demolición en Sentencia. 

¿Qué hacer ante una orden de demolición?

Lo primero que debe comprobarse es que el Ayuntamiento ha cumplido escrupulosamente todos los requisitos para dictarla: 

• Que ha enviado el requerimiento de legalización y que no hay ninguna legalización en curso. 
• Que ha cumplido el plazo máximo interno de duración del procedimiento (diez meses en Madrid, por ejemplo, entre el requerimiento y la orden). 
• Que ha explicado claramente qué obras se deben realizar. 
• Que no ha pasado el plazo máximo legal para mandar este requerimiento (cuatro o seis años, dependiendo de la comunidad autónoma), desde la total terminación de las obras.

Una vez hechas estas comprobaciones, queda lo más importante, que es el fondo del asunto, es decir, si es verdad que las obras no se ajustan a la legalidad urbanística, porque la orden de demolición, por supuesto, se puede recurrir tanto por razones de procedimiento como de fondo. 

Si la orden no se ajusta a todos los requisitos se pueden interponer dos tipos de recursos: 

• Recurso de reposición en vía administrativa (un mes desde la notificación). 
• Recurso judicial, ante la jurisdicción contencioso-administrativa (dos meses desde la notificación). 

La utilización de una u otra vía de recurso es opción de la persona interesada, y se puede interponer primero el recurso administrativo, y, si se desestima, iniciar la vía judicial. La elección depende de las circunstancias de cada caso, y es conveniente decidir con un abogado especialista cuál es la más adecuada. Con carácter general, la Administración no es proclive a dejar sin efecto sus decisiones, y el recurso de reposición lo decide el mismo órgano que ha dictado la orden de demolición, de modo que, salvo en los casos en los que haya existido un claro error que se pueda acreditar de forma muy evidente, lo más conveniente será acudir a la vía judicial. 

Requisitos para solicitar la suspensión de una orden de demolición

La posible suspensión de una orden de demolición está ligada a su impugnación. Solamente si se recurre la orden, entonces se puede solicitar, añadidamente, la suspensión de la misma. La suspensión sin recurso no se puede solicitar, porque sin impugnación, administrativa o judicial, el acto administrativo deviene firme y por lo tanto ya no se puede discutir su ejecución. 

Hay dos vías para pedir la suspensión, una para el recurso administrativo y otra para el contencioso-administrativo, que comentamos en la pregunta siguiente, ya que se ajusta mejor para detallarlas. En la respuesta a esta pregunta vamos a centrarnos en los requisitos. 

Aunque la redacción de la ley no es exactamente ésta, y es diferente para la solicitud de suspensión en vía administrativa y en contencioso-administrativa, el requisito de fondo se puede definir con la idea tradicional de “perjuicios de muy difícil o de imposible reparación” (lo que dice la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa es “que la ejecución del acto pudiera hacer perder su finalidad legítima al recurso”). Traducido, en el caso de órdenes de demolición, significa que no puedan repararse los perjuicios que le causaría a la propiedad demoler lo construido si, más tarde, obtiene una sentencia favorable que anule la orden ya ejecutada. 

En qué se concretan estos perjuicios, depende mucho del caso concreto y de lo que se esté ordenando demoler. No es lo mismo una orden para demoler el cerramiento de una terraza, que una planta de un edificio de viviendas, en cuanto a los perjuicios que puede causar. Con carácter general, los Tribunales son favorables a suspender las órdenes de demolición porque las demoliciones son costosas y complejas y la reconstrucción de lo demolido nunca es sencilla, pero esto no significa que suspendan siempre y en todo caso. Hay que acreditar los perjuicios de manera ajustada al caso concreto. 

¿Cómo solicitar la suspensión de una orden de demolición?

Como decíamos antes, lo primero que hay que hacer es recurrir la orden de demolición, ya sea en vía administrativa o en vía contencioso-administrativa. Sin recurso, no hay suspensión. 

En segundo lugar, hay que pedir en el escrito, mediante “otrosí”, que se acuerde la suspensión de la ejecución del acto en tanto se decide el recurso, para evitar perjuicios de imposible o muy difícil reparación, y hay que fundamentar bien esta petición aportando pruebas de los efectos que tiene la demolición, incluyendo lo que costó realizar la construcción, así como los usos que puede impedir la demolición (vivienda, uso comercial, el que sea) y los perjuicios que, para personas concretas, puede tener la demolición (por ejemplo, quedarse sin vivienda o pérdida de puestos de trabajo). Como decimos, es una cuestión que depende mucho del caso concreto. 

Con carácter general, y aunque la suspensión se puede pedir tanto en vía administrativa como en vía judicial, en los casos en los que la suspensión es urgente, recomendamos la vía judicial. Es cierto que tardan unos meses en decidir, pero, de acuerdo con la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional, una vez que se ha hecho la solicitud de medidas cautelares (suspensión de la orden de demolición), automáticamente la Administración tiene prohibido iniciar la ejecución forzosa (si no, se impediría la efectividad de la tutela cautelar que se ha pedido al Tribunal), de modo que de facto la solicitud suspende la ejecución, al menos hasta que el Juzgado o Tribunal haya decidido si procede o no conceder la medida solicitada. 

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