¿Qué es el derecho urbanístico?

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¿Qué regula el derecho urbanístico? Características, principios o cuáles son las ramas de esta especialidad del Derecho administrativo, nos lo explica hoy, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano.

Introducción:

En primer lugar, el derecho urbanístico no es más que el conjunto de normas que regulan al urbanismo, materializadas en una rama del ordenamiento jurídico exclusivamente administrativa. Por lo que no podemos hablar de derecho urbanístico sin primero definir al urbanismo en sí mismo.

En este sentido, el urbanismo es la técnica jurídico administrativa encargada de la transformación y la ordenación del suelo, con carácter de ciencia y política pública. El urbanismo es entendido como una materia multidisciplinar, en la que intervienen profesionales de toda índole, desde ingenieros y abogados, hasta artistas y arquitectos.

A modo de contextualizar al urbanismo en la historia de la humanidad, debemos decir que esta técnica existe desde que el ser humano es sedentario. Situándose las primeras ciudades del mundo en el actual Oriente Medio, y considerando a Hipodamo de Mileto como el primer urbanista de la historia.

¿Qué regula el derecho urbanístico?

Una vez dicho que el derecho urbanístico no es más que el conjunto de normas que ordenan al urbanismo per se, ya podemos entrever que éste se regulará por un gran número de normas jurídicas.

Primeramente, debemos destacar que la legislación del derecho urbanístico es una actividad predominantemente autonómica y municipal. Reduciéndose la intervención estatal a un mero control que enmarca y condiciona que esta actividad se lleve a cabo en términos de igualdad y que promueva el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano.

Además, el derecho urbanístico estatal siempre será supletorio al autonómico. Es decir, ante una laguna legal, se entenderán aplicables las normas estatales.

Por un lado, a nivel estatal, destacamos como norma regulatoria del derecho administrativo el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, popularmente conocido como “Ley del Suelo”. Sin obviar los mandatos constitucionales de los artículos 45, 47, 148 y 149 de nuestra Carta Magna.

Destacando de los últimos, la premisa sentada por el artículo 45, en su punto primero, que dice: 

“Todos tienen el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, así como el deber de conservarlo”.

Por otro lado, el artículo 47 referenciado también es de suma importancia urbanísticamente hablando, pues constituye la piedra angular del derecho urbanístico español y ha dado lugar a una infinidad de litigios en la materia. Rezando su última frase lo siguiente:

“La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. 

Es decir, la sociedad participará en los beneficios (entendidos como el plusvalor o incremento de valor) que genera el proceso urbanizador.

Por otro lado, como hemos dicho, la regulación del derecho urbanístico se lidera por las autonomías y los municipios, pues es conveniente para un mayor control de la legalidad, que estos supervisen la ordenación de sus propios territorios.

En este sentido, y por poner como ejemplo a la Comunidad Valenciana, en ésta el abanico normativo se preside por la Ley 5/2014, de 5 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana, abreviada como LOTUP.

Finalmente, no podemos olvidar las directrices impuestas en materia urbanística por las Directivas comunitarias de evaluación ambiental, que son de obligatoria transposición al ordenamiento español; así como la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Características del derecho urbanístico.

El derecho urbanístico presenta múltiples cualidades que lo distinguen del resto de ramas del ordenamiento jurídico. Entre estas, destacamos las siguientes:

  • Flexible: pues las normas jurídicas que lo integran deben tener la capacidad de adaptarse y evolucionar conforme a las necesidades de la sociedad.
  • Constante: debido a que es una rama jurídica en permanente demanda, no existiendo la posibilidad de que la sociedad o las Administraciones pudiesen llegar a prescindir de la misma.
  • Disperso: pues, como hemos dicho, hay un incontable número de normas jurídicas que regulan esta materia. Recordando la notable protagonización de las autonomías y los municipios en su legislación.
  • Coercitivo: debido a que se prevén medidas sancionatorias para cada infracción urbanística cometida. 
  • Técnico: puesto que materializa jurídicamente los principios rectores del urbanismo.
  • Social: siempre persigue la justicia social.
  • Territorial: ya que su ámbito de aplicación y acción siempre se encuentra delimitado a un territorio particular, de ahí que lo habitual es la legislación pormenorizada de las comunidades autónomas. 
  • Público: porque las normas urbanísticas nacen del derecho público.
  • Autónomo: pues se diferencia de otras ramas del ordenamiento jurídico, constituyendo un cauce especial del mismo.
  • Subordinado: en relación a su carácter público, las normas que lo integran se encuentran tuteladas por el sector público.
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¿Cuáles son los principios del derecho urbanístico?

Una vez que ya hemos definido y caracterizado al derecho urbanístico, es conveniente conocer cuales son aquellos principios que dirigen el actuar de esta rama jurídica.

Para mejor comprensión, los enumeraremos:

  1. Urbanismo como función pública: este primer principio se puede decantar fácilmente de la lectura de los artículos 45 y 47 de la Constitución española que anteriormente hemos hecho referencia.
  1. Función social de la propiedad: no debiendo considerarse el derecho a la propiedad regulado como un derecho absoluto, pues se encuentra delimitado por las leyes en pos del interés general y en beneficio de la sociedad en su conjunto. 
  1. Urbanismo como competencia municipal: como hemos estado diciendo, y en base al artículo 148.3 de la Constitución, las autonomías han asumido la competencia exclusiva sobre la ordenación del territorio, el urbanismo y la vivienda. Volcando éstas, a su vez, la gestión del urbanismo en sus municipios.
  1. La distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento: el artículo 9.6 de la Ley de Suelo indica que la participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de cargas y beneficios. Es decir, el urbanismo siempre deberá inclinarse por una empleabilidad justa en sus actuaciones. 

Para que esta premisa sea cumplida se han creados diferentes mecanismos, como la técnica del aprovechamiento tipo o la aplicación de coeficientes correctores.

  1. Participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas: al tenor de la frase final del artículo 47 de la Constitución citado, la participación se lleva a cabo mediante la entrega a la Administración competente de una parte del suelo libre de cargas de urbanización.
  1. Desarrollo sostenible del suelo: por último, el derecho urbanístico siempre tendrá como guía de su actuación el desarrollo sostenible del suelo. En este sentido, el art. 1 de la Ley del Suelo regula las condiciones básicas que garanticen:

Un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.

Es decir, hay un mandato implícito a realizar una utilización racional del suelo, preservando los recursos naturales del mismo, así como los valores arqueológicos, culturales, históricos y paisajísticos.

Este concepto de desarrollo sostenible se enlaza con el de “ciudad inteligente” o “Smart city”, entendida como aquella ciudad que íntegra las tecnologías de la comunicación y de la información con el objetivo último de garantizar el desarrollo sostenible del suelo, incrementar la calidad de vida de sus ciudadanos y optimizar sus propios recursos. 

¿Cuáles son las ramas del derecho urbanístico?

Son tres las ramas que conforman al derecho urbanístico, utilizadas en orden a distribuir las competencias que lo integran: planeamiento, gestión y disciplina.

En primer lugar:

El planeamiento hace referencia al procedimiento a través del cual se hace un diagnóstico de las necesidades, se evalúan, se realiza una proposición de medidas y, finalmente, se redacta y aprueba una norma jurídica de disposición administrativa general llamada Plan (aunque también podría llamarse reglamento). Es decir, el output de esta fase será una norma jurídica.

Cada comunidad autónoma recogerá en su legislación urbanística una jerarquización de los distintos planes disponibles en su territorio, en orden a la concreta actuación a llevar a cabo. En el caso de la LOTUP, estos se recogen en su artículo 14.

En segundo lugar:

Nos encontramos con la gestión urbanística, entendida como la técnica a través de la cual se transponla a la realidad las previsiones del planeamiento. Ello se hace mediante instrumentos jurídico-técnicos llamados Programas. Diferenciados de los planes, en que estos no son disposiciones administrativas de carácter general, sino que son actos administrativos que afectan a una pluralidad de interesados y que contienen, a su vez, otros actos administrativos que por su complejidad parecerán reglamentos, pero no lo son.

En este punto, cabe señalar que son dos las formas de gestión urbanística que existen.

Por un lado, tenemos la gestión directa, que es aquel supuesto inusual de gestión por parte de la Administración (generalmente por los Ayuntamientos), donde ésta será quién contratará directamente con el contratista. No siendo frecuente esta modalidad por que los Ayuntamientos no suelen contar con la liquidez ni la eficacia necesaria.

Y, por otro lado, lo más normal es que se realice una gestión indirecta, donde las potestades públicas son delegadas a los propietarios o a un agente urbanizador.

Finalmente:

La tercera rama del derecho urbanístico hace alusión a la disciplina, entendida como policía administrativa. Materializa la intervención administrativa de control sobre los actos de edificación o de construcción a través de títulos administrativos habilitantes. Y, lógicamente el grado de intensidad del control administrativo variará en orden a la actuación concreta.

Es decir, no necesita el mismo permiso (ni tiene las mismas consecuencias carecer del mismo) reformar tu cocina que demoler un edificio.

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