Empezar una obra sin licencia: ¿En qué casos no es necesaria la licencia de obra? ¿Cuánto tarda en concederse una licencia de obra? ¿Se puede empezar una obra sin licencia? Consecuencias de empezar una obra sin licencia. ¿De cuánto es la multa por empezar una obra sin licencia? En este artículo, Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico, responde a estas preguntas relacionadas con empezar una obra sin licencia.
Introducción
Comenzar una obra sin licencia puede ser el comienzo de una serie de dolores de cabeza, que puede culminar con una cuantiosa multa y una orden de demolición.
Cuando vamos a llevar a cabo una construcción o una modificación de cierta envergadura, es necesario realizar algunos trámites previos, como es solicitar el permiso de la comunidad (cuando se trata de una modificación que afecta a otros vecinos), un proyecto o informe técnico hecho por un profesional, pagar impuestos y tasas, y la licencia de obra.
Se considera que estamos haciendo una obra sin licencia justamente cuando la realizamos sin tramitar la licencia de obra.
Necesitamos la licencia para emprender obras que van desde modificaciones al espacio donde vivimos, como el cerramiento de una terraza, o la construcción de una vivienda, hasta remodelaciones interiores que tengan cierta envergadura.
Aunque los trámites pueden variar entre las distintas comunidades y ayuntamientos, todos coinciden en que cualquier obra que afecte el exterior de un edificio o su estructura, debe ir acompañada por un informe técnico y por una licencia otorgada por la administración local.
¿En qué casos no es necesaria la licencia de obra?
No necesitas licencia de obra cuando vas a realizar alguna de las siguientes actividades: pintura de interior, eliminación de gotelé y alisado con yeso, sustituciones en el sistema de electricidad interno o sustitución de solados y alicatados.
Tampoco se necesita para la colocación de moqueta o parquet, sustituciones internas en la red de agua y en la red de evacuación de agua, instalación de separadores en habitaciones, que no toquen la estructura, etc.
En resumen, trabajos y modificaciones que no afecten la estructura ni alteren la fachada exterior.
Obras en exteriores, como cambiar las ventanas, instalar rejas o pintar las paredes exteriores, necesitan el trámite de una comunicación al ayuntamiento para ser aprobadas. Y obras de mayor envergadura necesitan licencia de obra.
Comenzar una obra sin licencia constituye una infracción urbanística y puede ser denunciada por cualquier vecino molesto, o detectada por funcionarios del ayuntamiento.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Cuánto tarda en concederse una licencia?
En teoría, los ayuntamientos deben tardar en entregar una licencia de obra un mes, cuando se trate de una obra menor, y hasta tres meses en el caso de una licencia para obras de mayor envergadura.
En la práctica, los ayuntamientos tardan en promedio un año en tramitar la licencia de obra.
Estos retrasos por parte del ayuntamiento pueden tener varias causas: escasez de personal en el ayuntamiento para manejar un gran número de solicitudes; o los diferentes pasos que involucra la aprobación de la licencia (revisión del informe técnico, normas urbanísticas, inspección de los bomberos, etc.).
También entorpecen el trámite de la licencia, la excesiva burocratización de algunos ayuntamientos, el exceso de normas y regulaciones, y la falta de digitalización en el proceso, sobre todo en ayuntamientos escasos de recursos.
Por eso no es de extrañar que algunos particulares, exasperados o impacientes, decidan emprender una obra sin licencia.
¿Se puede empezar una obra sin licencia?
Solo cuando la licencia no es necesaria, como en los casos mencionados anteriormente.
Es importante acudir a un técnico, a un abogado o directamente al ayuntamiento para explicar lo que queremos hacer y saber si es necesaria la licencia de obra.
Si es necesaria la licencia, es probable que necesitemos también la aprobación de los vecinos y también un informe técnico, firmado por un arquitecto, donde se describa detalladamente lo que se va a hacer.
En el caso de obras más sencillas, que no requieren del informe de un arquitecto, como cambiar las ventanas exteriores o instalar una reja, es probable que los trámites sean más sencillos y los realicen las empresas que van a efectuar el trabajo.
No se puede comenzar una obra sin licencia cuando se trata de la construcción de una nueva planta, reparaciones y remodelaciones de edificaciones, modificaciones en la fachada o en la estructura de las edificaciones, construcción de piscinas, transformaciones de uso del espacio físico (de local a vivienda, o de vivienda a oficinas).
Incluso cambios aparentemente menores, como el cerramiento de una terraza, o el cambio de las ventanas, en la mayoría de las comunidades y ayuntamientos, requiere el trámite de la licencia de obra.
Cuando no se trata de alteraciones estructurales y solo de obras menores, algunos ayuntamientos y comunidades solo exigen una comunicación o una declaración responsable, quedando la obra sujeta a una inspección posterior por parte de técnicos del ayuntamiento.
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Consecuencias de empezar una obra sin licencia
Comenzar una obra sin licencia constituye una infracción urbanística y puede ser denunciada por cualquier vecino molesto, o detectada por funcionarios del ayuntamiento.
En ese caso, el ayuntamiento paraliza la obra, inicia un procedimiento administrativo que conlleva el pago de multas y seguramente la demolición de lo que se haya construido, lo que se conoce como restauración de la legalidad urbanística.
Los costes de iniciar una obra sin licencia, si la infracción es detectada por el ayuntamiento, siempre serán mayores que los gastos para tramitar la licencia de obra.
En algunos casos, como cuando se construye en suelo rústico o no urbanizable sin licencia, puede haber consecuencias penales (prisión de 1 a 3 años), e inhabilitación para la empresa y el arquitecto durante varios años.
En algunos casos, es posible que después de pagar la multa, y con el asesoramiento de un abogado especialista en temas urbanísticos, se puedan dar los pasos para tramitar la licencia, evitar la demolición de lo construido y continuar la obra.
¿De cuánto es la multa por empezar una obra sin licencia?
Las multas por iniciar una obra sin licencia van a depender del grado de la sanción que se aplique a la obra.
Si se considera una infracción leve, el monto de la multa podría oscilar entre los 600 y los 6.000 euros.
Cuando la obra se califica como una infracción urbanística grave, las multas estarán entre los 6.001 y los 60.000 euros.
Si la infracción es calificada como muy grave, entonces las multas irán desde los 60.001 hasta los 300.000 euros.
Además de la multa, es muy posible que también se exija la demolición de lo construido y la restauración de la legalidad urbanística.
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Creo que hay muchos casos en los que si se puede hacer sin licencia, en mi caso de reforma de mi casa en mi Ayuntamiento me mandan a presentar una declaración responsable y que empiece la obra si más, hay algo que se me escapa ? en mi Ayuntamiento no me dicen nada más