Cuándo prescribe una obra sin permiso del ayuntamiento: ¿Qué obras sin permiso del ayuntamiento pueden ser objeto de prescripción? ¿Cuándo prescribe una obra sin permiso del ayuntamiento? ¿A partir de qué momento empieza a contar el plazo para la prescripción de obra sin permiso del ayuntamiento? ¿Cómo demostrar la prescripción de una obra sin permiso del ayuntamiento? Plazo para sancionar una obra sin permiso del ayuntamiento. En esta ocasión, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a las preguntas anteriores.
Introducción
Cuando se realizan obras sin permiso del ayuntamiento se incurre en una infracción urbanística, y es posible que nos veamos sometidos a la apertura de un procedimiento sancionador, que puede implicar desde el pago de multas, la demolición de lo construido y el pago de indemnizaciones a terceros, hasta penas de prisión, en los casos más graves.
Sin embargo, no siempre el ayuntamiento detecta a tiempo la construcción de una obra sin permiso, y si pasa demasiado tiempo es posible, de acuerdo con nuestro sistema legal, que la infracción urbanística prescriba.
Una de las consecuencias de construir obras sin permiso del ayuntamiento es la demolición de la misma, pero cuando la infracción prescribe, se nos presenta una segunda oportunidad para regularizar ante la ley la situación de la obra.
¿Qué obras sin permiso del ayuntamiento pueden ser objeto de prescripción?
Pueden ser objeto de prescripción las siguientes obras sin permiso del ayuntamiento:
Obras menores
Son aquellas que necesitan licencia de obra menor (o a veces solo notificar al ayuntamiento), y que no implican una obra nueva o la modificación de una estructura.
Son ejemplos de obra de este tipo la instalación de rejas o cercas, reparación de fachadas o suelos, instalación de puertas, reemplazo de tuberías, obras menores en el interior de la vivienda, etc.
Obras mayores
Son aquellas que implican una mayor movilización de recursos y modificación de espacios, para los que hace falta un proyecto o informe técnico, permiso de la comunidad y licencia de obra mayor.
Son ejemplos de obras de esta clase los cerramientos de terraza y otras modificaciones de una fachada común, la construcción de una vivienda, la demolición o reconstrucción de edificios, hacer modificaciones a la estructura de una edificación, ampliaciones, transformaciones de local a vivienda o viceversa, construcción de piscinas, etc.
En general, pueden prescribir todas aquellas obras sin permiso del ayuntamiento que se hayan realizado en suelo urbano o en suelo no urbanizable común.
No prescriben aquellas obras sin permiso del ayuntamiento que se hayan hecho en suelos no urbanizables agrícolas (aunque algunas comunidades califican los suelos agrícolas como suelo no urbanizable común), en áreas verdes o zonas protegidas.
En algunas comunidades tampoco prescriben las infracciones urbanísticas cometidas en suelos dotacionales, terrenos o edificios considerados de dominio público, o que sean parte del patrimonio municipal, regional o nacional.
Es al promotor o responsable de la infracción a quien le corresponde demostrar que las obras sin permiso del ayuntamiento han prescrito.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Cuándo prescribe una obra sin permiso del ayuntamiento?
De acuerdo con la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y del Decreto Ley 16/1981, las infracciones urbanísticas deben prescribir a los 4 años.
Sin embargo, el plazo de prescripción de las obras sin permiso del ayuntamiento varía de acuerdo con la legislación de cada comunidad autónoma, y va desde 1 año, cuando se considera una infracción leve, hasta 15, cuando se trata de infracciones graves en la comunidad de Galicia.
Los plazos de prescripción por comunidad son los siguientes:
- Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, La Rioja, Madrid, Navarra, Valencia y País Vasco: 4 años.
- Andalucía y Cataluña: 6 años.
- Aragón: 1 año, si se considera una falta leve; 4 si es grave y 10 si es muy grave.
- Baleares: 8 años.
- Castilla y León: 4, 8 y 10 años para leves, graves y muy graves.
- Galicia: 15 años.
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¿A partir de qué momento empieza a contar el plazo para la prescripción de obra sin permiso del ayuntamiento?
El plazo de prescripción de una infracción urbanística se comienza a contar desde el momento en que se haya cometido la infracción, o se pudiera haber abierto un procedimiento sancionador.
Ese momento vendría a ser cuando hay señales externas de que se está realizando una obra sin los permisos correspondientes: construcción de una vivienda, movimiento de materiales, etc.
Normalmente, los procedimientos para sancionar una infracción urbanística se inician con la denuncia de un vecino, o por una inspección de un funcionario del ayuntamiento.
Por lo general, se coge como referencia para comenzar a contar el tiempo de prescripción el de la conclusión de la obra sin licencia, a menos que haya sido denunciada antes de concluirse.
¿Cómo demostrar la prescripción de una obra sin permiso del ayuntamiento?
Es al promotor o responsable de la infracción a quien le corresponde demostrar que las obras sin permiso del ayuntamiento han prescrito. Es lo que se conoce como inversión de la carga de la prueba: el que cometió la infracción debe probar que ya ha pasado el tiempo estipulado por la ley para la prescripción de la sanción.
Para demostrar que el tiempo para sancionar ha prescrito hay que aportar evidencias como las siguientes:
- Documentos certificados por notario que sirvan para determinar la fecha de conclusión de la obra.
- Documentos o facturas de organismos públicos que sirvan para indicar la existencia de la obra desde la fecha en que se afirma fue concluida la obra. Contratos de servicios básicos, facturas, etc.
- Aerofotografías oficiales, registros cartográficos u otros elementos que prueben que la obra ya estaba hace 15 años, en el caso de Galicia, o hace 4 años, como en la mayoría de las comunidades.
- Informes técnicos o constancias de oficinas técnicas que prueben la existencia de la obra en el tiempo señalado.
Plazo para sancionar una obra sin permiso del ayuntamiento
El plazo para sancionar obras sin permiso del ayuntamiento es el mismo que tiene esta para prescribir. Por ejemplo, si la obra se construyó sin licencia en Madrid, el plazo será de 4 años, a partir del momento en que se concluyó la obra.
Si, en cambio, la obra se construyó en Mallorca, el plazo que tendrá el ayuntamiento para sancionar la obra será de 8 años.
Es importante contar con los documentos que acrediten la fecha de la construcción de la obra, y apoyarse en los servicios de un buen abogado especialista.
Algo que este abogado va a recordarnos es que, aunque la sanción haya prescrito, y no haya lugar a demolición (si ese era el caso), la obra continuará en situación irregular, y debe dar los pasos para regularizar su situación.
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