Orden de ejecución de obra

Orden de ejecución de obra

Orden de ejecución de obra: ¿Qué es? ¿Por qué y quién la determina? Contenido de una orden de ejecución de obra. ¿Qué deben hacer los propietarios ante una orden de ejecución de obra? Requisitos de una orden de ejecución de obra. A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, explica la respuesta a estas preguntas.

Introducción

El estado general de los edificios debe ser el adecuado para que se garantice la tranquilidad y seguridad de sus inquilinos. En ocasiones, cuando se detecta o identifica que en un determinado edificio no reúne las condiciones adecuadas, se puede producir una orden de ejecución de obra.

¿Qué es una orden de ejecución de obra?

Una orden de ejecución de obra es un acto administrativo que suele emitir un ayuntamiento o institución pública en la que se establece la obligación de los propietarios de un determinado inmueble de realizar la conservación y el mantenimiento adecuado de su propiedad.

Lo habitual es que la orden de ejecución de obra se produzca una vez que se han detectado que en una determinada propiedad se dan las condiciones en las que se incumple con la necesaria conservación del edificio.

Esta orden establecerá qué aspectos son los que no se están cumpliendo adecuadamente y cuáles son las medidas que hay que adoptar para resolverlo.

¿Por qué y quién determina una orden de ejecución de obra?

Generalmente, una orden de ejecución de obra suele ser emitida por una entidad o institución pública. Suelen ser los ayuntamientos los que revisan este tipo de situaciones y se ponen en contacto con los propietarios para solicitar la corrección de la irregularidad.

No se trata de un hecho fortuito, ya que para que se dicte una orden de ejecución de obra es necesario que se haya realizado una inspección por parte de un técnico especialista en este tipo de auditorías.

El resultado de estas auditorías o inspecciones suele ser determinar qué aspectos son los que hay que revisar en el edificio y qué acciones correctoras pueden llevarse a cabo para restituir la seguridad, accesibilidad, salubridad o bien ornato público.

Este tipo de inspecciones no suelen ser por casualidad, sino que suelen producirse si previamente se ha realizado alguna denuncia por parte de alguna persona en la que se ha puesto de manifiesto el incumplimiento de esta situación.

Otro de los factores que puede llegar a desencadenar que se produzca una orden de ejecución de obra es el hecho de que se haya producido algún incidente que haya causado algún daño o que haya puesto de manifiesto la irregularidad en la edificación.

Por tanto, hay dos formas de provocar que se dicte una orden de ejecución de obra.

Por un lado, de oficio por la propia administración y, por otro lado, mediante una denuncia por parte de la persona interesada en que se subsane la situación.

CONTACTO

Contacta con el abogado

Contenido de una orden de ejecución de obra

Hay que tener en cuenta que en la orden de ejecución de obra se debe recoger toda la información necesaria para que los propietarios puedan subsanar los errores o imperfecciones que se hayan identificado o que hayan sido denunciadas.

Los principales aspectos que contiene este documento son:

  • La razón por la que se ha dictado la orden.
  • Detalle de las reparaciones u obras que hay que abordar para corregir la situación. 
  • La duración de las obras que hay que abordar. 
  • La documentación técnica que habrá que tener disponible mientras se ejecutan las obras.
  • Información sobre las multas o las consecuencias en caso de que se incumpla con la obligación de realizar la obra que comprende. 
  • Información sobre la posibilidad de interponer un recurso de alzada, recurso de reposición o contencioso-administrativo en caso de que los propietarios del inmueble no estén de acuerdo con el contenido de la orden.

Con toda esta información el propietario del inmueble que recibe la orden tendrá que actuar en consecuencia. Es importante tener en cuenta que este tipo de actos deben ser acatados por los propietarios, aunque en caso de no estar de acuerdo con su contenido existen opciones.

¿Qué deben hacer los propietarios ante una orden de ejecución de obra?

La siguiente cuestión que surge es, ¿qué pueden hacer los propietarios cuando reciben una orden de ejecución de obra? Hay que tener muy presente que los propietarios del inmueble son los responsables antes una orden de ejecución de obra.

Esto implica que en cuanto un propietario recibe esta orden no le queda otra opción que asumir que tiene que corregir las irregularidades. No obstante, puede ocurrir que la orden sobrepase los límites del deber de conservación.

Esto suele ocurrir cuando un determinado edificio se declara en ruinas porque el valor de las obras es mayor a la mitad del valor del edificio o de una construcción de nueva planta con la misma superficie. Eso sin tener en cuenta el valor del suelo.

Por tanto, salvo en esa situación, los propietarios tendrán que realizar las obras solicitadas y abonar las tasas e impuestos que se derivan también de esta situación. Además, hay que tener en cuenta que si por alguna razón, el propietario no está conforme con la valoración que se hace en la orden, también puede interponer recursos ante la administración.

Requisitos de una orden de ejecución de obra

Una vez que un propietario recibe la orden de ejecución de obra, debe tener en cuenta algunos aspectos. Antes de proceder a iniciar la obra tendrá que entregar una hoja de encargo que deberá estar visada por el Colegio de Arquitectos.

En el momento en que se finaliza la obra y se han corregido las irregularidades según establece la orden, también será necesario emitir un certificado final de obra que también debe estar visado por el Colegio de Arquitectos.

En cualquier caso, es necesario comunicar el final de las obras una vez que se hayan terminado. Presentando esta documentación se dará cumplimiento a la orden de ejecución de obra y no será necesario sufrir sanciones ni afrontar las consecuencias establecidas en el propio documento.

Como propietario de un edificio debes realizar un mantenimiento anual de tu edificación para asegurarte de que cumple con todos los requisitos que marca la ley y que la edificación no supone ningún riesgo para los usuarios ni para el entorno.

En este sentido, es importante la inspección técnica frecuente del edificio, ya que te ayudará a saber si tienes alguna irregularidad y evitar este tipo de situaciones.

¿Quieres contactar con el abogado experto en Derecho Urbanístico Fernando Ortega Cano? Solicitar llamada.

Quizá también te interese:

Heredar derecho de cobro del justiprecio

Premio de afección por expropiación forzosa

Licencia de primera ocupación para viviendas antiguas

Autor/a de la publicación
Fernando Ortega Cano

Fernando Ortega Cano

Abogado especializado en Derecho Urbanístico. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de derecho urbanístico elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados.

Artículos recomendados

0 0 votos
Puntuación artículo
Suscríbete
Notifícame de
guest
0 Comentarios
Comentarios en línea
Ver todos los comentarios