¿Qué puedo hacer para que no derriben mi casa declarada en ruinas?

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¿Cuándo es declarada una casa en ruinas y que hacer para que no la derriben? Requisitos. ¿Qué puedo hacer si declaran el estado ruinoso?. ¿Cuánto tardaré en recibir la orden de demolición?. Pasos para evitar que derriben mi casa en ruinas. Todo lo relevante en este tema lo explica Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.

Introducción:

Una casa declarada en ruinas puede ser un verdadero dolor de cabeza en más de un sentido, aunque el estado ruinoso de una vivienda o inmueble no es tan fácil de determinar como podría parecer a primera vista.

Paredes derruidas, techos en mal estado, pisos deformados o hundidos, cableado o tubería expuestos y en mal estado, pueden configurar el panorama de una casa en ruinas, pero tal vez para el propietario vea allí un proyecto de casa a reparar.

La ruina legal de una vivienda es un concepto en parte difícil de precisar, por lo que dos técnicos pueden no coincidir a la hora de determinar cuándo una edificación puede considerarse en ruinas.

Una manera de verlo es considerar que ya la casa no cumple con los requerimientos mínimos como albergue, y que su estado puede constituir un peligro para sus ocupantes o para otras personas y viviendas vecinas.

Una casa declarada en ruinas puede generar varias acciones prácticas y administrativas: puede ser seguida por un plan de renovación o reconstrucción; por una demolición por parte del propietario para construir una nueva vivienda; o por el desalojo y una orden de derribo por parte del ayuntamiento.

O puede convertirse en un largo enfrentamiento entre el ayuntamiento o la oficina administrativa que haya declarado la casa en ruinas y el propietario, con un activo papel de abogados y peritos oficiales y privados.

¿Cuándo se declara una casa en ruinas?

Los criterios para decidir que el estado ruinoso de una vivienda es suficiente para declarar la casa en ruinas, pueden variar en las distintas provincias, aunque hay algunas constantes.

Debe haber una inspección de las autoridades correspondientes del ayuntamiento como resultado de una denuncia, o cumpliendo con una solicitud del propietario. El técnico del ayuntamiento abrirá un expediente a la casa declarada en ruinas.

Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.

Criterio económico

Un criterio económico consiste en declarar en ruinas toda construcción en el que el costo de rehabilitarla sea superior al 50 % de su valor.

Un criterio estructural para declarar una casa en ruinas se aplica cuando todos los materiales de construcción de la vivienda se encuentran en tal estado que es necesario reemplazarlos por completo.

Una casa en estado ruinoso además puede afectar otros valores urbanísticos, que pueden llevar a considerarla como una casa en ruinas.

La seguridad y el riesgo pueden ser también criterios para que una casa sea declarada en ruinas. Es el caso si hay señales inminentes de derrumbe, o indicaciones de cualquier clase de peligro para transeúntes o para los ocupantes de la vivienda.

Y claro, se declara una casa en ruinas cuando hay una denuncia de por medio, y una inspección por parte de técnicos de la administración local, provincial o estatal. Generalmente, hay denuncias cuando la casa en cuestión afecta o pone en peligro otras viviendas, o cuando la casa en ruinas perjudica o afea espacios públicos, que es cuando el ayuntamiento interviene sin necesidad de una denuncia previa.

Requisitos para declarar el estado ruinoso

El primer requisito para declarar el estado ruinoso es que haya una denuncia, que puede ser de inquilinos o vecinos, o de algún organismo o servicio del ayuntamiento. Al introducirse una denuncia se notifica al propietario y es realizada una inspección por parte del organismo que recibió la denuncia.

Otra posibilidad, cuando se quiere obtener un permiso de demolición, o recursos para rehabilitar la casa, es que el mismo propietario haga una petición para que la construcción sea declarada en ruinas.

Otros requisitos para declarar la casa en ruinas es que la misma presente señales evidentes de deterioro: paredes dañadas o en muy mal estado, piso hundido o inseguro, techo deteriorado, mal estado de tuberías y cableado.

Debe haber una inspección de las autoridades correspondientes del ayuntamiento como resultado de una denuncia, o cumpliendo con una solicitud del propietario. El técnico del ayuntamiento abrirá un expediente a la casa declarada en ruinas.

Una vez declarada en ruinas la casa debe ser desalojada, y es posible que se emita una orden de demolición.

A menos que se trate de una herencia o de una compra de oportunidad, nunca ha sido conveniente dejar que una casa se deteriore hasta el extremo de ser declarada en ruinas.

Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.
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¿Qué puedo hacer si declaran mi casa en ruinas?

Si declaran mi casa en ruinas y no estoy de acuerdo, el primer paso que debo dar es presentar un recurso de reposición ante el organismo que haya dictado la declaración. Es un recurso que puedo presentar durante el primer mes, y en él debo indicar mi desacuerdo con la declaración.

También puedo acudir al juzgado contencioso-administrativo que corresponda y presentar un recurso contencioso-administrativo hasta dos meses después de la respuesta al recurso de reposición formulado por el organismo que declaró la casa en ruinas.

Puedo contratar una evaluación independiente del inmueble, y si este prueba que la vivienda puede repararse por un monto igual o inferior al 50 %, aunque sea una casa declarada en ruinas, le correspondería una orden de reparación y no de demolición.

Aceptar mi casa declarada en ruinas

Por otro lado, puedo evaluar la posibilidad de aceptar mi casa declarada en ruinas si así puedo acceder a las ayudas autonómicas, municipales y estatales para rehabilitación de edificaciones en estado ruinoso.

Vale la pena recordar que en España se aprobó un Plan Estatal (2018-2021) para rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que disponía de 400 millones de euros, y al que podríamos acceder para mejorar nuestras casas en ruinas.

Antes de continuar luchando por la supervivencia de la casa también debo considerar si el estado ruinoso de la misma puede llevarme a enfrentar acciones de carácter civil o penal, o si implican alguna clase de riesgo para ocupantes, transeúntes o vecinos.

Por lo general, una vez declarada en ruinas, la vivienda debe ser desalojada de inmediato.

Otra posible ventaja la ofrece la ley al establecer que es el propietario el que debe correr con los gastos de la demolición. Y solo cuando el propietario no puede hacerlo es que interviene el ayuntamiento, si cuenta con recursos disponibles para hacerlo, y si es urgente demoler la casa en ruinas.

Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.

¿Pueden derribar mi casa si la declaran en ruinas?

Pueden hacerlo si el informe del perito del ayuntamiento concluye que la casa en ruinas es irrecuperable, o el propietario no quiere o no puede financiar los costos de la rehabilitación de la casa declarada en ruinas.

Recordemos que el ayuntamiento puede ordenar la demolición de la vivienda cuando esta presenta un estado de total deterioro y desgaste, hasta el punto de que recuperarla puede costar más del 50 % de su valor; cuando se considera que hay un peligro inminente de que la vivienda se derrumbe, y cuando su deterioro, caída de cascotes o paredes inclinadas pueden constituir una amenaza para vecinos y transeúntes.

Sin embargo, antes de poder ejecutar la orden, deben cumplirse los trámites administrativos y judiciales a que haya lugar, y los distintos peritajes: inspecciones de técnicos de urbanismo particulares, del ayuntamiento y hasta peritos judiciales.

¿Cuánto tardaré en recibir la orden de demolición desde que se declare en ruinas mi casa?

Una vez que mi casa es declarada en ruinas y se cumplan todos los pasos y trámites administrativos, el tiempo que puede tardar en llegar la orden de demolición puede variar, de acuerdo con los protocolos de las distintas administraciones.

Estamos hablando de dos a tres meses, desde el momento en que se declaró la casa en ruinas, o más, si no han concluido los distintos pasos administrativos judiciales.

Otra cosa es cuánto tiempo puede tardar en ejecutarse la orden de demolición de una casa en ruinas. Por lo general es el propietario el que debe hacerse cargo de los costos de la demolición de una casa declarada en ruinas.

Si este no lo hace y es la administración la que se hace cargo, tendrá hasta quince años para ejecutar la orden, o al menos eso fue lo que estableció la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª, del 17 de febrero de 2000.

Pasos para evitar que derriben mi casa en ruinas

Lo primero es intentar revocar la declaración de la casa en ruinas, presentando un recurso de reposición ante la administración que realizó la declaración. Si esto no funciona podemos presentar un recurso contencioso administrativo en el juzgado correspondiente.

Luego de tres o más meses, si estos pasos no impiden la declaración de nuestra casa en ruinas, habrá que esperar el veredicto de los técnicos de la administración para saber si vamos a recibir una orden de reparación del inmueble, o una orden de demolición.

Si la decisión del organismo administrativo es emitir una orden de demolición, el paso en los siguientes treinta días es recurrir la orden ante el ente administrativo. Entretanto, si se considera que el informe del técnico de la administración no es correcto, se puede buscar otra opinión.

Si fracasa este paso ante la administración se puede recurrir nuevamente ante un juzgado contencioso administrativo y exponer el caso. Este proceso puede llevar a nuevas inspecciones, con peritos judiciales.

Esta situación puede prolongarse varios años, o bien podemos lograr una oportunidad para restaurar la vivienda.

Otra posible ventaja la ofrece la ley al establecer que es el propietario el que debe correr con los gastos de la demolición. Y solo cuando el propietario no puede hacerlo es que interviene el ayuntamiento, si cuenta con recursos disponibles para hacerlo, y si es urgente demoler la casa en ruinas.

Esta última situación podría conducir a otros procedimientos judiciales que seguramente no van a ser agradables para el propietario, pues podrían conllevar multas cuantiosas y hasta penas de cárcel.

Para finalizar, a menos que se trate de una herencia o de una compra de oportunidad, nunca ha sido conveniente dejar que una casa se deteriore hasta el extremo de ser declarada en ruinas.

Es preferible hacer las reformas y el mantenimiento a tiempo, y así evitar conflictos con los vecinos o el ayuntamiento.

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