Licencia de segregación de locales: ¿Qué es? ¿Se puede dividir un local en dos? Requisitos a cumplir para la división. ¿Cómo obtener la licencia? Todas estas preguntas las responde a continuación Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
Introducción
La proliferación de negocios que necesitan poca superficie ha sido posible gracias a la división de locales, pero una gran cantidad de personas se preguntan si para ello se necesita una licencia de segregación de locales.
Muchas veces se hace necesario dividir un local en dos para optimizar los espacios y ajustar los metros cuadrados, y de este modo también se obtiene una mayor ganancia de un mismo espacio. Otras veces se hace por necesidad económica.
La licencia de segregación de locales, según la interpretación de los notarios, no es un requisito obligatorio para dividir un local en dos, como sí lo es en el caso de las viviendas.
La razón es que el control de la normativa para un local comercial se realiza a través de la autorización de la actividad. Entonces, para la división de locales, y a efectos registrales, no hay que pasar por el ayuntamiento, sino por un notario directamente.
La licencia de segregación de locales vendría a ser el permiso administrativo para la segregación de un local.
Sin embargo, es preciso señalar que dependerá también de la comunidad autónoma donde estemos, por lo que la recomendación será acudir al ayuntamiento en cuestión y solicitar cuál es la documentación requerida para realizar la división.
Desde que entró en vigor la Ley 8/2013 referida a la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, modificando el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como el artículo 17.6 de la Ley del Suelo, se está solicitando la exigencia registral de autorización.
¿Qué es la segregación de un local?
La segregación de un local sucede cuando se resta una porción de espacio del local original más grande. Es diferente a dividir un local en dos, que es la partición del todo en dos partes.
Es necesario insistir en la diferencia, porque muchas veces se utiliza la palabra segregación, cuando se quiere decir solo división de locales.
Por ejemplo, si se desea dividir un local en dos, obviamente que la figura es la división, pero cuando lo que se quiere es separar un local comercial de todo el edificio –porque no existe división horizontal–, lo que se está haciendo es la segregación de un local.
Cuando se divide un local en dos hay que acudir al Registro de la Propiedad, y para registrar un local previo como dos nuevos, habrá que realizar una división horizontal ante notario.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Se puede dividir un local en dos?
Sí se puede dividir un local en dos, pero los procedimientos serán distintos si lo que se quiere con la segregación o división es vender o alquilar.
Segregar un local para alquilarlo
Si lo que se desea es dividir el local en dos o más partes y alquilarlo separadamente a inquilinos distintos, solo hay que hacer un contrato a cada uno de ellos especificando, lo más concretamente posible, cuál es el espacio que se le alquila.
Obviamente, el arrendatario o inquilino tendrá que corroborar si este espacio es acorde y válido para la actividad comercial que desea desarrollar.
Si es una nueva actividad, deberá tramitar él mismo la debida licencia por separado, y en el ayuntamiento.
Segregar un local para venderlo
En este caso, habrá que modificar la división horizontal del edificio; esto se hace ante notario y en el Registro, pero antes se requiere contar con la aprobación de la comunidad de propietarios.
La modificación de las escrituras de división horizontal requerirá de un estudio de los estatutos de la comunidad, para conocer si se permite este procedimiento; también puede votarse en la junta de propietarios, siempre y cuando se obtenga la aprobación de las 3/5 partes de los propietarios.
Es en estos casos que se puede necesitar la licencia de segregación de locales, la cual es otorgada por el ayuntamiento.
Si esto ocurre, el ayuntamiento nos solicitará un proyecto técnico que contenga planos detallados de los locales, los lindes, etc., y además, ambos locales –o los resultantes de la segregación– deberán tener salidas al exterior independientes.
Con esto, tendremos entonces dos o más locales diferentes, con dos escrituras distintas, dos referencias catastrales, etc.
Contacta con el abogado
Requisitos a cumplir para la división de locales
Cuando se divide un local en dos hay que acudir al Registro de la Propiedad, y para registrar un local previo como dos nuevos, habrá que realizar una división horizontal ante notario.
El notario solicitará una determinada documentación técnica. Es habitual que la haga un profesional competente, pero no es exactamente un proyecto, es apenas un informe.
En este informe deberá estar reflejado el estado del espacio original y el de los dos o más locales, producto de la segregación, con sus respectivas cotas, linderos, superficie, etc.
Además, deberás presentar la aprobación de la junta de propietarios, aprobada en sus 3/5 partes (si no está expresamente estipulada en los estatutos).
Por otra parte, el notario te pedirá la autorización administrativa, que fungiría como una especie de licencia de segregación de locales. Puede ser también la licencia municipal o una comunicación previa.
La división de un local requiere casi siempre de obras, y estas obras están reguladas por los ayuntamientos. Ahora bien, dependerá del alcance de estas obras si necesita o no un proyecto.
Por ejemplo, requieren de proyecto aquellas obras que afecten la fachada, la estructura o un determinado elemento del edificio. Pero si lo que hacemos es levantar un tabique divisorio, bastará con una comunicación previa al ayuntamiento.
Y si queremos abrir una puerta nueva en el local, en la fachada, habrá que solicitar una licencia municipal, que obviamente, requerirá de un proyecto.
¿Cómo obtener la licencia de segregación de locales?
Lo primero que hay que hacer es convocar una junta de propietarios y que comparezcan los vecinos; en esta reunión se deberá obtener la aprobación con la cantidad de 3/5 partes del total de los propietarios.
De aquí surgirá una escritura, que el presidente de la comunidad, debidamente facultado, firmará y dará su consentimiento.
Con este documento habrá que presentarse al ayuntamiento, que podría otorgar, como ya lo dijimos, una licencia municipal o una autorización administrativa.
En rigor, no nos estarían otorgando una licencia de segregación de locales sino una autorización administrativa.
Lo bueno es que los ayuntamientos no suelen obstaculizar estos procesos, claro está, siempre que cumplan con la normativa de accesibilidad, seguridad, protección contra incendios, contra el ruido, etc.
¿Quieres contactar con el abogado experto en Derecho Urbanístico Fernando Ortega Cano? Solicitar llamada.
Quizá también te interese:
¿Se puede vivir sin licencia de primera ocupación?
¿Cómo legalizar el cerramiento de mi terraza?
El Ayuntamiento me acusa de realizar una obra sin licencia, ¿Cómo demuestro que ya prescribió?
Deseo segregar un local de unos 65 m2 en trasteros, cada uno de ellos entre 5 y 8 m2. Además de segregar es necesario construir las paredes, puerta e instalación eléctrica.
Precisa autorización de la C. de Propietarios, pues en los estatutos no figura expresamente tal posibilidad. Modificación de la escritura de División Horizontal, etc.
Necesito experto que pueda realizar los trámites, proyecto, etc.
Atte. E. Domínguez