Licencia de primera ocupación para viviendas turísticas

Licencia de primera ocupación para viviendas turísticas

Licencia de primera ocupación para viviendas turísticas: ¿Qué es? ¿Qué requisitos piden? ¿Qué ocurre si alquila su casa sin licencia? Pasos para conseguirla, cómo solicitarla, requisitos y documentación necesaria. Todos estos detalles los explica Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

¿Qué requisitos son necesarios para tener una vivienda con fines turísticos?

Si tienes una vivienda para fines turísticos, es necesario cumplir con las obligaciones legales que dispone el ayuntamiento donde vivas o donde se encuentre la vivienda, como tener la licencia de primera ocupación, o cédula de habitabilidad, entre otras cosas.

La licencia de primera ocupación es un documento que el ayuntamiento otorga luego de finalizada la obra, y certifica que tal vivienda puede ser habitada, además de que podrán contratarse los suministros para asegurar las condiciones indispensables para ser habitada.

Sin esta licencia no se puede solicitar la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas.

Antes de entrar en el tema, es preciso indicar que las viviendas turísticas, luego de la entrada en vigor en 2013 de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, pasaron a formar parte de la competencia autonómica.

¿Cómo regulan las comunidades autónomas las viviendas de uso turístico?

Es decir, cada comunidad autónoma regula las viviendas de uso turístico, por lo que no puede hablarse de un único procedimiento o de una única ley. En otras palabras, tendrás que acudir a tu ayuntamiento e informarte debidamente de los requisitos allí exigidos.

Andalucía, en la actualidad, es la única comunidad autónoma, por ejemplo, que aclara la diferencia entre una vivienda de uso turístico y un apartamento turístico. Pero en líneas generales, en todas se exige algo obligatoriamente, y es que deben cumplir con las exigencias mínimas de habitabilidad.

Esto, según el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que indica expresamente la necesidad de disponer de licencia de ocupación, o de un documento equivalente. Este “documento equivalente” puede ser un certificado que expida el mismo ayuntamiento en casos especiales.

Por ejemplo:

No es lo mismo un chalet construido en suelo rústico que un piso en un edificio en el centro de la ciudad.

En el primer caso, si no se tiene la licencia de primera ocupación (peligroso, ya que es un requisito legal) se puede acudir al ayuntamiento e intentar legalizar la obra, y que este dé un certificado de que la construcción es habitable, y lo más importante, de que no exista ningún expediente abierto contra la construcción.

En primer lugar, te van a pedir la licencia de primera ocupación. Hay comunidades en las que esta licencia caduca. Si es tu caso, entonces tendrás que solicitar la licencia de segunda ocupación, o la cédula de habitabilidad de la vivienda, para demostrar que la vivienda sigue cumpliendo con las normas.

Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

¿Qué es la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas?

La licencia de primera ocupación para viviendas turísticas es, ya lo dijimos, la cédula de habitabilidad, y el permiso para funcionar como vivienda turística.

Es el visto bueno, por decirlo de algún modo, que el ayuntamiento otorga después de verificar que la obra finalizada cumple exactamente con el proyecto, al cual anteriormente se le concedió la licencia de obra.

Actualmente, más del 40 % de las viviendas turísticas en España cuentan con la licencia turística, pero aún queda alrededor del 14 % que no ha solicitado la licencia de primera ocupación, requisito indispensable para poder registrar la vivienda como turística.

¿Qué pasa si alquilo mi casa sin la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas?

En principio, estarías haciendo un acto ilegal. Si alquilas tu casa sin la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas significa que no tienes licencia turística.

Si te descubren o el ayuntamiento recibe una denuncia sobre el destino que le das a la vivienda, y se determina que no cuentas con los debidos permisos, se podría tomar como una infracción grave o muy grave, sobre todo si ya llevas tiempo haciéndolo.

En estos casos, el ayuntamiento correspondiente tendrá sus plazos de prescripción y sus sanciones.

Ejemplo de Andalucía:

En Andalucía las sanciones graves prescriben pasado un año y las multas oscilan entre 2.000 y 18.000 €; y si son muy graves, prescriben a los dos años y la multa asciende a entre 18.000 y 150.000 €.

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Pasos para conseguir la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas

Para obtener la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas es necesario cumplir unos pasos, los cuales detallamos a continuación:

  1. Primero, debes hacer la solicitud según el modelo oficial de tu ayuntamiento. Para esto, tú como propietario o un gestor autorizado, debe hacerlo ante el Área de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente.
  2. A continuación, deberás pagar las tasas indicadas por ley, que suelen oscilar alrededor de los 120 €, y presentar el talón justificante. Lo puedes pagar en la misma oficina del Área de Urbanismo.
  3. Luego, tienes que aportar el Certificado Técnico para solicitud de la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas, que el técnico (arquitecto, ingeniero, etc.) habrá cumplimentado, acompañado por el plano de ubicación de tu vivienda, de la nota simple registral, la identificación catastral y copia de contratos de los suministros (agua y electricidad).

Requisitos necesarios para conseguir la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas

Ya comentamos que las exigencias varían de una comunidad autónoma a otra, y que es indispensable que acudas al ayuntamiento para informarte sobre lo que debes hacer para solicitar la licencia en caso de viviendas turísticas.

Pero, en primer lugar, te van a pedir la licencia de primera ocupación. Hay comunidades en las que esta licencia caduca. Si es tu caso, entonces tendrás que solicitar la licencia de segunda ocupación, o la cédula de habitabilidad de la vivienda, para demostrar que la vivienda sigue cumpliendo con las normas.

La diferencia es, como ya lo viste, el momento en que se pide. Y si no estás en ninguno de estos casos, entonces deberás legalizar la vivienda.

¿Cómo solicitarla?

Por lo general, para solicitar la licencia de primera ocupación, solo tienes que acudir al ayuntamiento, y este te dará una copia. Si tu vivienda fue construida después de 1979, el ayuntamiento deberá tener la licencia en sus registros, y solo tendrías que pedir una copia.

En caso de que el ayuntamiento no cuente con la licencia, entonces deberás contratar un técnico que elabore un proyecto descriptivo y gráfico, donde se verifique el estado de la vivienda y las instalaciones, debidamente firmado y visado.

Documentación necesaria para conseguir la licencia de primera ocupación para viviendas turísticas

Ya hemos explicado que uno de los documentos obligatorios es la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad. Pero hoy en día, para poder registrar el inmueble o los inmuebles como viviendas turísticas también hay que pedir la licencia turística.

Se excluyen solamente los inmuebles ubicados en municipios con menos de 20.000 habitantes y que no estén en el casco urbano, ya que para ellas es suficiente el alta como Vivienda Turística de Alojamiento Rural, o también Casa Rural.

Si el ayuntamiento no cuenta con una copia de la licencia de primera ocupación, ya comentamos que tendrás entonces que contactar a un profesional acreditado para que elabore el proyecto técnico.

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Autor/a de la publicación
Fernando Ortega Cano

Fernando Ortega Cano

Abogado especializado en Derecho Urbanístico. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de derecho urbanístico elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados.

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