Licencia de obra en suelo urbano no consolidado: ¿Qué es el suelo urbano no consolidado? Diferencias entre suelo urbano consolidado y no consolidado. Requisitos para solicitar la licencia de obra en suelo urbano no consolidado. ¿Cómo solicito la licencia de obra en suelo urbano no consolidado? ¿Dónde debo solicitar la licencia de obra en suelo urbano no consolidado? A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a todas estas preguntas.
Introducción
En España, existen diversas calificaciones para los suelos, de allí que mucha gente se pregunte si puede solicitar y obtener una licencia de obra en suelo urbano no consolidado. Pero vayamos por partes.
Primero, hay que entender que uno de los tipos más importantes de suelo que existen en nuestro país es el suelo urbano, es decir, el suelo perteneciente a la ciudad. Dentro de esta calificación, tenemos el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado.
En este artículo veremos qué es el suelo urbano no consolidado y lo que el propietario puede o no hacer en él.
¿Qué es el suelo urbano no consolidado?
El procedimiento urbanístico español establece que las libertades del propietario del suelo dependen de la clasificación que se haya hecho del mismo en el planeamiento urbanístico.
Es decir, la ley delimita lo que cada propietario puede hacer dentro de su terreno. En este sentido, ya podemos avanzar una definición de suelo urbano no consolidado.
Así pues, este tipo de suelo se define como no consolidado en tanto estén previstas en él acciones de renovación urbana en el futuro.
Puede decirse que son zonas de las ciudades que no están edificadas, pero tienen potencial para un desarrollo urbanístico, con nuevas zonas viales, parques, edificios, dotaciones, etc. En otras palabras, este suelo necesita que se ejecuten obras de urbanización.
Es bastante habitual, a lo largo y ancho de nuestras ciudades, encontrar lotes de suelos urbanos no consolidados, ya que el crecimiento urbanístico no siempre se ha hecho conforme a los planeamientos municipales.
De esta forma, van quedando espacios, “islas”, sin urbanizar, pero rodeados de terrenos ya edificados y urbanizados.
Asimismo, dentro de esta categoría también entran los terrenos sujetos a mejoras urbanas, que tienen como objetivo no solamente terminar la urbanización, sino la transformación de usos del suelo, de reurbanización, remodelación urbana, ordenación del subsuelo o saneamiento de poblaciones, entre otros.
En el suelo urbano no consolidado, los deberes de los propietarios son similares a los del suelo urbanizable, ya que en los dos casos es necesario urbanizar desde cero.
Recapitulando, el suelo urbano no consolidado, si bien se ubica en ciudades, depende de las operaciones de renovación urbana que tenga previstas la Administración.
Si eres propietario de un terreno en suelo urbano no consolidado, lo primero que debes hacer es verificar que exista un planeamiento urbanístico para el terreno.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
Diferencias entre suelo urbano consolidado y no consolidado
El suelo urbano consolidado está ubicado totalmente dentro de las ciudades, en parcelas ya urbanizadas que cuentan con los servicios básicos de agua, luz y alcantarillado. Esta es la primera diferencia.
La segunda es que, para edificar sobre él, el propietario, previa licencia de obra, puede hacerlo directamente sin necesidad de cesión alguna de terreno.
El dueño del no consolidado, por el contrario, debe ceder entre el 5 y el 10 % de su terreno (la cantidad depende de cada ayuntamiento) para la urbanización total prevista.
Esto significa que ese porcentaje cedido se utilizará para construir aquellos elementos urbanísticos previstos en el planeamiento.
Pero, además, deberá tramitar un proyecto en conjunto con el resto de los propietarios en el que se evidencie la voluntad de cumplir con todo el planeamiento urbanístico dentro del polígono. Esto ayudará a que se cambie la calificación del suelo.
De modo que es bastante difícil pedir una licencia de obra en suelo urbano no consolidado, hasta tanto no se haya cambiado la calificación del terreno.
Requisitos para solicitar la licencia de obra en suelo urbano no consolidado
El primer requisito para pedir la licencia de obra en suelo urbano no consolidado es que se pueda cambiar la calificación del suelo, de no consolidado a consolidado.
Es decir, cuando pase de urbano no consolidado a solar. Un solar es considerado como tal cuando su urbanismo ha obedecido la normativa urbanística y tiene acceso a los servicios básicos (agua, luz, alcantarillado).
Además, todos los propietarios deben certificar que las remodelaciones y actuaciones pertinentes urbanísticas para que los terrenos puedan tener la calificación de urbano consolidado, se están haciendo o se hicieron, según la normativa municipal o autonómica.
Por otra parte, es preciso indicar que hay muchas edificaciones en España que se han levantado en suelos urbanos no consolidados (sin licencia, obviamente). Lo que toca en estos casos es saber si se pueden regularizar.
Recientemente, en Chiclana (Cádiz), se aprobó la primera licencia de obra en suelo urbano no consolidado para que una vivienda particular acceda a los servicios básicos.
Esto pudo suceder porque esta vivienda, al igual que otras 64 –y a lo largo del municipio, 570 más–, está ubicada justamente al lado de un terreno urbano consolidado, y de este modo cuentan con los servicios, a los cuales solo falta conectarse previo permiso.
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¿Cómo solicito la licencia de obra en suelo urbano no consolidado?
Como hemos visto, la licencia de obra en suelo urbano no consolidado en principio no se otorga. Los ayuntamientos deben tener un planeamiento urbanístico para esas zonas.
Si eres propietario de un terreno en suelo urbano no consolidado, lo primero que debes hacer es verificar que exista un planeamiento urbanístico para el terreno.
Si quieres actuar según la ley (y es lo que debe hacerse), solo tendrás derecho a construir cuando se hayan cumplido todas las obligaciones que hemos descrito (que la Administración tenga un plan aprobado o que cambie la calificación).
Lo ideal sería que el conjunto de propietarios se pusiese de acuerdo para lograr que el ayuntamiento tome una resolución urbanística positiva, y así poder comenzar con las obras. De lo contrario, los proyectos podrían quedar paralizados por varios años.
¿Dónde debo solicitar la licencia de obra en suelo urbano no consolidado?
Como es obvio, esta licencia se debe pedir en los ayuntamientos. En realidad, el propietario debe verificar que exista un planeamiento urbanístico en las parcelas en cuestión, como ya lo hemos comentado.
El ayuntamiento indicará los pasos a seguir, ya sea para cambiar la calificación o para aprobar el plan.
En los casos en que ya haya una edificación existente, habrá que ver si se puede regularizar para conectar los suministros de agua, luz y alcantarillado.
Recuerda que con la licencia de obra se tramitará la cédula de habitabilidad, que es el documento que permitirá que la vivienda se pueda habitar, y acudir a las empresas de suministros para conectar los servicios.
También se necesitará para cualquier operación de compraventa.
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Gracias, Fernando. Muy bueno tu artículo.
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