Construir una casa prefabricada en un terreno rústico: ¿qué documentación y licencias necesito?, ¿dónde solicitarlas?. Pasos para la solicitud. ¿Puedo construir una casa prefabricada en un terreno rústico sin licencia?, ¿cuándo prescribe el derecho a solicitar la demolición de una casa de este tipo?. ¿Pueden obligarme a demoler una casa prefabricada construida en terreno rústico? Todas las respuestas a estas preguntas nos las da el abogado experto en Derecho urbanístico, Fernando Ortega Cano.
Introducción:
Construir una casa prefabricada requiere de licencia de obra y documentación, igual que si fuese una casa normal. Conviene concretar los conceptos para entender de qué hablamos cuando hablamos de casas prefabricadas y de tipos de terreno.
Así, una casa prefabricada es aquella vivienda que se construye en módulos y secciones que se fabrican antes y en un lugar distinto de su emplazamiento, que luego son enviadas y ensambladas en el lugar definitivo donde se ubicará.
Pueden ser de madera, hormigón, metal, dependiendo casi siempre del uso que se le dé. Además, hay niveles de prefabricación, en donde existen más o menos secciones a ensamblar o más o menos secciones que se construirán in situ.
Es una forma económica de construir y mucho más rápida, así como bastante menos dañina con el medioambiente en más de un sentido.
De hecho, la pandemia ha favorecido un nuevo éxodo, el “éxodo urbano”, propiciado por el teletrabajo y la aspiración a una vida más tranquila y cercana a la naturaleza. En España no son comunes las casas prefabricadas, pero se ha abierto un nicho muy interesante.
Ahora bien, una casa prefabricada puede ser fija o móvil. Es móvil cuando no va anclada al suelo y tiene sus propios medios de abastecimiento de agua y luz. Como tal, no se considera una vivienda en sí misma, sino un bien mueble, aunque sí debe contar con un permiso para ubicarse.
En cuanto a la fija, se considera un bien inmueble porque está anclada al suelo (aunque sea prefabricada) y el abastecimiento de los servicios depende de la red pública de luz y agua.
Por otra parte, el terreno rústico es el suelo no urbanizable, según las categorías de suelo contenidas en las distintas normativas autonómicas. Es el suelo que está excluido de un proceso urbanizador y, por lo tanto, no puede ser transformado en urbano, y está sujeto a protección.
En esta categoría entrarían como terreno rústico los terrenos agrícolas, ganaderos, ecológicos, forestales o paisajísticos, así como los que tienen riesgos naturales (inundación y otros accidentes) o tecnológicos.
Por lo general no cuentan con los servicios de abastecimiento (luz, agua, etc.) que los urbanos sí.
Aclarados los conceptos, hay que informarse si se puede o no construir sobre un tipo de terreno específico.
¿Puedo construir una casa prefabricada en un terreno rústico sin licencia?
La ley establece que mientras un terreno esté clasificado como rústico o no urbanizable, no está permitido construir nada, ni siquiera una casa prefabricada de madera, sobre él.
El plan urbanístico español es bastante restrictivo al respecto, si bien de una comunidad autónoma a otra pueden observarse pequeñas diferencias. El suelo edificable solamente es el urbano, pues sin duda es el que cuenta con las condiciones para vivir.
Si hoy en día se consigue alguna construcción sobre un terreno rústico, probablemente fue construida antes de la normativa en vigor. O es una construcción ilegal con riesgo de ser demolida.
Las construcciones que se admiten en estos terrenos son construcciones agropecuarias, por ejemplo, pero se recomienda siempre acudir al ayuntamiento correspondiente y consultar las posibilidades de instalar una vivienda prefabricada.
Si has construido una casa prefabricada en suelo rústico, y no has solicitado ningún permiso o licencia, la Administración puede obligarte, efectivamente, a demolerla.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho urbanístico.
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¿Qué licencias necesito para poder construir una casa prefabricada en un terreno rústico?
Lo primero que hay que hacer es consultar la legislación municipal de la parcela en cuestión, y si no la provincial, la autonómica o la estatal. Los requisitos pueden variar de una comunidad autónoma a otra.
Por ejemplo, en algunas de las comunidades autónomas se permite la construcción de casas en terreno rústico siempre y cuando sean necesarias para mantener la actividad desarrollada allí. Y puede ser una casa prefabricada o no.
Por otra parte, en caso de ser admitida la casa prefabricada, deberá cumplir exactamente con los mismos requisitos y licencias que se necesitan para una construcción tradicional.
Para que la vivienda sea legal hay que seguir un protocolo.
Por ejemplo, se deben realizar los estudios topográficos y geotécnicos del terreno, que son la geometría de la parcela y las características del terreno, respectivamente.
Ahora bien, como se trata de una vivienda prefabricada la licencia de obra no es necesaria, aunque sí se requiere la licencia urbanística.
De todas maneras, al considerarse un bien inmueble es conveniente pedir la licencia de obra para aquellas partes de la vivienda que requieran hacerse in situ, como la cimentación, por ejemplo.
¿Qué documentación necesito para construir una casa prefabricada en un terreno rústico?
Teniendo en cuenta que las casas, prefabricadas o no, no pueden construirse en terrenos rústicos, siempre tendrás que acudir al ayuntamiento para solicitar permisos y licencias.
En términos generales, y suponiendo que puedas construir en un terreno rústico, esta es la documentación que deberás consignar:
- Impuestos
Antes de comenzar la obra, debes que pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Licencias
Deberás presentar la licencia urbanística, donde se atestigüe que puedes construir en el terreno, y la licencia de obra correspondiente.
- Proyecto de Obra
Tendrás que presentar un Proyecto de Obra y designar un arquitecto y aparejador para que dirija la obra.
Estos requisitos técnicos y urbanísticos se pueden consultar en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y en las normas de habitabilidad de las distintas comunidades autónomas.
¿Dónde solicitar las licencias para construir una casa prefabricada en un terreno rústico?
Todos los trámites, permisos y licencias necesarios para la construcción e instalación de una casa prefabricada en terreno rústico se realizan en los ayuntamientos respectivos de las localidades donde se encuentre la parcela.
Es allí donde podrás obtener toda la información sobre el tipo de suelo y las posibilidades que tienes de construir, así como las condiciones y medidas mínimas y máximas que deberá tener tu casa.
¿Cuándo prescribe el derecho a solicitar la demolición de una casa prefabricada construida en terreno rústico?
Si has construido ilegalmente una casa prefabricada en terreno rústico, y te han denunciado, debes ser consciente de que la prescripción tiene dos dimensiones, la penal y la administrativa.
Prescripción penal
Se considera un delito construir en un terreno rústico o no edificable. Por ello está establecido en el Código Penal español, siendo el plazo de prescripción el mismo en toda España.
En el caso de este delito, cuya pena alcanza los 5 años de prisión, el plazo de prescripción en lo penal es también de 5 años.
Prescripción administrativa
Aquí puede haber tanto sanción económica como la obligación de demolición. Los plazos dependerán de cada comunidad autónoma.
La construcción en terreno rústico sin la preceptiva licencia es considerada un tipo de infracción muy grave. Dicha infracción tiene un plazo de prescripción que varía según la comunidad autónoma de que se trate.
En términos generales, puede oscilar entre 15 y 4 años. En cuanto a la prescripción de la sanción, que es el tiempo que la Administración tiene para cobrar la sanción que haya impuesto, siempre que no se esté ejecutando, va de 5 a 3 años.
Pasos para conseguir las licencias para construir una casa prefabricada en terreno rústico
Hay que tener claro que las licencias son las mismas para construir una casa tradicional, ya que, como hemos comentado, una casa prefabricada es un bien inmueble, pues está anclada al suelo.
1.- Acudir al ayuntamiento
El primer paso es acudir al ayuntamiento. La casa prefabricada es considerada un bien inmueble (aunque no se construya in situ) porque va anclada al suelo, recibiendo los suministros del mismo modo que una casa tradicional.
El ayuntamiento es la institución que te dirá si puedes o no construir en suelo rústico, dependiendo de las características de tu caso.
2.- Contratar profesionales
El siguiente paso es contratar a un arquitecto y a un aparejador que estén al frente de la obra.
3.- Solicitud de licencia urbanística
El ayuntamiento te dará esta licencia, que acreditará que cumples con las condiciones urbanísticas.
4.- Visado del Proyecto
El arquitecto estará en capacidad de elaborar el Proyecto de Obra, cuya firma deberá estar registrada en el Colegio de Arquitectos. De esta forma, tu proyecto estará sellado y confirmado.
5.- Estudios
A continuación, deberás contratar el estudio geotécnico realizado por un geólogo colegiado. Es un documento que acredita la calidad y características del terreno.
Todo esto, en el supuesto de que el ayuntamiento te otorgue la licencia de obra para construir tu casa prefabricada en un suelo rústico.
Como ya hemos mencionado repetidas veces, la ley de suelos no permite la construcción en suelos no urbanizables, así que estos pasos que te explicamos solo dependerán de que en la comunidad autónoma donde vives o pretendes vivir admita construir casas en sus terrenos rústicos.
¿Pueden obligarme a demoler una casa prefabricada construida en terreno rústico?
Si has construido una casa prefabricada en suelo rústico, y no has solicitado ningún permiso o licencia, la Administración puede obligarte, efectivamente, a demolerla.
Cada comunidad autónoma cuenta con sus propios plazos para obligar a demoler una obra ilegal, que en algunas llega a 10 años y en otras a 4.
Sin embargo, teniendo en cuenta no solo las molestias, sino el valor económico que perderías al construir ilegalmente en suelo rústico, lo más recomendable siempre es acudir al ayuntamiento correspondiente y solicitar antes toda la información pertinente.
De modo que, si tienes el permiso y la licencia de obra, no estarás cometiendo ningún delito.
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