¿Cómo legalizar una casa en terreno rústico: Requisitos, pasos, plazos y documentación necesaria para legalizar esa construcción. ¿A dónde acudir para hacerlo?. ¿Puedo evitar que me sancionen por construir sin licencia si la obra ya prescribió?. ¿Cuándo prescribe?. Todas las respuestas a estas preguntas nos las da hoy, el abogado experto en Derecho urbanístico, Fernando Ortega Cano.
Introducción:
Disponer de terreno rústico para poder tener un poco de esparcimiento es algo que ha sido muy demandado en los últimos meses.
Las viviendas con zonas verdes o espacios al aire libre han aumentado de forma destacada su cotización en el mercado.
Todos queremos disponer de un lugar donde poder tomar el aire sin riesgos para nuestra salud. De esta forma, si dispones de un terreno rústico eres una persona afortunada.
Sin embargo, a la hora de poder edificar o construir una casa en un terreno rústico es habitual que surjan muchas dudas.
Para muchos propietarios tener una vivienda en el campo es casi una necesidad, pero si no te informas adecuadamente de cuáles son tus derechos y obligaciones puedes encontrarte con algunos problemas.
En este artículo queremos darte toda la información necesaria para que sepas lo que tienes que hacer para poder tener tu casa en un terreno rústico y para legalizar casa en caso de que ya la tengas.
Para dejártelo todo claro vamos a ir dando respuesta a una serie de preguntas que seguramente te has planteado en alguna ocasión.
¿Cuándo es legal construir una casa en terreno rústico?
En más de una oportunidad te habrán dicho que construir una casa en terreno rústico no es legal. Se requieren ciertas condiciones y requisitos para que tu casa pueda obtener la licencia correspondiente.
Será necesario presentar el proyecto de legalización de vivienda donde se incluirán todas las características detalladas de la construcción. Este documento detallará la información tanto a nivel técnico como descriptivo.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho urbanístico.
Lo habitual es que no esté permitido construir una casa en terreno rústico. Sin embargo, la normativa que regula esta situación que es la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana permite que sean las comunidades autónomas las que regulen cada caso.
Aunque son las comunidades autónomas las que pueden establecer cuando es legal construir una casa en terreno rústico, lo cierto es que hay condicionantes que son comunes.
Uno de estos requisitos es que la vivienda armonice con el entorno y que no se lleve a cabo una explotación inmobiliaria de la construcción.
Es importante tener en cuenta, también, que las construcciones que pueden hacerse en terreno rústico estén contempladas en el planeamiento urbanístico y hayan sido aprobadas por la ordenación urbanística.
Requisitos para legalizar una casa construida en terreno rústico
Si ya has construido una vivienda en un terreno rústico y lo que estás buscando es la posibilidad de legalizar casa, debes tener en cuenta algunos aspectos.
Lo más normal es que si la administración identifica que se ha construido una casa en terreno rústico lo califique como no legal y ponga en marcha el cumplimiento de la ley.
Esto implicará la demolición de la edificación y el establecimiento de multas importantes para los usuarios.
Sin embargo, la incorporación de algunas reformas en la normativa hace unos años abrió un espacio para que fuese posible legalizar casa en aquellas circunstancias en las que se hayan construido fuera de la ley.
Legalizar casa implica que la administración reconozca que esa vivienda existe y permitir que esa vivienda tenga los mismos derechos que una vivienda que se ha construido con todos los permisos y de forma legal.
Hay dos formas fundamentales de legalizar casa. Por un lado, ante un ayuntamiento donde tendrás que obtener una declaración de fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación.
Por otra parte, ante el registro de la propiedad en el que puedes inscribir la propiedad como si se tratara de obra nueva.
Los requisitos más importantes para poder legalizar casa son que la obra ha sido realizada hace más de 6 años, que no invada dominio público o su zona de servidumbre y que no se haya dictado un orden de demolición sobre la edificación.
¿Puedo evitar que me sancionen por construir sin licencia si la obra ya prescribió?
Un aspecto que genera siempre muchas dudas en relación con las construcciones urbanísticas sin licencia es el relativo a las sanciones.
Puede que ya hayas construido tu casa y te estés planteando si tendrás que afrontar una sanción por haber construido en terreno rústico.
Lo cierto es que los plazos de prescripción de las sanciones tienen unos plazos variables en las diferentes comunidades autónomas.
En algunas regiones como Andalucía los plazos se fijaron por un periodo entre 4 y 6 años en caso de sanciones graves y solo un año en caso de sanciones leves. Generalmente, estos plazos son muy similares en todas las comunidades.
Se trata de plazos que no empezarán a contar hasta que las obras que son objeto de la infracción están terminadas. Generalmente, las medidas sancionadoras prescriben como media a los 3 años en casos graves y un año en casos leves.
Estos plazos se consideran desde que ya se han agotado todas las vías de recurso ante la administración.
Contacta con el abogado
El plazo necesario para que puedas legalizar casa en terreno rústico será de 4 años desde que has conseguido la licencia.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho urbanístico.
Pasos para legalizar una casa construida en terreno rústico
Si has construido tu casa tienes la opción de obtener la licencia que necesites para convertirla en una construcción legal.
Puede que, aunque hayas construido tu casa en un terreno que no es urbanizable, puede ocurrir que la vivienda esté considerada como autorizable. En este caso, puedes legalizar tu casa con unos sencillos pasos.
Será necesario que contrates a un arquitecto para que pueda asesorarte sobre obtener la licencia. Además, tendrás que acudir a tu ayuntamiento para preguntar por la documentación necesaria para llevar a cabo el proceso.
Necesitarás solicitar la licencia de legalización y aportar toda la documentación que te soliciten en ese momento.
Una vez presentado todo, tendrás que esperar un plazo concreto para que el ayuntamiento analice toda la documentación y decida si elabora un informe positivo o negativo.
Tras el dictamen del ayuntamiento ya podrás abonar las tasas correspondientes que se establecerán en función del presupuesto del proyecto de legalización.
La última fase del proceso será el registro de la propiedad en la notaría.
¿Dónde acudir para legalizar una casa construida en terreno rústico?
Para que puedas hacer la legalización de tu vivienda construida de forma ilegal debes contar con varios profesionales.
Por un lado, necesitarás a un arquitecto para que pueda elaborar el proyecto de edificación y un abogado para que pueda ayudarte con toda la documentación que tienes que aportar antes las instituciones.
Los organismos en los que tendrás que presentar documentación son el ayuntamiento de tu ciudad y el registro de la propiedad y la notaría.
¿Cuándo prescribe una casa que construí en terreno rústico?
Respecto a la pregunta que muchas personas se hacen sobre cuando prescribe una casa construida en terreno rústico, hay que tener en cuenta que el ayuntamiento cuenta con 6 años para iniciar el proceso de sanción desde que acaba la obra.
Por tanto, en ese tiempo debería producirse el procedimiento de sanción. Sin embargo, es conveniente que guardes toda la documentación que dispongas y que pueda demostrar la fecha de fin de la obra.
De igual forma, tendrás que constar con un abogado para iniciar todo el proceso de respuesta a la administración.
Debes estar atento a posibles defectos de forma que podría cometer la administración y que podría convertir todo el proceso en nulo.
¿Qué documentación tengo que presentar para legalizar una casa en terreno rústico?
Como en todo proceso con la administración pública, si tienes una construcción en terreno rústico que quieres legalizar debes tener presente la documentación que te solicitarán en el proceso.
El ayuntamiento de tu ciudad te facilitará la información sobre esta documentación que puede variar de un ayuntamiento a otro.
No obstante, es habitual que te soliciten el levantamiento de los planos de la construcción, así como el proyecto técnico de legalización de vivienda que podrá elaborarlo un arquitecto y que tendrá que visar el colegio profesional.
Además, tendrás que presentar los formularios que te indiquen en el ayuntamiento cumplimentados y abonar las tasas correspondientes.
Será necesario presentar el proyecto de legalización de vivienda donde se incluirán todas las características detalladas de la construcción. Este documento detallará la información tanto a nivel técnico como descriptivo.
También necesitarás certificar que la construcción cumple con las condiciones de seguridad necesarias.
Otro documento necesario es la licencia municipal de legalización de obras que te lo facilitará el ayuntamiento tras pagar unas tasas.
Si consigues que te acepten la documentación y emitan informe positivo deberás abonar el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
La escritura de declaración de obra nueva es otro documento importante a tener en cuenta que podremos obtener en el notario aportando licencia municipal de legalización, DNI del titular del inmueble, firma del arquitecto y escritura del solar o terreno.
Una vez que tengamos la escritura podemos dar de alta la construcción en el catastro y proceder a obtener la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
Este documento nos lo aportará el ayuntamiento si toda la documentación anterior es correcta.
¿Cuál es el plazo para legalizar una casa que construí en terreno rústico?
El plazo necesario para que puedas legalizar casa en terreno rústico será de 4 años desde que has conseguido la licencia.
Tendrás que solicitar ante el ayuntamiento la licencia de ocupación entregando el certificado de finalización de obras y toda la documentación necesaria.
¿Deseas ponerte en contacto con el abogado Fernando Ortega Cano? Solicitar llamada.
Quizá también te interese:
¿Tengo que conseguir una licencia para construir una casa prefabricada en terreno rústico?
¿Qué tipos de infracciones urbanísticas hay?
¿Qué es el derecho urbanístico?
Encuentra información relacionada aquí.