Legalizar mi casa si la quieren demoler. Construí sin licencia: ¿cómo y en qué plazo puedo legalizarla? Pasos a seguir. ¿Puedo legalizar cualquier obra construida sin licencia?, ¿y si ya recibí la orden de demolición? Todo lo relevante en este tema lo explica Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.
Introducción:
En primer lugar y antes de dar respuesta a las cuestiones siguientes, debemos saber que las obras constituyen actos reglados. Es decir, se deben llevar a cabo conforme a las normas que las regulan y se someten siempre al principio de legalidad. Como regla general, antes de realizar una obra, se deberá entregar al Ayuntamiento del municipio donde se desea ejecutar una serie de documentos y se deberán pagar las tasas y los impuestos que procedan.
Recordando, como se ha hecho énfasis en artículos anteriores, el protagonismo legislativo de las autonomías y los municipios en todo lo referente al derecho urbanístico. No siendo diferente esta característica en el caso de las legalizaciones, donde se deberá atender a las normas concretas que regulan las obras -y todo lo referente a ellas- en el municipio o la comunidad autónoma donde se ha ejecutado o se desea ejecutar.
De esta manera, cuando hablamos de legalizar una obra -sin importar del tipo que sea- nos referimos a aquellos trámites necesarios para regularizarla cuando se ha construido sin la licencia correspondiente. Es decir, una vez consumada la infracción urbanística de construir sin el debido permiso del Ayuntamiento, existe la posibilidad -en la mayoría de los casos- de ajustar a derecho esa situación ilegal consumando una serie de trámites.
Construí mi casa sin la preceptiva licencia de obras
Ahora bien, si la situación es que construí mi casa sin la preceptiva licencia de obras y el Ayuntamiento del municipio donde radica se ha enterado (ya sea porque me han denunciado o porque ha realizado una inspección), éste incoará dos procedimientos de oficio: el primero, será un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística; y el segundo un procedimiento sancionador. El expediente del primero de los procedimientos concluirá, y por poner de ejemplo la normativa aplicable en la Comunidad Valenciana, con una resolución que podrá obligar, entre otras medidas, a la demolición, a la reconstrucción o a la suspensión de la actividad cuando se trate de obras en curso.
Por lo tanto, si quieren demoler mi casa es porque ya existe un procedimiento en curso que me esta ordenando tal medida mediante una resolución. De esta manera, el primer paso para legalizar mi casa será averiguar si es susceptible de legalización, pues de serlo simplemente se deberán cumplimentar los trámites que más adelante explicaremos. Pero, en caso de no ser legalizable, podremos defender la obra mediante una diversidad de recursos administrativos y judiciales, que, como mínimo, nos harán ganar tiempo de disfrute de nuestra casa por varios años.
La posibilidad de legalización de una casa -a pesar de haber recibido una orden de demolición o no- se decidirá en base a la conformidad de la obra construida con las normas urbanísticas aplicables y a las condiciones de habitabilidad que presente; no siendo obstáculo para obtener su debida legalización el hecho de haber recaído orden de demolición sobre la casa, pero debiendo recurrirla inmediatamente de su notificación para evitar que se ejecute.
Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.
¿Cómo puedo legalizar una casa que construí sin licencia?
Ahora bien, suponiendo que el Ayuntamiento todavía no me ha abierto ningún expediente de restauración de la legalidad urbanística -y, por lo tanto, aun no me ha sancionado- pero tengo la intención de legalizar mi casa construida sin licencia -por ejemplo, porque deseo vender o alquilar-, debo realizar una serie de trámites que me permitirán obtener su legalización, siempre y cuando ello sea posible.
Estos trámites puede realizarlos el propietario en su propio nombre (a excepción del Proyecto de Legalización que deberá formularse por un arquitecto colegiado), aunque repetimos nuestra recomendación de acudir a un abogado y/o a un arquitecto a modo de asegurarnos su debida cumplimentación y ahorrarnos dilaciones innecesarias.
¿Cuándo una vivienda es legalizable?
Se entiende que una vivienda es legalizable cuando su construcción se adecua a todas las premisas de la normativa urbanística, al Código Técnico de la Edificación, al Reglamento de Instalaciones Térmicas en los edificios y, además, cuenta con las requeridas condiciones de habitabilidad. Siendo por la dificultad de la anterior comprobación que recomendamos la asistencia de profesionales cualificados. Y debiendo decir que será potestad de cada Ayuntamiento exigir todas las adecuaciones normativas o solo algunas, siendo inexcusable, en todo caso, la contravención a la normativa urbanística.
Ahora bien, para que el Ayuntamiento me acepte la legalidad de mi casa ya construida (pues solo él tiene la competencia para concedérmela o denegármela), un arquitecto debe realizarme un Proyecto de Legalización. Este proyecto -también llamado Expediente de Legalización- definirá la situación urbanística y constructiva de mi casa, dónde se emplaza, su adecuación a la normativa municipal e incluirá un reportaje fotográfico, entre otros extremos.
Una vez completo el Proyecto, el propietario lo presenta en el Ayuntamiento y solicita licencia de legalización. El Ayuntamiento, de entender que la vivienda es legalizable y de no necesitar más información que la contenida en el proyecto entregado, concederá al propietario Licencia de Primera Ocupación. Con la licencia en mano, y habiendo pagado todas las tasas e impuestos que se requieran en el municipio, el propietario podrá acudir a una notaría para registrar la propiedad ya legalizada.
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¿Puedo legalizar cualquier obra construida sin licencia?
Como ya hemos dicho, las administraciones competentes para aceptar la legalización de una determinada obra son los Ayuntamientos. Por ello, y por la primacía de la legislación regional en el derecho urbanístico, existen diversos criterios que los Ayuntamientos evalúan al conceder la legalidad de una obra ilegal. No teniendo los mismos parámetros unos Ayuntamientos que otros.
Por lo tanto, no, no puede legalizarse cualquier obra construida sin licencia. Para poder legalizarse, además de seguir los pasos necesarios en su solicitud (emisión del Proyecto de Legalización por el arquitecto, pago de tasas e impuestos, etc.), la obra construida debe cumplir con los mismos requisitos que hubiera necesitado para obtener la licencia urbanística de obras en un primer término.
Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, por su normativa de suelo se requiere para el otorgamiento de las anteriores licencias, que las obras a realizar cumplan con las previsiones de la legislación y el planeamiento, salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros.
En este sentido, para que en esta comunidad autónoma me concedan licencia de construcción o, en su caso, me legalicen una obra construida sin la misma, ésta deberá cumplir con toda la normativa y el planeamiento que en este ámbito territorial concreto se precise. Y siempre en atención a las particularidades aplicables en caso de que la obra se hubiera llevado a cabo en suelo urbano o rústico.
Por lo tanto, en caso de no cumplir la obra concreta con todos los requisitos del planeamiento de la comunidad autónoma donde se ha llevado a cabo, está no admitirá legalización alguna.
A modo de conclusión, su legalización se evaluará siempre conforme a la normativa aplicable y la construcción en concreto; sin perjuicio de que en algunos casos será plenamente ilegalizable. Por ejemplo, cuando la construcción infrinja la zonificación o el uso urbanístico de las zonas verdes o los espacios libres previstos en los planes.
¿En qué plazo puedo legalizar una casa que construí sin licencia?
Como hemos dicho, construir una casa prescindiendo de licencia de obras constituye una infracción urbanística; y la graduación de dicha infracción dependerá de la normativa de la comunidad autónoma en donde se haya encuentre la casa. Por seguir con la Comunidad Valenciana, vemos que el Decreto Legislativo 1/2021 que aprueba el Texto Refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (en adelante, LOTUP), distingue entre infracciones urbanísticas muy graves, graves y leves.
Ejemplo:
Si la casa se ha construido ocupando una zona verde -por ejemplo, un parque-, constituirá infracción muy grave y prescribirá recién a los cuatro años desde la finalización de la obra.
Por otro lado, este mismo cuerpo legal y dentro de su ámbito territorial -la Comunidad Valenciana- prevé un plazo de quince años para que caduque la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística de una obra terminada sin licencia. Es decir, por más que la infracción urbanística en si misma haya prescrito, la Administración -generalmente el Ayuntamiento- podrá ejercitar medidas restauradoras hasta quince años después de que la casa se haya finalizado. Sin perjuicio de que no existirá plazo de caducidad alguno para esta acción si la casa se hubiera construido ocupando zonas verdes, viales, espacios libres, o terrenos o edificios pertenecientes al Patrimonio Cultural Valenciano.
Es decir, habiendo transcurrido este plazo de quince años -en lo que a la Comunidad Valenciana respecta- la casa construida sin licencia y sin haber incoado la solicitud de legalización con anterioridad, se entenderá construida fuera de ordenación. De este modo, la Administración ya no podrá ejercitar medidas de restauración de la legalidad ni tampoco el propietario podrá legalizarla.
En otras comunidades autónomas, los plazos que tiene la Administración para restaurar la legalidad urbanística son inferiores, siendo lo habitual que sean de cuatro a seis años, pasados los cuales ya no se podrá legalizar la construcción ni tampoco podrá sancionarse su ilegalidad. Sin perjuicio, como ya hemos dicho, que en determinados supuestos no existe prescripción ni caducidad para ejercitar dicha disciplina urbanística.
¿Puedo legalizar una casa que construí sin licencia si ya recibí la orden de demolición?
En primer lugar, es preciso saber que la orden de demolición puede darse a raíz de dos situaciones: porque la construcción ilegal -la casa- no sea conforme al planeamiento vigente en el territorio donde este ubicada, donde en tal caso la orden de demolición se establecerá mediante sentencia judicial condenatoria por delito urbanístico del art. 319.1 del Código Penal; o, siendo conforme al planeamiento, porque se ha ordenado su legalización y ésta no se ha efectuado en el plazo previsto.
Por lo tanto, a la hora de legalizar una casa ilegal con una orden de demolición ya dictada, es imprescindible saber si ésta se adecúa o no al planeamiento autonómico y a las ordenanzas municipales aplicables. Pues, de no hacerlo, no será posible su legalización. Sin perjuicio que sí pueda evitarse su demolición por prescripción de la infracción urbanística que la originó -la construcción de la casa sin la preceptiva licencia- o por prescripción de la sanción -transcurridos cinco años desde la orden de demolición.
En caso de ser susceptible de legalización la casa, lo conveniente será recurrir la orden de demolición, que podrá hacerse por vía administrativa –ante el mismo órgano que la dicto y en el plazo de un mes desde que le fue notificada la orden- mediante recurso de reposición o de alzada; o por vía judicial -ante el juzgado contencioso-administrativo que corresponda y en el plazo de dos meses desde la notificación de la orden o de la desestimación en vía administrativa.
Recurrir la orden de legalización
Al recurrir la orden de legalización, conseguimos paralizar el plazo de demolición que dispone la orden, evitamos que adquiera firmeza, abrimos el camino necesario para discutir sobre la posibilidad de legalizarla, y además ganamos más tiempo para disfrutar de nuestra casa en tanto la administración o el órgano judicial resuelven nuestro recurso. En cambio, si no la recurriéramos, la orden devendrá firme y daremos luz verde al Ayuntamiento para que la ejecute.
En resumen, la posibilidad de legalización de una casa -a pesar de haber recibido una orden de demolición o no- se decidirá en base a la conformidad de la obra construida con las normas urbanísticas aplicables y a las condiciones de habitabilidad que presente; no siendo obstáculo para obtener su debida legalización el hecho de haber recaído orden de demolición sobre la casa, pero debiendo recurrirla inmediatamente de su notificación para evitar que se ejecute.
Pasos para legalizar una casa que construí sin licencia
Para concluir, como ya se ha introducido anteriormente, los pasos para legalizar una casa que construí al margen de la preceptiva licencia de obras son los siguientes:
- En primer lugar, recomendamos contactar con un arquitecto o abogado experto en derecho urbanístico para que nos asesore y gestione el procedimiento para la obtención de la legalización de nuestra casa. Así evitaremos pérdidas de tiempo y de dinero innecesarias.
- Luego, deberemos contratar a un arquitecto para que nos elabore un Proyecto de Legalización, en el que deberá indicar todas las características técnicas de nuestra vivienda y declarar la concordancia de la misma con el Planeamiento urbano aplicable en el territorio donde se encuentra ubicada.
- En tercer lugar, con el Proyecto de Legalización en mano, deberemos acudir al Ayuntamiento y solicitar la Licencia de Legalización de Vivienda. En este mismo acto, pagaremos las tasas y los impuestos municipales aplicables en el Municipio.
- Una vez el Ayuntamiento nos haya concedido nuestra licencia, deberemos ir al Notario de nuestra confianza para que nos redacte la escritura pública de Declaración de Obra Nueva.
- Finalmente, solo nos restará inscribir la Escritura anterior en el Registro de la Propiedad y ya tendremos nuestra casa legalizada como si se hubiera construido con licencia desde el primer momento.
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