Te preguntas… ¿cuánto tarda en prescribir una construcción ilegal?, ¿en qué momento se prescriben las obras en suelo urbano?, ¿cuándo prescriben las obras en suelo rústico? ¿cuándo prescriben las infracciones urbanísticas? todo lo relevante en este tema lo explica Fernando Ortega Cano, especialista en Derecho administrativo y urbanístico.
Introducción: Infracciones urbanísticas.
Las infracciones urbanísticas son los incumplimientos o faltas a la normativa que rige el planeamiento urbano. Por tanto, el marco legal es la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, pero también otras leyes urbanísticas de las comunidades autónomas y ordenanzas municipales.
Dependiendo de la gravedad, las infracciones urbanísticas acarrean legalizaciones, multas, sanciones y hasta la demolición de todo lo que se tenga construido, e incluso indemnizaciones por daños y perjuicios.
La prescripción de las infracciones es el tiempo que transcurre desde que se cometen las faltas hasta que tal conducta se sanciona por parte del organismo competente. Si este organismo no incoa la infracción, es decir, no abre un expediente y comienza una acción legal, la infracción prescribe.
A continuación, expongo la información más relevante referida al tiempo de prescripción de las infracciones urbanísticas según los distintos usos del suelo y otros temas.
Infracciones urbanísticas: ¿cuánto tarda en prescribir una construcción ilegal?
Una construcción ilegal es aquella que se realiza sin las debidas licencias y permisos. No necesariamente tiene que ser el levantamiento de una vivienda completa o de otro tipo de construcción.
Depende en gran medida de las leyes urbanísticas en cada Comunidad Autónoma, pero por regla general hay que pedir licencia urbanística (de obra menor o de obra mayor) para realizar cualquier trabajo de construcción.
Por ejemplo, se requiere licencia de obra menor cuando son pequeñas modificaciones, reformas o reparaciones que no suponen cambios estructurales, como reparación de fachadas y suelos, sustitución de desagües y tuberías, colocación de puertas, rejas, etc., u obras en el interior de locales sin cambiar su estructura.
La licencia de obra mayor se refiere a la realización de obras más complejas, como construir una casa, añadir una nueva planta, demoler o reconstruir una edificación ya existente, sustituir o reforzar elementos de estabilización, como vigas, columnas, etc.
Asimismo, cuando se cambia el uso de un local a una vivienda, cuando se sustituye una ventana por una puerta o cuando se quiere ampliar en unos metros la cocina.
Como ves, las licencias se dan para muchas cosas, y es más que posible que alguna vez se nos pase solicitar el permiso.
De acuerdo con la gravedad de la infracción se aplican sanciones con el fin de regularizar el orden urbanístico. Los grados de infracción van desde leves hasta muy graves.
Prescripción de las infracciones urbanísticas.
La prescripción de las infracciones urbanísticas para una construcción ilegal variará de acuerdo con los plazos estipulados por cada Comunidad Autónoma, y dependen de su gravedad.
Supongamos que construyo una casa adosada en mi terreno, y nunca le pedí al ayuntamiento la licencia correspondiente. Este tipo de infracción puede ser considerada como grave, o muy grave, dependiendo de dónde viva, o de sí esa construcción afecta de alguna forma a vecinos, fuentes de agua, etc.
Por lo general, las infracciones urbanísticas graves tienen una prescripción de entre 2 a 8 años, y las muy graves de entre 4 a 15 años. Dependerá también del uso del suelo, es decir, si el terreno es urbano, rústico o no urbanizable.
Ahora bien, el hecho de que haya infracciones urbanísticas que prescriben no las convierte en legales: una construcción ilegal podría no ser sancionada, demolida u obligada a que se devuelva a su estado original, pero no por ello será una construcción legal o dentro de la ordenación urbana.
La prescripción de las infracciones urbanísticas en suelo urbano, dependerán –de nuevo– de la Comunidad Autónoma y de la gravedad de la falta; si son infracciones leves, el tiempo de prescripción va desde 1 año hasta 4.
Fernando Ortega Cano, especialista en Derecho administrativo y urbanístico.
Cuando realizamos obras sin licencias, la administración podría abrir dos tipos de expediente: uno sancionador y otro de restablecimiento de legalidad perturbada. El primero propone las multas, que generalmente se ajustan de acuerdo con el valor material de la obra.
Y el segundo es el que establece las acciones a llevar a cabo: o las obras se legalizan aportando toda la documentación requerida o son demolidas si no hay compatibilidad con el ordenamiento urbanístico.
¿Cuándo prescriben las obras en suelo urbano?
El suelo urbano es aquel tipo de suelo establecido en el planeamiento general del municipio que cumple con al menos una de las siguientes tres condiciones:
- Disposición de servicios y dotaciones básicas: es decir, debe estar dentro de la red de suministro y evacuación de aguas y de electricidad y contar con acceso rodado.
- Consolidación edificatoria: cuando el terreno está consolidado en su edificación en sus dos terceras partes de su superficie edificable, es decir, que se encuentre en una zona con una trama urbana sólida en su mayor parte.
- Conformidad con el planeamiento urbanístico: que sigue las especificaciones que se establecen en el plan de ordenamiento urbanístico de la zona.
Ahora bien, la prescripción de las infracciones urbanísticas en suelo urbano, dependerán –de nuevo– de la Comunidad Autónoma y de la gravedad de la falta; si son infracciones leves, el tiempo de prescripción va desde 1 año hasta 4.
Cuando son graves o muy graves, son los mismos plazos del apartado anterior.
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¿Cuándo prescriben las obras en suelo rústico?
Para la prescripción de las infracciones urbanísticas en suelo rústico se tienen en cuenta dos dimensiones fundamentales, la administrativa y la penal.
Sí, la penal, porque hacer una construcción sin licencia en suelo rústico acarrea consecuencias tales como prisión de 1.5 años hasta 4, demolición de la obra, pago de indemnizaciones a terceros o inhabilitación profesional de 1 a 4 años a promotores, constructores o técnicos directores.
La dimensión administrativa contempla tanto la sanción económica como la posibilidad de orden de demolición.
Se piensa, erróneamente, que construir una casa en el campo sin licencia no es delito, y sí lo es cuando se contraviene la ordenación del territorio. Como las infracciones urbanísticas en suelo urbano tienen dos dimensiones, también la tiene la prescripción.
En la dimensión administrativa, repetimos de nuevo, cada Comunidad Autónoma establece sus propios plazos de prescripción, pero oscila, para obligarme a demoler y para sancionarme económicamente, entre 4 y 15 años.
Desde el punto de vista penal, está estipulado en el Código Penal, y en la actualidad, este delito prescribe a los 5 años.
¿Prescriben las obras en suelo no urbanizable?
Los suelos no urbanizables son los que cuentan con algún tipo de protección concreta, ya sea en el ámbito ambiental, histórico, arqueológico, forestal, agrícola, minero, ganadero, paisajístico o cultural.
También puede darse el caso de que se trate de suelos destinados al desarrollo de servicios públicos o infraestructuras. Las zonas verdes o los espacios libres son también considerados espacios no urbanizables.
Sin embargo, es posible edificar sobre suelo no urbanizable en determinados casos, por ejemplo, viviendas unifamiliares asociadas a terrenos agrícolas o ganaderos, pero siempre contando con las debidas licencias.
Al contrario de las infracciones urbanísticas en suelos urbanos o rurales, que prescriben al cabo de un tiempo establecido por la ley, las obras ilegales realizadas sobre suelos no urbanizables no prescriben.
Esto es porque no se aplica las limitaciones de tiempo del artículo 188 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
En consecuencia, cualquier obra ilegal construida sobre terreno no urbanizable, como zonas verdes y espacios libres, o en terrenos de dominio público o del patrimonio cultural de la zona, podrán ser demolidas en cualquier momento.
Para esta acción no hay plazo de caducidad sino la reparación al estado anterior, lo que significa, en resumidas cuentas, la restauración inapelable del orden urbanístico.
En la actualidad, si bien las leyes autonómicas prevén estos casos, casi la totalidad de las comunidades autónomas se ha acogido a la no prescripción de infracciones urbanísticas en suelos no urbanizables.
¿A partir de qué momento empieza a computarse la prescripción de las infracciones urbanísticas?
El plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas comienza a correr desde el mismo momento en que la infracción se comete, o desde el momento en que la administración haya incoado el procedimiento sancionador.
Por otro lado, la aparición de signos externos que permitan sospechar de tales infracciones, o de denuncias de terceros o vecinos afectados, puede indicar el comienzo del expediente de procedimiento sancionador.
Si las infracciones urbanísticas se cometieron en la ejecución de las obras, el plazo de la prescripción comenzará a correr después de la total terminación de las mismas, y si se cometieron en el desarrollo de usos, después de su cese definitivo.
En el caso de infracciones urbanísticas derivadas de una actividad continuada, la fecha se contará a partir de la finalización de la actividad.
Por otra parte, muchas comunidades autónomas han ampliado los plazos de prescripción de las infracciones graves o muy graves, y por lo general los plazos comienzan después de que las obras están totalmente terminadas, nunca antes.
Asimismo, las sanciones tienen una prescripción que empieza a contarse desde el momento en que todos los recursos administrativos se hayan agotado y la sanción sea firme.
¿Cómo puedo acreditar la prescripción de una infracción urbanística?
Para acreditar la prescripción de las infracciones urbanísticas tengo disponibles varios medios de prueba para determinar que ya han transcurrido al menos los años establecidos en las leyes autonómicas desde que culminé todas las obras.
Reiteramos que este plazo dependerá del grado de infracción y la Comunidad Autónoma donde resida. Pero a lo que vamos, ¿qué documentos puedo presentar para acreditar la prescripción?
Puedo presentar fotografías aéreas oficiales, disponibles en los ayuntamientos o en las distintas administraciones públicas.
Asimismo, puedo aportar el documento notarial que certifica la existencia de una infracción urbanística, en el que se demuestre que ha transcurrido el tiempo mínimo para la prescripción de la infracción.
Otra prueba que puedo aportar es un documento público emitido por el organismo competente de la Administración Pública de que estaba al tanto o conocía la existencia de tal infracción urbanística.
También son documentos aceptados los certificados de técnicos que establezcan la realidad física de las obras construidas con una antigüedad superior a la exigida por la ley autonómica; en este caso, los certificados deberán estar visados, para demostrar asimismo la responsabilidad en casos de omisión o falsedad.
Lo que no puedo aportar y no me aceptarán bajo ningún concepto son albaranes, facturas o documentos que no demuestren fehacientemente que en la fecha de su emisión se había cometido una infracción urbanística.
Todo esto es importante para poder demostrar los plazos de prescripción en caso de haber cometido infracciones urbanísticas.
La Administración Pública:
Por su parte, la Administración Pública no tiene que demostrar nada: tan solo con incoar un expediente ya comienza a correr el plazo que, de no actuar oportunamente, vencerá en algún momento.
El peso de demostrar que el plazo de la prescripción ha transcurrido recae completo sobre nosotros, es decir, sobre la persona que ha incurrido en la infracción.
Siempre que se acomete la construcción de una obra, sea del carácter que sea, debemos solicitar las licencias correspondientes, ya sean de obra menor o mayor. En el ayuntamiento nos dirán si se requiere de un informe técnico o no, pues dependerá de la envergadura de la obra.
Y no olvidemos que aparte de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que es el marco legal para toda España, existen también las leyes autonómicas y las ordenanzas municipales, de obligado cumplimiento.
No por desconocer la ley estoy exenta de cumplirla. Es importante estar al tanto de la clasificación del suelo donde quiera construir algo y las ordenanzas municipales que rigen el planeamiento urbanístico.
Las infracciones urbanísticas:
Las infracciones urbanísticas tienen plazos para su prescripción, pero no las que se refieran a construcciones ilegales en suelos no urbanizables, de acuerdo con la ley vigente.
Otra de las conclusiones es que la prescripción de estas infracciones urbanísticas nunca significa que la obra ilegal se convierte en legal.
El hecho de que la Administración Pública no pueda ordenarme que la derrumbe por su inacción no la hace legal; antes bien, lo que se busca es la forma de legalizar tales construcciones con el fin de restaurar en lo posible el orden urbanístico.
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