¿Qué puedo hacer si quieren derribar mi vivienda construida en suelo rústico?

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Te preguntas… Una vez recibida la orden para derribar, ¿Puedo legalizar una vivienda construida en suelo rústico?, ¿cómo puedo obtener la licencia de una vivienda construida en suelo rústico? todo lo relevante en este tema lo explica  el experto en derecho urbanístico, Fernando Ortega Cano.

Vivienda construida en suelo rústico

Construir una vivienda en suelo rústico en España sin una debida autorización o licencia se considera una infracción administrativa y un delito contra la ordenación del territorio.

La infracción administrativa implica diversas acciones: paralización de obra, pago de multas y orden de demolición. El delito contra la ordenación del territorio implica penas de cárcel de 1 a 4 años, multas, demolición e inhabilitación.

El suelo rústico es aquel que por sus características naturales o culturales no puede ser urbanizado. Son suelos rústicos los agrícolas, ganaderos, forestales, los que protegen fuentes de agua o son parte de zonas protectoras y protegidas, etc.

La legislación española divide el suelo rústico o no urbanizable en dos clases: suelos con protección especial y suelos comunes.

Los primeros son aquellos estrictamente protegidos por sus valores ecológicos, paisajísticos o culturales. Son suelos protegidos los que pertenecen a parques nacionales, protegen nacientes de cuencas, o se encuentran al lado de sistemas viales.

Los segundos son aquellos donde se realizan explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, etc.

Suelos comunes

En el caso de los suelos comunes muchos municipios y comunidades autónomas permiten excepcionalmente la construcción de viviendas, si se cumplen los trámites legales y la normativa de cada localidad.

Muchas casas en zonas aisladas de la comunidad de Valencia, por ejemplo, han sido favorecidas por una ley que permite legalizar todas aquellas viviendas en zonas urbanizadas construidas antes de 2014.

Otras comunidades permiten la construcción de viviendas en suelo rústico común destinado a uso agrícola, ganadero o forestal, si se prueba que para poder realizar estas actividades se necesita vivir cerca, y no hay zonificación urbana en las proximidades.

También se permiten construcciones de viviendas en este tipo de suelos cuando se mantiene una baja densidad de construcciones, o cuando ya hay una larga tradición de uso.

Al iniciar los pasos para legalizar la vivienda en suelo rústico la orden de demolición se suspende.

Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.

¿Puedo legalizar una vivienda construida en suelo rústico una vez recibida la orden de demolición?

Sí es posible, siempre y cuando se recurra administrativamente contra la orden de demolición (usualmente se cuenta con un mes para hacer este procedimiento) y se den los pasos para legalizar la vivienda.

Existen varias condiciones de excepción que permiten que se pueda legalizar una vivienda construida en suelo rústico, incluso habiendo una orden de derribar vivienda.

Las leyes varían en cada comunidad autónoma y en los distintos municipios, pero si la vivienda con orden de demolición se encuentra enmarcada en alguna de las excepciones previstas por la normativa de la región, y puede acceder a la licencia de ocupación, la orden de demolición puede ser invalidada.

¿En qué momento se suspende la orden de demolición?

Al iniciar los pasos para legalizar la vivienda en suelo rústico la orden de demolición se suspende.

Si los actuales propietarios son los que construyeron la vivienda sin licencia en suelo rústico,aunque ya no proceda derribar vivienda, es probable que deban pagar las multas por no haber tramitado la licencia de obra.

Otra forma de ganar tiempo es utilizar diversos recursos legales y administrativos hasta que prescriba la orden de demolición, con lo que pueden darse nuevos pasos legales para legitimar la vivienda en suelo rústico.

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Si la vivienda está construida en suelo rústico con protección especial (áreas protegidas por su valor ecológico, paisajístico o cultural), es muy poco probable que se pueda legalizar, y habría que prepararse incluso para posibles acciones penales.

Es importante legalizar la vivienda para poder obtener distintos permisos (como el de habitabilidad) y servicios; poder acceder a préstamos e hipotecas, y evitar multas y sanciones.

Y es importante legalizar viviendas construidas sin licencia en suelo rústico, porque puede conducir a su propietario a penas de cárcel o, en el mejor de los casos, a cubrir los costos de la demolición y restauración del área.

¿Cómo puedo obtener la licencia de una vivienda construida en suelo rústico?

Los requisitos para obtener la licencia para una vivienda en suelo rústico pueden variar en los distintos ayuntamientos y comunidades autónomas, pero, en principio, la solicitud debe ir acompañada por los siguientes pasos:

  • Contratar un arquitecto local para asesorarse sobre el procedimiento a seguir para la legalización.
  • Consultar con el ayuntamiento cuáles serían los requisitos específicos para evitar derribar vivienda y legalizar la construcción. Existen varios tipos de suelo rústico, para los que se exigen recaudos distintos.
  • Elaborar un plano de la vivienda, firmado y visado por un arquitecto, acompañado por un proyecto técnico de legalización. El proyecto debe incluir un presupuesto estimado (como si la vivienda se volviera a construir).
  • Solicitar ante el ayuntamiento la licencia de legalización, presentando los documentos antes mencionados.
  • Los peritos del ayuntamiento deben a su vez elaborar un informe técnico, de acuerdo con los planes y el proyecto presentados, y luego de una inspección a la vivienda.
  • El ayuntamiento se pronunciará luego de revisar los papeles y quizás pida otros recaudos, dependiendo del tipo de suelo rústico donde se encuentre la vivienda.
  • Si la respuesta es positiva se procede a pagar las tasas del ayuntamiento, que se calculan de acuerdo con el presupuesto presentado en el informe técnico.

Ya con la licencia se puede acudir a una notaría para registrar la propiedad.

¿Cuándo prescriben las obras construidas en suelo rústico?

Existen dos clases de prescripciones a considerar cuando se habla de delitos contra la ordenación territorial, como es el caso de la construcción sin licencia de una vivienda en suelo rústico: la penal y la administrativa.

De acuerdo con el Código Penal, el delito prescribe en toda España a los cinco años de haberse ejecutado la obra.

Existen dos clases de prescripciones en el aspecto administrativo: el de la orden de demolición y el de las multas. Ambas varían de acuerdo con la gravedad de la infracción y las distintas comunidades autónomas.

Plazos de prescripción para derribar vivienda

Los plazos de prescripción para derribar vivienda, de acuerdo con cada comunidad autónoma, son los siguientes:

  • Andalucía: 6 años
  • Aragón: leve, 1 año; grave, 4 años; muy grave, 10.
  • Asturias: 4 años.
  • Baleares: 8 años.
  • Canarias: 4 años.
  • Cantabria: 4 años.
  • Castilla-La Mancha: 8 años si se trata de construcción en suelo rústico.
  • Castilla y León: leve, 4 años, grave, 8 años; muy grave, 10 años.
  • Cataluña: 6 años.
  • Extremadura; 6 años.
  • Galicia: 6 años.
  • La Rioja: 4 años.
  • Madrid: 4 años.
  • Navarra: 10 años si la construcción se hizo en suelo no urbanizable protegido.
  • País Vasco: 4 años.
  • Valencia 15 años.

No debemos olvidar que hay infracciones que no prescriben, como las de construir viviendas sin licencia en zonas verdes o espacios libres declarados suelos rústicos protegidos. En estos casos, tendrás que consultar con un abogado con experiencia en el tema.

Por otro lado, es importante disponer de pruebas de la prescripción de una obra, aunque se haya hecho sin licencia, es decir, evidencias que sirvan para determinar cuándo se concluyó la obra, para poder calcular el plazo de prescripción.

Estas pruebas pueden ser testimonios notariados, informes técnicos, expedientes previos levantados por el ayuntamiento, presupuestos, facturas, etc.

¿Cuál es el plazo para derribar una vivienda en suelo rústico tras recibir una orden de demolición?

Una vez que se emite una orden de demolición, si esta no se recurre, y se aplica la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ayuntamiento y el poseedor de la construcción en suelo rústico tienen hasta 5 años para derribar vivienda.

Anteriormente, el plazo para ejecutar la orden de demolición era de 15 años, pero esto cambió con la Ley 42/2015 (7 de octubre de 2015), que redujo el plazo a cinco años.

Si la orden de demolición es municipal, los períodos varían dependiendo de cada comunidad autónoma, y puede llegar hasta los diez años.

Si se procede legalmente y se inicia un proceso en rechazo a la orden de demolición, pueden pasar varios años antes de que se pueda proceder con su ejecución.

¿Puedo negarme a derribar una obra sin licencia construida en suelo rústico?

Sí, es posible. Al negarnos a derribar vivienda tras recibir una orden de demolición pueden plantearse varios escenarios, dependiendo de cuáles acciones hayamos decidido no tomar respecto a la orden.

No se recurre la orden de demolición

Es posible que al consultar abogados nos hayan dicho que no hay nada que hacer, la vivienda se encuentra en un suelo rústico protegido, y la orden de demolición no puede ser recusada.

El ayuntamiento va a exigir que sea el titular el que corra con los costes de la demolición y le da un plazo para derribar vivienda. Si se cumple este plazo y el titular de la vivienda no la ha demolido, es probable que se le apliquen nuevas multas, y que el ayuntamiento proceda a ejecutar la demolición.

Se recurre la orden de demolición

Con abogados que dominen la materia, una vez que se recibe la orden de demolición se dispone hasta de un mes para interponer un recurso de reposición contra dicha orden, por vía administrativa.

Si el recurso es descartado por la vía administrativa, se dispone de dos meses más para introducir en el juzgado un recurso contencioso administrativo contra la desestimación del recurso potestativo de reposición contra orden de demolición.

A través de recursos administrativos y judiciales, consiguiendo caducidades, aprovechando los errores procedimentales del ayuntamiento (suele ocurrir), se puede evitar por un período de tiempo bastante largo la ejecución de la orden de demolición, lograr que prescriba la orden, y mientras, explorar distintas opciones que permitan legalizar la vivienda.

No hay que perder de vista que en el caso de la construcción de viviendas en suelo rústico no estamos hablando solamente de una infracción administrativa, sino también de un delito contra el ordenamiento del territorio.

Las consecuencias penales por construir sin licencia en suelo rústico

Las consecuencias penales por construir sin licencia en suelo rústico incluyen: penas de 1,5 a 4 años de cárcel, demolición de la obra, pago de indemnizaciones si hubo terceros afectados, e inhabilitación profesional de 1 a 4 años a promotores, constructores, técnico y arquitectos que hayan participado en la construcción de la vivienda.

Se estaría en una situación en la que la demolición de la vivienda sería el menor de los problemas.

Si no hay un factor de riesgo o posibles daños a terceros la construcción en suelos comunes debería considerarse una infracción administrativa, y sancionarse con multas y demolición.

Pero es la ley y por ello es importante asesorarse bien antes de construir una vivienda, con el ayuntamiento y arquitectos locales, y tramitar todos los permisos correspondientes antes de iniciar la construcción de un inmueble.

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