¿Qué hacer si me denuncian por obras ilegales en un local comercial?

Obras ilegales en un local comercial

Obras ilegales en un local comercial: ¿cuándo es ilegal?, ¿qué infracción urbanística da lugar a más expedientes por obras ilegales?, ¿puedo recurrir la multa por una obra ilegal en un local comercial?, todas las respuestas a estas y otras preguntas las resuelve hoy en nuestro blog el abogado experto en Derecho urbanístico, Guillermo Aguillaume Gandasegui.

Introducción: obras ilegales en un local comercial

Ante una denuncia por (posibles) obras ilegales en un local comercial, el primer paso que se debe dar es buscar asesoramiento. Si no se tiene asesoramiento de abogado, hay que buscarlo, y, si tampoco se tiene asesoramiento técnico de arquitecto o arquitecto técnico, debe buscarse igualmente, salvo que el abogado lo considere innecesario.

En todo expediente administrativo por la posible comisión de infracciones urbanísticas, que instruyen los ayuntamientos, se va a dar audiencia al interesado. Por lo tanto, no se deben rechazar las notificaciones del Ayuntamiento, ya que se pueden perder plazos de alegaciones. Además, se deben presentar al Ayuntamiento las alegaciones en plazo y, si es posible, redactadas por un profesional de la abogacía.

Lo que no se debe hacer nunca, en ningún caso, es confiar en indicaciones de los funcionarios municipales dirigidas a no presentar alegaciones. Es muy común que los funcionarios con quien se consulta el expediente, si no se cuenta con asesoramiento independiente, le quiten importancia y aconsejen al interesado que lo “dejen correr”, en la idea de que estas cosas luego nunca llegan a demolición. Si escuchan ese discurso, no le hagan caso. Hemos visto en nuestro despacho a decenas de clientes que siguieron ese consejo y se toparon al final con una orden de demolición y una multa por obras ilegales.

En todo caso, y con carácter general, la situación ante una denuncia por obras ilegales es muy diferente en los casos en los que se cuenta con licencia de obras, que en los casos en los que estamos ante obras sin licencia.

¿Qué hacer si tengo licencia de obras?

Cuando uno tiene licencia de obras, o declaración responsable validada por una entidad urbanística colaboradora, tiene lógicamente que defender su licencia y además lo normal es que el Ayuntamiento también la defienda en el expediente.

La situación es muy diferente en el caso de obras sin licencia o declaración responsable debidamente presentada. En estos casos, el Ayuntamiento va a iniciar un “expediente de legalización” en el que tendremos un plazo de dos meses para solicitar la licencia de obras, pero, atención, lo primero que hay que comprobar es que las obras que hemos hecho no incurren en infracciones urbanísticas, porque si es así, el Ayuntamiento nunca nos las va a legalizar.

Otra advertencia importante, si tenemos licencia, pero, una parte de las obras que hemos hecho no está amparada por ella, entonces, esas concretas obras no contempladas en la licencia serían obras sin licencia y, respecto de ellas, el Ayuntamiento va a iniciar el mismo expediente de legalización.

Guillermo Aguillaume Gandasegui, abogado experto en Derecho urbanístico.
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¿Cuándo es ilegal hacer obras en un local comercial?

Desde el punto de vista urbanístico, que es el aspecto legal que pueden controlar los Ayuntamientos, solamente se puede analizar en el expediente si existen o no infracciones urbanísticas, es decir, si las obras se ajustan o no al planeamiento urbanístico.

Es importante destacar que los ayuntamientos no tienen capacidad para controlar aspectos de derecho privado, por ejemplo, si se cumplen o no los acuerdos de las Comunidades de Propietarios, si el solicitante de la obra tiene derechos de uso suficientes como para acometer la obra o si se respetan servidumbres de paso privadas.

Las licencias urbanísticas se conceden siempre “a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero”, es la coletilla habitual que figura en ellas, lo que quiere decir que la Administración normalmente desestima o directamente ignora el contenido de las denuncias que se refiere a estos aspectos.

¿Qué infracción urbanística da lugar a más expedientes por obras ilegales?

Con diferencia, la infracción urbanística que da lugar a más expedientes por obras ilegales es la de realización de obras sin licencia o la realización de obras no amparadas por la licencia.

Aunque se trata de una infracción que, por sí misma, es solamente formal, ya que, si a pesar de no contar con licencia las obras se ajustan al planeamiento, se pueden posteriormente legalizar, puede dar lugar a la demolición de lo construido exactamente igual que una obra que implique, por ejemplo, un incremento de edificabilidad, si no se reacciona ante el requerimiento de legalización y se presenta el correspondiente proyecto de legalización.

Más infracciones: obras ilegales en un local comercial

Otro tipo de infracción que suele dar lugar a expedientes en relación con locales comerciales es la normativa de usos que establece el planeamiento urbanístico. Debe tenerse mucho cuidado sobre este punto, especialmente si el local su ubica en zonas con protección de patrimonio histórico (todo el centro de Madrid, por ejemplo), ya que los usos comerciales muchas veces están limitados a determinadas plantas del edificio.

Además, y en función del tipo de actividad que se pretenda implantar, existen restricciones relativas a ruidos o de tipo medioambiental que impiden la implantación de ciertos negocios (talleres mecánicos, por ejemplo) de forma libre y sin límites.

Por lo tanto, es muy importante, antes de tomar una decisión sobre la implantación en una ubicación concreta, comprobar la viabilidad urbanística del uso, lo que puede hacerse mediante una consulta urbanística al Ayuntamiento.

Las infracciones urbanísticas en materia de usos son especialmente peligrosas, porque normalmente no tienen más vía de defensa que la búsqueda de una interpretación de las normas urbanísticas que permita la actividad.

¿Puedo recurrir la multa por una obra ilegal en un local comercial?

Por supuesto que sí. Cualquier multa que se imponga, una vez que la resolución ponga fin a la vía administrativa, se puede recurrir tanto en vía administrativa en el plazo de un mes (normalmente será un recurso de reposición si quien resuelve es un Ayuntamiento), o ante los Tribunales de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en el plazo de dos meses.

Pero, además, es importante recordar que, antes de la imposición definitiva de la multa, el Ayuntamiento va a conceder audiencia al interesado, y es muy importante utilizar este trámite, tanto respecto del acuerdo de apertura del expediente como de la propuesta de resolución, porque el Ayuntamiento estará entonces obligado a dar respuesta a todas las alegaciones que se planteen, y el contenido de esa respuesta es clave para tomar una decisión sobre la viabilidad de los posteriores recursos.

Además, debe recordarse que, especialmente en el recurso ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, se pueden pedir medidas cautelares de suspensión de la ejecutividad de la sanción, que son fundamentales en los casos de multas muy elevadas (por ejemplo, en la Comunidad de Madrid las infracciones urbanísticas graves se sancionan con una multa mínima de 30.001 euros), y también en aquellos casos en los que la sanción implique el cierre de la actividad.

Debe aclararse que la suspensión no es automática, sino que debe demostrarse que, si no se suspende la ejecución de la sanción, se pueden causar al negocio perjuicios de imposible o muy difícil reparación (el concepto técnico es “que hagan perder al recurso su finalidad”), y se suele exigir además la presentación de un aval.

¿Me pueden demoler una obra ilegal en un local comercial?

Si, por supuesto, si la obra no se legaliza o es ilegalizable porque contraviene el planeamiento urbanístico, la obra puede ser demolida, o, incluso, el Ayuntamiento puede ordenar que se ejecuten obras de reposición de elementos constructivos eliminados.

Atención porque los plazos que tiene el Ayuntamiento son dilatados. Una vez que se ha dictado una orden de demolición, la Administración tiene hasta cinco años para hacerla cumplir.

¿Puede una obra ilegal en un local comercial hacerse legal con el paso del tiempo?

Solamente cuando se den tres condiciones: (i) Que las obras sean visibles desde la vía pública o que consten inscritas en el Registro de la Propiedad, (ii) Que el Ayuntamiento no haya iniciado ningún expediente de restauración de legalidad urbanística, que empieza con el requerimiento de legalización, (iii) Que haya pasado el plazo legal desde la total terminación de las obras que, en la mayoría de comunidades autónomas es de cuatro años, pero no en todas.

En Cataluña y Andalucía, por ejemplo, ya se amplió el plazo a seis años, y en el Proyecto de Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se estaba tramitando, el plazo se duplicaba hasta los ocho años.

Si es sí: ¿Cuánto tiempo tiene que pasar para que la obra ilegal se convierta en legal?

Cuidado, transcurrido el tiempo indicado en la pregunta anterior, la obra no se convierte en legal, no queda legalizada. Lo único que sucede es que el Ayuntamiento no puede ni ordenar su demolición, ni imponer sanciones, pero la obra queda en una situación que se llama de “fuera de ordenación asimilada” y que, en esencia, quiere decir que, aunque no se pueda demoler, tampoco se pueden pedir licencias para mejorar o ampliar lo construido.

¿Pueden cerrarme el negocio por haber hecho una obra ilegal?

No es habitual que esto suceda. Puede suceder en los casos en los que el uso no está permitido por el planeamiento urbanístico. En esos casos, el Ayuntamiento normalmente va a ordenar el cese de la actividad. Se puede producir sin embargo un cierre indirecto cuando se impone una infracción grave o muy grave y el negocio no tiene capacidad financiera para afrontar la multa.

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