¿El ayuntamiento te envió una orden de demolición por cerrar una terraza sin licencia? Posiblemente, tus vecinos te denunciaron por no haber seguido los pasos establecidos para poder hacer una modificación de esta clase. Descubre todos los detalles relacionados a esta temática, explicados por el experto en derecho urbanístico, Fernando Ortega Cano.
Cerrar terraza sin licencia:
Al cerrar una terraza, aunque se trate de un espacio propio, estás involucrando a los vecinos, pues estás modificando la fachada del edificio, modificando la vista y quizás generando otras alteraciones, que en principio solo pueden hacerse con la aprobación de los vecinos y del Ayuntamiento.
Por eso, si quieres evitar una orden de demolición por haber cerrado una terraza sin licencia, lo que implica además perder la inversión y el pago de multas, conviene ejecutar los pasos previstos en estos casos, y que son más o menos los mismos en toda España.
Para cerrar una terraza debidamente hace falta cumplir con tres pasos:
- Proyecto de cerramiento de terraza: viene a ser el documento técnico donde se especifican el diseño y los materiales que se utilizarán. Son hechos por compañías profesionales y es un requisito para solicitar la licencia del ayuntamiento.
- Permiso de la comunidad de vecinos: si vas a cerrar una terraza es obligatorio contar con el permiso de la comunidad de propietarios o vecinos, porque vas a introducir cambios en el exterior y porque vas a provocar molestias durante los trabajos.
- Licencia municipal para cerrar una terraza: la licencia la otorga el ayuntamiento, y entre los documentos que deben acompañar la solicitud deben estar el proyecto de cerramiento y el permiso de la comunidad. También hay que pagar tasas administrativas y presentar otros documentos, como el título de propiedad y el documento de identidad del propietario.
¿Qué sucede cuando cerramos la terraza sin contar con los vecinos y la licencia? Lo más probable es que haya una denuncia de los vecinos, o una inspección municipal, y se inicie un procedimiento administrativo que puede llevar a una orden de demolición.
Una vez que se dicta la orden de demolición el ayuntamiento se lo comunica al afectado. En este punto tenemos dos opciones: recurrir la orden, y en ese caso comenzaría a moverse toda la maquinaria administrativa y jurídica que hemos mencionado más arriba, hasta que se alcance una sentencia en firme; o no recurrir y aceptar la orden.
Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico
El ayuntamiento me obliga a demoler mi terraza, ¿cuándo prescribe el derecho a perseguir la obra ilegal?
De acuerdo con la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y el Decreto Ley 16/1981, las infracciones urbanísticas prescriben al cumplirse cuatro años de haber terminado la obra.
Pero los plazos de prescripción varían en las distintas comunidades, y el período puede variar de acuerdo con la calificación que se dé a la infracción: leve, grave o muy grave.
Por lo general, cerrar una terraza sin licencia se considera una infracción grave, aunque puede haber factores (proporción de área cubierta, fachada histórica o protegida, etc.), que la hagan considerar como muy grave.
Los tiempos de prescripción en las comunidades autónomas son los siguientes:
- Andalucía: 1 año, leve y 4 años, grave y muy grave.
- Aragón: 1 año, leve, 4 años, grave y muy grave 10.
- Asturias: 1 año, leve, 2 años, grave y 4 años, muy grave.
- Baleares: 1 año, leve y 8 años, grave y muy grave.
- Canarias: 1 año, leve, 2 años, grave y 4 años, muy grave.
- Cantabria: 1 año, leve, 3 años, grave y 4 años, muy grave.
- Castilla-La Mancha: 1 año, leve, 3 años, grave y 5 años, muy grave.
- Castilla y León: 4 años, leve, 8 años, grave y 10 años, muy grave.
- Cataluña: 2 años, leve, 4 años, grave y 6 años, muy grave.
- Extremadura: 1 año, leve, 5 años, grave y 6 años, muy grave.
- Galicia: 2 años, leve, 6 años, grave y 15 años, muy grave.
- La Rioja: 1 año, leve, 4 años, grave y muy grave.
- Madrid: 4 años para todas las infracciones urbanísticas.
- Murcia: 1 año, leve, 4 años, grave y muy grave.
- Navarra: 4 años, leve, 8 años, grave y 10 años, muy grave.
- País Vasco: 2 años, leve, 4 años, grave y 5 años, muy grave.
- Valencia: 1 año, leve y 4 años, grave y muy grave.
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¿Cómo puedo proceder si el ayuntamiento me obliga a demoler mi terraza y la obra ya ha prescrito?
Si ya se ha cumplido el plazo de la infracción desde que se cerró la terraza, el ayuntamiento no puede emitir una orden de demolición, ni siquiera tratar la obra como una infracción.
Sin embargo, hay que probar que el cierre de la terraza se hizo en el tiempo que la libera de la sanción, por lo que es conveniente conservar facturas, contratos y otros documentos que prueben la fecha de terminación.
Si el ayuntamiento insiste en la orden de demolición, solo nos queda demostrar que esta se concluyó cuando ya habían vencido los plazos de prescripción de la obra.
Es lo que se denomina la inversión de la carga de la prueba: el ayuntamiento nos acusará por haber ejecutado el cierre de la terraza sin licencia, y nosotros deberemos probar que la obra se realizó hace tanto tiempo que ya prescribió.
Esta inversión de la carga de la prueba se puede hacer en varios momentos del proceso legal, por ejemplo, en el proceso del expediente sancionador:
- Durante el inicio del procedimiento, la Incoación del expediente sancionador. Durante la presentación de alegaciones debemos demostrar, con informes y documentos, que la obra ya prescribió.
- También puede ser en la formulación de alegatos a la Propuesta de Resolución.
- En el Recurso Potestativo de Reposición a la Sanción.
- En el Recurso contencioso-administrativo a la Sanción.
También durante el proceso del expediente de restitución de legalidad urbanística, se puede hacer constar que la obra del cierre de la terraza ya prescribió, en:
- El Recurso de Reposición al Requerimiento de Legalización.
- La incoación del expediente de restauración de la legalidad urbanística.
- El Recurso Potestativo de Reposición a la Orden de Demolición.
- El Recurso Contencioso-administrativo.
¿Puedo legalizar una terraza que el ayuntamiento me obliga a derribar?
Cerrar una terraza sin licencia y luego intentar legalizarla puede ser algo complicado y costoso, pero no imposible.
El primer paso, para no perder el tiempo, es asesorarse con un técnico y luego acudir al ayuntamiento para solicitar un informe de compatibilidad urbanística. De esta manera, sabremos si es posible legalizarla o si es preferible no iniciar ningún trámite, y esperar por la orden de demolición.
Si es posible legalizar el cerramiento de la terraza, los pasos a dar son los siguientes en casi toda España (con pequeñas variaciones según los ayuntamientos y comunidades autónomas):
- Proyecto de legalización. Está elaborado por un técnico y consiste en una memoria descriptiva de la terraza.
- Licencia de legalización. Con el proyecto de legalización acudimos al ayuntamiento para solicitar la licencia de Legalización y pagar la correspondiente tasa municipal.
- Certificado de Coordenadas Georreferenciadas. Con el apoyo de un técnico debemos actualizar los datos en la Sede Oficial del Catastro, que emitirá un Certificado de Coordenadas Georreferenciadas de la terraza.
- Declaración de Obra Nueva. Al recibir la licencia por parte del ayuntamiento se acude a una notaría para firmar la escritura con la Declaración de obra Nueva de la terraza.
- Registro de la Declaración de Obra Nueva. Una vez firmada la escritura con la
Declaración de Obra Nueva se lleva al Registro de la Propiedad. Es entonces cuando nos corresponde pagar los impuestos correspondientes, especialmente el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
El proceso para legalizar una terraza puede llevar de seis meses a poco más de un año, dependiendo de la celeridad o lentitud de los funcionarios del ayuntamiento.
El ayuntamiento me obliga a demoler mi terraza y no la puedo legalizar, ¿qué hago?
Si no es posible legalizar la terraza y el ayuntamiento ha dado la orden de demolición, tenemos tres opciones:
En primer lugar, aceptar la orden de demolición y ejecutarla, retirando lo construido y pagando la multa de rigor. A veces, cuando queda claro que la obra va a ser demolida de todos modos y el coste va a ser mucho mayor, es preferible aceptar lo inevitable, pagar la multa inicial y tratar de desmantelar el cerramiento salvando todo lo que se pueda.
La segunda opción es recurrir la orden de demolición (generalmente se dispone de un mes para responder, una vez emitida la orden), y utilizar los recursos administrativos (ordinarios y extraordinarios) y judiciales (en primera instancia y en apelación), solicitar medidas cautelares, de paralización de la autorización para entrar a nuestro domicilio, etc.
Es un proceso que puede llevar años, en los que el ayuntamiento puede cometer algún error que anule todo el procedimiento. Y en ese tiempo la infracción puede prescribir, o surgir una oportunidad para obtener la licencia y legalizar el cerramiento de la terraza.
En tercer lugar, se puede esperar a que sea el ayuntamiento el que ejecute la orden de demolición. Esto significa que puede haber más multas e intimaciones, y eventualmente una demolición más costosa y perjudicial que si la hubiéramos realizado nosotros.
Pero es posible también que el ayuntamiento no ejecute la orden y se cumpla la prescripción de la infracción.
¿Cuál es el plazo que tengo para demoler mi terraza desde que recibo la orden de demolición?
Una vez que se dicta la orden de demolición el ayuntamiento se lo comunica al afectado. En este punto tenemos dos opciones: recurrir la orden, y en ese caso comenzaría a moverse toda la maquinaria administrativa y jurídica que hemos mencionado más arriba, hasta que se alcance una sentencia en firme; o no recurrir y aceptar la orden.
Cada ayuntamiento de las distintas comunidades autónomas establece un plazo proporcional al tamaño y complejidad de la obra ilegal para que esta sea demolida voluntariamente por el propietario.
Si en el plazo establecido no cumplo con la orden de demolición es probable que el ayuntamiento intente imponer medidas forzosas para obligarme a ejecutar la orden.
Si esto no da resultado, podría utilizar a terceros para realizar la demolición y cargar el coste al propietario, con independencia de otras sanciones adicionales.
También es posible que el ayuntamiento no ejecute la orden de demolición por diversas razones (no siempre los ayuntamientos disponen de tiempo y recursos para estas acciones, y dan prioridad a infracciones mayores a los de los cerramientos de terrazas), y terminen cumpliéndose los años en los cuales prescriben la infracción y la orden de demolición, quedando la obra en pie.
Está claro que lo más sencillo, menos costoso y traumático es hacer las cosas ajustadas a derecho y sin importunar a los vecinos y amigos: hacer el proyecto para cerrar la terraza, solicitar el permiso a la comunidad de vecinos, tramitar la licencia y entonces sí, comenzar la obra.
Si se trata de una propiedad comprada donde ya existía este cerramiento ilegal, y no se sabía, quizás sea posible evaluar algunas de las opciones que hemos mencionado.
Algunas de las opciones podrían ser considerar si vale la pena luchar administrativa y legalmente durante años por conservar este cerramiento, o aceptar la demolición, y cerrar la terraza de nuevo, pero siguiendo todos los procedimientos de la manera correcta.
Lo más importante es que todos estos procedimientos se podrían evitar solicitando los debidos permisos.
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