¿Cómo puedo convertir un terreno rústico en urbanizable?

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Convertir un terreno rústico en urbanizable: ¿Qué es el suelo urbano y cómo se clasifica? Suelo urbano y suelo urbanizable, ¿es lo mismo?, ¿cómo puedo saber si un suelo es urbanizable?, ¿qué puedo construir en suelo urbanizable?, ¿a dónde tengo que acudir para poder convertir un terreno rústico en urbanizable y qué documentación debo presentar?. ¿Cuánto tardo en convertir un terreno rústico en urbanizable?. ¿Puedo reclamar a quien me vendió un terreno urbanizable cuando no lo era?. Todas las respuestas a estas cuestiones las resuelve hoy, en nuestro blog, el abogado experto en Derecho urbanístico, Guillermo Aguillaume Gandasegui.

Convertir un terreno rústico en urbanizable

El urbanismo consiste esencialmente en el proceso ordenado de transformación del suelo rural o rústico en suelo urbanizado, en ciudad. El suelo rural o rústico es el que: o bien no ha sido todavía transformado a suelo urbanizado, aunque los planes urbanísticos permitan esa transformación, o bien no va a poder transformarse por estar protegido por razones:

  • medioambientales
  • pertenecer al dominio público
  • para la tutela de otros valores (patrimonio histórico, por ejemplo)

El suelo urbanizable es el suelo que, precisamente, está en proceso de transformación desde rural o rústico a suelo urbanizado, de acuerdo con los planes urbanísticos. Es importante señalar que, entre las clases de suelo definidas en la legislación estatal Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015, no se utiliza el concepto de suelo urbanizable, sino que se habla de suelo “sometido a actuaciones de transformación urbanística”. Pero las leyes autonómicas de suelo y urbanismo, que son las que regulan de forma más completa esta materia, sí que contempla, entre las clases de suelo, el concepto de suelo urbanizable.

El suelo urbano es el que ya se ha transformado urbanísticamente, adquiriendo todos los servicios propios de la ciudad, como acceso rodado, energía eléctrica, suministro de agua, saneamiento, etc.

Guillermo Aguillaume Gandasegui, abogado experto en Derecho urbanístico.

Para que un suelo rústico o rural pase a ser urbanizable, es decir, para que pueda transformarse de manera ordenada en suelo urbanizado, es necesario e imprescindible que se establezca su ordenación mediante planes urbanísticos. Son estos los que definen las clases de suelo.

La transformación del suelo se hace en dos planos diferentes: uno jurídico y otro físico:

  1. El primero consiste en repartir (reparcelar) las propiedades existentes para que se ajusten al nuevo diseño de ciudad que se ha planificado.
  2. El segundo consiste en la ejecución física de las obras: pavimentado de calles y aceras, dotación de energía eléctrica, de suministro de agua, de saneamiento y resto de servicios urbanos.

Para que estas transformaciones sean posibles, es necesario que los planes urbanísticos “dibujen” en el plano correspondiente qué terrenos pueden pasar de rurales o rústicos a suelo urbano y cuáles no. Esto es lo que se llama “CLASIficación” del suelo, (a no confundir con su “CALIficación).

Además de eso, los planes que regulan el suelo urbanizable, normalmente (generalizo porque las legislaciones autonómicas no son todas coincidentes), contemplan la necesidad de que se establezcan numerosos parámetros para hacer la transformación.

Por ejemplo:

Los planes tienen que definir qué uso predominante se va a dar a cada sector, unidad o polígono: residencial, industrial, comercial, dotacional (servicios públicos), etc. Además, tienen que indicar cuánto puede edificarse de cada uso, y, finalmente, tienen que “dibujar” concretamente cómo se van a distribuir las calles, los servicios urbanos, y las nuevas parcelas edificables. Esto último es “calificar” el suelo.

Por lo tanto, la diferencia entre clasificación y calificación es que:

En la primera se asigna el suelo a una clase de suelo.

Sin embargo, en la segunda, se asignan a ese suelo usos concretos e intensidades edificatorias.

Dos formas de transformar el suelo:

Los planes urbanísticos tienen que ser aprobados por los Ayuntamientos y, en muchos casos, además por la Comunidad Autónoma. Una vez aprobados, la transformación del suelo, que requiere hacer la reparcelación y ejecutar las obras de urbanización puede hacerse, a muy grandes rasgos, de dos formas:

  1. La primera, por más obvia (pero es la menos común), es la gestión pública: que se encargue de hacerlo el Ayuntamiento. Hay varios sistemas para hacer esto, pero los Ayuntamientos no suelen utilizarlos, porque requieren de una fuerte inversión inicial y de una compleja gestión.
  2. El segundo sistema, que es el más común en España, es del gestión privada: que consiste en constituir una agrupación de propietarios, una especie de comunidad de propietarios de suelo, que, conjuntamente, abordan los gastos necesarios (proyectos, obras, gestión) para hacer la transformación del suelo. Las inversiones son grandes, pero a cambio, los propietarios consiguen que, una vez que el suelo se ha transformado, sus propiedades aumenten muchísimo de valor. Esto, en la mayoría de ocasiones compensa la inversión realizada. Digo “la mayoría” porque hay casos excepcionales en los que las cargas urbanísticas son tan elevadas, que la “plusvalía” que se obtiene no compensa los gastos. Esto puede provocar la anulación del plan urbanístico en cuestión.

Todo este proceso es “tutelado” por el Ayuntamiento, que debe ir, no solamente aprobando los diferentes proyectos que hay que hacer para reparcelar o hacer las obras de urbanización, sino también controlando que en efecto las obras se ejecutan conforme a lo previsto y que todo ello se ajustan a los planes urbanísticos.  

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¿Qué es el suelo urbano?

El suelo urbano es el que ya se ha transformado urbanísticamente, adquiriendo todos los servicios propios de la ciudad, como acceso rodado, energía eléctrica, suministro de agua, saneamiento, etc.

¿Cómo se clasifica el suelo urbano?

La clasificación del suelo como suelo urbano se tiene que producir en un instrumento de planeamiento general de todo el municipio. En la mayor parte de las comunidades autónomas se llaman “Plan General de Ordenación Urbana” o “Normas Subsidiarias de Planeamiento”.

Suelo urbano y suelo urbanizable, ¿es lo mismo?

No, la diferencia se explica en la respuesta inicial.

¿Qué clases de suelo urbano hay?

La mayor parte de las leyes urbanísticas autonómicas contemplan dos clases de suelo urbano.

  • Por una parte, el suelo completamente urbanizado, que no necesita ninguna obra para finalizar la urbanización.
  • Por otra, el suelo urbano que suele llamarse “no consolidado” en el que, aunque se han adquirido la mayor parte de los servicios urbanos es necesario completar la urbanización porque alguno de ellos falta o ha quedado obsoleto.

Además, en suelo urbano también pueden darse actuaciones de urbanización, que la Ley estatal clasifica en actuaciones de:

  • reforma
  • renovación
  • o dotación

¿Cómo puedo saber si un suelo es urbanizable? 

Generalmente, esto es sencillo de averiguar. En primer lugar, se puede pedir al Ayuntamiento un documento que se llama “cédula urbanística” que informa de las características urbanísticas del suelo y a qué clase de suelo pertenece.

Por otra parte, se pueden consultar los documentos de planeamiento general, que los Ayuntamientos tienen la obligación de tener accesibles por Internet a través de sus portales de transparencia.

¿Qué puedo construir en suelo urbanizable?

Si se entiende “construir” en su sentido normal de “edificar”, solamente se pueden hacer las construcciones propias de su destino rural que estén autorizadas por la ordenación urbanística.

Atención, el suelo urbanizable está destinado a ser transformado mediante su urbanización, y esto muy probablemente suponga que estas construcciones tengan que ser temporales y destinadas a su demolición cuando se haga esa transformación urbanística.

¿A dónde tengo que acudir o a quién puedo reclamar para poder convertir un terreno rústico en urbanizable?

No se puede “reclamar” esta transformación. La decisión de hacer esta transformación es una decisión discrecional de la Administración, que adoptan conjuntamente el Ayuntamiento y la Comunidad Autónoma. Debe estar fundamentada en razones de interés público, normalmente de necesidad de crecimiento de la ciudad.

Se puede pedir que se haga esta transformación, desde luego, y argumentar su necesidad. El momento idóneo para ello es cuando el Ayuntamiento en cuestión esté preparando un Plan General, para lo cual se suele publicar un “Avance”. Este sería el momento de presentar la propuesta, que no reclamación, de transformación y discutirla con los técnicos que estén encargados de redactar el Plan. No obstante, la decisión final es de los órganos de Gobierno del Ayuntamiento.

¿Qué documentación tengo que presentar para convertir un terreno rústico en urbanizable?

Como se deduce de la respuesta a la pregunta anterior, la iniciativa de esta transformación tiene que ser del Ayuntamiento. Se le pueden presentar propuestas o sugerencias, pero la clasificación del suelo como suelo urbanizable solamente puede hacerse mediante una decisión de política urbanística.

¿Cuánto tardo en convertir un terreno rústico en urbanizable?

Es prácticamente imposible de predecir, ya que es necesario, primero que se tramiten todos los instrumentos de planeamiento necesarios: el Plan General y, posiblemente además un Plan Parcial. En segundo lugar, que se aprueben los instrumentos de ejecución (reparcelación y proyecto de urbanización). Y finalmente, que se ejecuten las obras de urbanización. En la práctica real, y al margen de casos muy excepcionales, no menos de cinco años.

¿Puedo reclamar a quien me vendió un terreno urbanizable cuando no lo era?

Si, el artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo contiene varias previsiones al respecto.

En primer lugar, obliga a incluir en la escritura de venta la situación urbanística de los terrenos cuando no sean susceptibles de edificación o cuando estén sometidos a actuaciones de transformación urbanística. Esto abarca casi todas las situaciones más habituales del suelo urbanizable.

Además, la Ley prevé que, si esta información no es real, el adquirente tiene la facultad de rescindir el contrato durante un plazo de cuatro años y exigir la indemnización que corresponda.

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