Convertir un local en vivienda es un proceso que implica transformar un espacio comercial o industrial en una vivienda habitable. En este artículo, exploraremos los pasos necesarios y consideraciones importantes para llevar a cabo esta conversión con éxito.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
Normalmente es más rentable un local que una vivienda, pero en un caso concreto dependerá del rendimiento que proporcione un determinado local de negocio y la propiedad debe valorar a luz de datos exactos. En los últimos tiempos ha habido un sector antes muy lucrativo -el sector bancario- que ha ido a menos como negocio en las sucursales y se han cerrado muchas.
El alquiler de viviendas en cambio ha crecido bastante y está bastante bien valorado, aunque habrá que analizar la situación en que quedará la vivienda.
Requisitos para convertir un local en vivienda
En primer lugar el local tiene que estar en un edificio de viviendas, ya que si es un edificio de oficinas puede restricción estatutaria a las viviendas, además debe tener acceso desde la vía pública o desde un elemento común (portal o patio común a los vecinos (lo cual es lo habitual en un local de negocio).
No puede estar en el sótano (aunque hay supuestos de semisótano que puede ser admisible) y tener una altura interna (suelo-techo) de al menos dos metros y medio, tener ascensor o rampa para el acceso, posibilidad de hacer en fachada exterior o interior ventanas.
No estar prohibido en los estatutos de la comunidad de propietarios el cambio de uso de local a vivienda, asimismo dicha posibilidad de cambio de uso no estar prohibida en las ordenanzas municipales o normas del plan general o parcial.
¿Cómo convertir un local en vivienda?
Encargar a un técnico colegiado (arquitecto superior o técnico) un proyecto de viabilidad y de adaptación estructural y técnica (instalación eléctrica, sanitaria y acondicionamiento térmico y de renovación aire) y a un jurista (abogado o asesor jurídico) un informe de posibilidad legal (normas urbanísticas, relaciones con el Registro de la Propiedad y Catastro, y tramitación administrativa).
Solicitar y obtener la licencia municipal para el cambio de uso, antes de acometer las obras. Obtener de los técnicos el certificado de final de obra y del Ayuntamiento la licencia de primera ocupación o cedula de habitabilidad (según la normativa autonómica).
¿Hay que pedir permiso a los vecinos para convertir un local en vivienda?
Excepto si los estatutos de la comunidad de propietarios ya contemplan la posibilidad futura del cambio de uso de los locales del edificio a vivienda, hay que pedir la autorización a la junta de la comunidad de propietarios.
¿Puedo convertir un local en un piso turístico?
La posibilidad de que el cambio de uso sea a vivienda turística es muy compleja, pues varía mucho de un Comunidad Autónoma a otra y de un municipio a otro.
Hay Comunidades Autónomas que tienen una regulación amplia y precisa, estando sujetas las viviendas turísticas a autorización previa y alta en un registro administrativo específico de actividades turísticas.
Además de esta regulación y gestión por la Administración autonómica, hay Ayuntamientos que tienen una regulación administrativa municipal específica (Ordenanzas o Planes) que prohíben el uso turístico para zonas delimitadas o establecen normas muy especiales (por ejemplo hay municipios que establecen que las viviendas de uso turístico no pueden tener acceso por elementos comunes y es obligatorio el acceso directo desde la vía pública o un acceso común solo a las viviendas turísticas.
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