¿Te preguntas? ¿qué permisos necesito para construir un garaje en terreno rústico?, ¿qué sucede si construyo un garaje sin permiso? todo lo que necesitas saber sobre el tema lo explica el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano.
Introducción: Garaje en terreno rústico
¿Qué si se puede hacer un garaje en terreno rústico? La respuesta es afirmativa si el garaje forma parte de un conjunto de instalaciones agropecuarias y el terreno tiene un mínimo de 2.000 metros cuadrados.
Es posible realizar algunas construcciones en suelo rústico, cumpliendo con ciertas condiciones, que pueden variar de acuerdo con las leyes de suelo y urbanismo de cada comunidad autónoma.
La categoría de suelo rústico es para uso agrícola, pecuario o forestal, permitiendo construcciones que estén directamente relacionadas con la explotación de estos recursos.
Es decir, que es posible construir en terreno rústico si se trata de la vivienda y otras instalaciones (como el garaje) del productor.
En lo que sí coinciden todas las comunidades es que si se trata de un suelo rústico que goza de una condición de protección especial, por razones de reserva medioambiental o de valor paisajístico o cultural, no estará permitida la construcción de viviendas u otras instalaciones.
¿Qué permisos necesito para construir un garaje?
Las construcciones en los municipios están regidas por el PLU (Plan de Ordenación Urbana Local) y el POS (el Plan de Ordenamiento Territorial). El primero determina la armonía visual y el segundo el porcentaje del uso del suelo.
El primer paso cuando vas a construir un garaje es ir al ayuntamiento y consultar los trámites locales y las limitaciones, y en qué situación se encuentra tu vivienda.
Los trámites y permisos para construir un garaje van a depender del tamaño de este.
Si el garaje tiene dimensiones inferiores a los 20 metros cuadrados (que en algunas comunidades puede llegar a los 40), la licencia de obra a menudo no es necesaria, pero sí una declaración responsable previa de obra.
Si al construir un garaje la superficie de la vivienda alcanza los 170 metros cuadrados, es posible que necesites una licencia de obra, aunque se trate de un espacio menor a los 20 metros cuadrados.
Una declaración responsable previa de ejecución de obra es una declaración jurada de que se conocen y respetan las normas urbanísticas y que se dispone de toda la documentación necesaria antes de empezar a construir un garaje.
Construir un garaje
La declaración responsable va acompañada por una memoria técnica (visada por un técnico superior o un arquitecto), pago de tasas e impuestos municipales, copia del título de propiedad o del contrato de alquiler, y un estudio sobre el manejo de los residuos de la construcción.
Si se va a construir un garaje con una superficie mayor a los 20 metros cuadrados es necesario tramitar la licencia de obra en el ayuntamiento, y consultar los recaudos solicitados, pues pueden variar en cada comunidad autónoma.
Si para construir un garaje se utiliza una empresa constructora esta se hará cargo de todos los trámites con el ayuntamiento.
De no ser así hay que disponer de una memoria técnica (preferiblemente firmada por un arquitecto, aunque en algunas comunidades no es obligatorio en construcciones inferiores a los 150 m2), pagar las tasas e impuestos correspondientes y esperar por la aprobación (que puede tardar unos dos meses).
Es decir, que es posible construir en terreno rústico si se trata de la vivienda y otras instalaciones (como el garaje) del productor.
Fernando Ortega Cano, experto en Derecho Urbanístico.
¿Qué sucede si construyo un garaje sin permiso?
Construir un garaje sin permiso puede generar varias consecuencias indeseables, que podrían ahorrarse haciendo los trámites correspondientes.
Si el ayuntamiento descubre una construcción ilegal, ya sea a través de la denuncia de un vecino o debido a una inspección urbanística, lo primero que va a suceder es que el propietario o arrendatario será multado.
La multa puede variar dependiendo del municipio y la comunidad autónoma, pero puede alcanzar hasta diez veces lo que hubiera costado tramitar el permiso antes de comenzar a construir un garaje.
Una vez detectada la construcción ilegal habrá inspecciones por parte de técnicos y funcionarios del ayuntamiento, que podrían exigir una demolición parcial del garaje para revisar el cableado y la tubería, y una demolición total si la construcción presenta alguna clase de riesgo para el propietario o los vecinos.
Si la construcción del garaje fue realizada por una empresa y esta no realizó los trámites para el permiso de construcción, también será objeto de sanción y hasta de suspensión por parte del municipio.
Por eso es importante asegurarse en la oficina de urbanismo local, que se hayan tramitado los permisos correspondientes.
Una construcción ilegal no puede ser asegurada y puede afectar el seguro del resto de la vivienda. Además, si posteriormente el propietario desea alquilar podría estar cometiendo un acto ilegal al hacerlo con una parte de la vivienda construida sin permiso.
Por otro lado, construir en terreno rústico un garaje sin permiso se considera un delito contra la ordenación del territorio, para el que hay penas de prisión de hasta cuatro años, dependiendo de las dimensiones de la construcción y de la gravedad del delito.
¿Puedo construir un garaje en terreno rústico?
Cada comunidad autónoma y cada ayuntamiento tienen normativas específicas en torno a los usos que pueden darse al suelo rústico, que por lo general está destinado a uso agrícola, pecuario y forestal, y limitado por mayores restricciones cuando está amparado por alguna figura de protección ambiental o paisajística.
Se puede hacer un garaje en terreno rústico si existen construcciones previas destinadas a la explotación agropecuaria o forestal del terreno, como viviendas, graneros y otras instalaciones.
Aunque muchas comunidades establecen límites de acuerdo con el tamaño de la parcela.
Por ejemplo, en Castilla-La Mancha se puede construir una vivienda familiar en una parcela de una hectárea, que no sea mayor de 200 m2.
Si se puede hacer un garaje en terreno rústico adosado a la vivienda dentro de esos límites, es probable que se pueda obtener el permiso.
Otro ejemplo de garaje en terreno rústico y otras instalaciones: en 2020 la comunidad autónoma de las Islas Baleares (Illes Balears), aprobó un decreto ley en el que solo se permite construir en terreno rústico en parcelas mayores de 14.000 m2, y que ocupen solo un 1,5 % de su superficie.
Esta normativa permite la construcción de garaje en terreno rústico siempre y cuando esté dentro de este porcentaje.
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¿Qué se puede construir en terreno rústico?
Los terrenos rústicos están destinados a uso agrícola, pecuario y forestal.
Por ello las instalaciones que se pueden construir en estos terrenos deben estar vinculadas a estas actividades, y se puede agregar la vivienda familiar, siempre y cuando, en algunas normativas, la actividad en la granja aporte el 50 % del ingreso familiar.
Se pueden construir depósitos, graneros, establos y otras instalaciones destinadas a la actividad agropecuaria o forestal.
Además de la vivienda antes mencionada se puede hacer un garaje en terreno rústico, si no supera el porcentaje establecido por cada ayuntamiento o comunidad (entre 1 y 2 %).
Curiosamente, algunas comunidades autónomas como Galicia permiten, desde 2016, el desarrollo de campamentos turísticos, campings y alojamientos rurales.
Estas estructuras deben contar en algunos casos con garaje en terreno rústico.
Construir en terreno rústico es posible, siempre y cuando se cumpla con las normativas autonómicas. Todas coinciden en que cualquier construcción que se haga debe estar en armonía con la naturaleza y con la tradición arquitectónica de la zona.
¿Qué hago si quieren derribar mi garaje construido en terreno rústico?
Al construir en terreno rústico sin permiso del ayuntamiento te expones a multas, orden de demolición y hasta prisión, si se decide manejar como un delito contra la ordenación del territorio.
De hecho, hacer un garaje en terreno rústico sin contar con permiso del ayuntamiento puede ser castigado con penas de prisión de hasta cuatro años.
Sin embargo, con un garaje en terreno rústico ya construido hay otras opciones a considerar.
En cada comunidad autónoma hay plazos de prescripción que rondan los cuatro años, en el caso de las sanciones penales, y varían un poco más en las administrativas, llegando, en el caso de comunidades como Galicia, hasta quince años.
Aunque prescriba la sanción, el ayuntamiento puede ordenar la demolición del garaje en terreno rústico, a menos que este se pueda legalizar.
Esto es posible si el garaje en terreno rústico cumple con las normas de urbanismo del ayuntamiento, es decir:
Es parte de otras instalaciones en el terreno (la vivienda y las instalaciones agropecuaria), y no sobrepasa el límite de construcciones que puede haber en la parcela (de 100 a 300 metros por hectárea, dependiendo de la normativa urbanística de la comunidad).
Si al construir en terreno rústico se cumplió con la normativa local es posible solicitar la legalización presentando un proyecto en el ayuntamiento, naturalmente, con asesoría legal.
Si el garaje en terreno rústico no cumple con la normativa es probable que el ayuntamiento insista en su demolición.
¿Puedo instalar un toldo para proteger el coche en suelo rústico?
Si en vez de construir un garaje en terreno rústico se opta por colocar un toldo para proteger el vehículo, es posible que esto no genere ningún inconveniente.
Al tratarse de una estructura desmontable no hace falta hacer una declaración responsable o solicitar una licencia de obra.
Sin embargo, para evitar dificultades siempre es recomendable consultar antes con el ayuntamiento.
Es posible construir un garaje en terreno rústico cuando la parcela tiene como mínimo una hectárea, o un poco más (en el caso de las Baleares), cuando el terreno es utilizado para actividades agrícolas y hay una infraestructura preexistente (depósitos, establo, una vivienda familiar), y agregar el garaje no va a sobrepasar los límites impuestos por la normativa urbanística del municipio para construcciones en suelo rústico.
Dimensiones del garaje
Hay que considerar las dimensiones del garaje en terreno rústico: si este no va a superar los 20 metros cuadrados solo hace falta una declaración responsable previa de obra.
En caso contrario, al superar los 20 metros cuadrados necesita la licencia de obra, planos y cumplir con otros trámites.
En ambos casos hace falta una memoria técnica y pagar las tasas e impuestos correspondientes.
Construir en terreno rústico sin permiso puede provocar sanciones administrativas y penales, pues se considera un delito contra la ordenación del territorio, que puede conllevar penas de hasta cuatro años de cárcel.
Si decides encargar la construcción del garaje a una empresa constructora, y aseguran que se harán cargo de los permisos, de todos modos, es conveniente acudir a la oficina de urbanismo del ayuntamiento y verificar que los permisos y trámites estén en orden.
Si el garaje se construyó sin tramitar los permisos correspondientes, pero cumple con la normativa urbanística del ayuntamiento, es posible que se pueda introducir un proyecto de legalización de la construcción.
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