Construir una casa de aperos en terreno rústico: ¿Qué es y cuál es el tamaño máximo permitido? ¿Se puede utilizar como vivienda? ¿Puedo construirla en terreno rústico? ¿Qué permisos necesito? ¿Cómo legalizar una ya construida? El abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, nos responde a estas y otras dudas relacionadas con este asunto.
Introducción:
Disponer de una casa de aperos en terreno rústico es de gran utilidad para el desarrollo de las distintas actividades en una finca, o en una vivienda situada en terreno rústico.
Si la finca o vivienda en terreno rústico no cuenta con una casa de aperos es posible que se plantee la construcción de una.
¿Qué es una casa de aperos?
Una casa de aperos es una construcción que se realiza en terreno rústico, con la que suelen contar las fincas para guardar las herramientas de trabajo y los utensilios de labranza. Es una especie de pequeña casa en una zona no urbanizable.
Una casa de aperos en terreno rústico por lo general es una construcción de pequeñas dimensiones, a menos que en ella se guarde maquinaria agrícola de gran tamaño.
Las características y dimensiones de una casa de aperos en terreno rústico dependerán de las normativas y reglamentos de los distintos ayuntamientos, por lo que es importante consultar con las autoridades antes de iniciar la construcción de una casa de aperos.
Para legalizar una casa de aperos ya construida se deben dar los mismos pasos que cuando se va a construir: elaborar una memoria agronómica firmada por un técnico calificado, solicitar la licencia de obra en el ayuntamiento y pagar las tasas e impuestos que correspondan.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Cuál es el tamaño máximo permitido para las casas de aperos?
Hay que distinguir en primer lugar la casa de aperos en terreno rústico de la nave agrícola. La última, destinada a la producción y el almacenamiento, puede ser de mayores dimensiones.
En cambio, la casa de aperos tiene mayores limitaciones en sus dimensiones, pues está destinada a funcionar como depósito de herramientas y equipos, aunque estos puedan ser bastante grandes.
Por ejemplo:
En una casa de aperos en terreno rústico pueden guardarse motocultores, tractores, remolques y otros tipos de accesorios y maquinarias de arrastre, entre otros, siempre y cuando dichos equipos estén registrados a nombre del propietario, y estén vinculados a la actividad que se realiza en la finca.
Aunque las dimensiones de la casa de aperos varían en los distintos ayuntamientos, por lo general miden entre 10 m2 y 20 m2. Deben estar construidas en armonía con la arquitectura local y no pueden tener más de una planta.
La altura también puede variar de acuerdo con el Plan General de Ordenamiento Urbanístico (PGOU) del municipio.
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¿Se puede utilizar una casa de aperos como vivienda?
Dado que en terreno rústico usualmente no es posible construir viviendas residenciales (con determinadas excepciones y condiciones), es un rasgo de viveza común tramitar el permiso para una casa de aperos y luego darle uso residencial.
Sin embargo, es ilegal utilizar una casa de aperos en terreno rústico como vivienda, se trata de una construcción destinada a un uso estrictamente laboral, como depósito y almacén, que puede disponer de un espacio para actividades de mantenimiento y hasta alguna instalación sanitaria, pero no puede ser usada como residencia.
Tampoco es posible utilizar una casa de aperos como segunda residencia o residencia vacacional, ni como hospedaje para turistas.
Es conveniente recordar que utilizar una casa de aperos en terreno rústico como residencia puede conllevar multas y otras sanciones administrativas, e incluso, si la falta se considera demasiado grave, derivar en acciones penales.
¿Se puede construir una casa de aperos en terreno rústico?
Naturalmente, una casa de aperos en terreno rústico es prácticamente una de las pocas construcciones que se pueden realizar en terreno rústico, aunque sus dimensiones van a depender del tamaño de la parcela y de las ordenanzas del ayuntamiento.
Por ejemplo:
En muchos ayuntamientos de España se limitan las construcciones en terreno rústico destinado a actividades agrícolas y forestales, limitando la construcción de infraestructura a solo un 2 % de la superficie del terreno rústico.
¿Qué permisos necesito para construir una casa de aperos?
Solicitud de permiso
Antes de comenzar con la construcción de una casa de aperos en terreno rústico hay que dirigirse al ayuntamiento donde se encuentra la parcela, hacer la solicitud del permiso o la licencia de obra adjuntando una memoria agronómica firmada por un técnico calificado.
El técnico puede ser un ingeniero técnico agrícola o un ingeniero agrónomo, que te pedirá algunos datos para la elaboración de la memoria, como pueden ser en qué parte del terreno va a estar ubicada la casa de aperos, sus dimensiones y qué clase de equipos se van a guardar en ella.
Permiso de obra
Con la memoria agronómica y otros documentos que se le requieran, el propietario debe solicitar en el ayuntamiento el permiso de obra y esperar por la respuesta.
Es probable que el ayuntamiento consulte antes con otros organismos, como la Consejería de Agricultura de la Comunidad, Medio Ambiente y la Confederación Hidrográfica, entre otros.
Inicio de la construcción
Si el resultado de las consultas es positivo el ayuntamiento otorgará la licencia de obra, y el propietario podrá iniciar la construcción de la casa de aperos, siempre ajustándose a la memoria técnica entregada al ayuntamiento.
Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras
Un paso previo e inevitable para recibir el permiso de construcción es el pago de las tasas correspondientes y del 4 % del coste de la obra correspondiente al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
Es recomendable no iniciar la construcción de la casa de aperos en terreno rústico antes de la obtención de la licencia, porque si el resultado es negativo habrá que demoler todo.
Tampoco debes olvidar que la construcción debe estar en armonía con la tradición arquitectónica de la región.
Inscripción en el Registro de la Propiedad y en el catastro
Una vez construida la casa hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad y en el catastro.
Para ello deben presentarse en notaría los siguientes documentos: las escrituras que certifican la propiedad de la finca, la memoria agronómica y la licencia de obra.
Este trámite puede llevar algunos días, pero no implica mayores complicaciones. También puedes vincular la casa de aperos a otras parcelas agrícolas (lo que podría favorecer una construcción de mayores dimensiones), y este vínculo debe quedar reflejado en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo legalizar una casa de aperos ya construida?
Para legalizar una casa de aperos ya construida se deben dar los mismos pasos que cuando se va a construir: elaborar una memoria agronómica firmada por un técnico calificado, solicitar la licencia de obra en el ayuntamiento y pagar las tasas e impuestos que correspondan.
Si la respuesta es positiva, acudir al Registro y al catastro, pero si es negativa es posible que debas enfrentar sanciones administrativas y hasta demoler la casa de aperos. O llevar el caso a tribunales.
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