El proceso de obtención de una licencia de piso turístico en Barcelona implica varios pasos fundamentales. Desde cumplir con los requisitos específicos de la administración local hasta asegurarte de que tu propiedad cumple con las normativas de seguridad y calidad, hay varios aspectos a considerar. Una vez que entiendas estos pasos y los requisitos necesarios, estarás en el camino correcto para operar tu piso turístico de manera legal y exitosa.
Introducción
Barcelona es visitada cada año por millones de turistas de todo el mundo. Si está pensando en convertir su propiedad en un piso turístico, obteniendo alta rentabilidad, necesitará obtener una licencia de alquiler turístico para operar legalmente. En este artículo, le guiaremos a través del proceso para obtener una licencia de piso turístico en Barcelona y le informaremos sobre los requisitos necesarios para cumplir con la normativa.
¿Dónde se regula la obtención de las licencias de pisos turísticos en Barcelona?
La obtención de licencias de pisos turísticos en Barcelona está sujeta a regulaciones establecidas por el Ayuntamiento. Es esencial familiarizarse con estas normativas para asegurarse de cumplir con todos los requisitos legales antes de solicitar la licencia.
Actualmente, la Obtención de licencias de pisos turísticos, viene regulada en el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), aprobado de forma definitiva en fecha 26 de Enero de 2022.
¿En qué zonas de Barcelona puedes obtener una licencia para un alquiler turístico?
El PEUAT divide Barcelona en 4 zonas, siendo diferente la posibilidad de conseguir una licencia en cada una de ellas: Si estás interesado en obtener una licencia de piso turístico en Barcelona, es esencial que conozcas las distintas zonas de la ciudad y las condiciones para la obtención de licencias en cada una de ellas.
1. ZONA 1: Restricción de nuevas licencias
En esta primera zona se encuentran los barrios de Hostafrancs, Ciutat Vella, Vila Olímpica, Vila de Gràcia, Sant Antoni, Poble Sec, Eixample y Poblenou. Estos barrios son muy populares entre los turistas, lo que ha llevado a una gran masificación de la ciudad. Debido a esto, en esta zona no se conceden nuevas licencias de pisos turísticos. Además, el número de licencias se va reduciendo gradualmente debido al cese de actividad de algunas viviendas turísticas.
2. ZONA 2: Licencias por bajas de viviendas vacacionales
La zona 2 incluye los barrios de Fort Pienc, Poblenou, Sants, Baix Guinardó, Font de la Guatlla, Sant Antoni y Diagonal Mar. En esta zona, se podrán conceder licencias de pisos turísticos únicamente cuando se produzca una baja de una vivienda vacacional en el mismo distrito. Esto significa que solo se permitirá una nueva licencia si otra vivienda turística deja de operar en la misma área.
3. ZONA 3: Concesión de licencias bajo ciertas condiciones
En la tercera zona se encuentran los barrios de Vallcarca, Horta, Les Corts, Sarrià, La Verneda, Nou Barris, El Guinardó y La Sagrera. En esta área, las licencias de pisos turísticos aún se conceden siempre que no se supere el número máximo de plazas establecido por las autoridades. Además, es posible obtener una licencia en esta zona mediante cesión, es decir, si otro propietario transfiere su licencia a otra persona.
4. ZONA 4: Gestión propia de licencias
Por último, en la zona 4 se encuentran barrios como La Sagrera o la Marina del Prat Vermell. Esta zona está experimentando una transformación turística y gestiona sus propias licencias turísticas. Actualmente, la densidad de licencias turísticas en esta zona es bastante baja en comparación con las demás áreas de la ciudad.
¿Cuáles son los pasos para poder conseguir una licencia de alquiler turístico en Barcelona?
Si desea obtener una licencia de alquiler turístico en Barcelona, debe seguir cuidadosamente estos pasos:
1. Revisar los requisitos: Antes de comenzar el proceso, es crucial investigar los requisitos específicos para obtener la licencia en Barcelona. Asegúrese de cumplir con los estándares de seguridad y habitabilidad establecidos por el Ayuntamiento.
2. Preparar la documentación: Reúna toda la documentación necesaria para la solicitud de la licencia. Esto puede incluir planos del piso, certificados de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil, entre otros.
3. Solicitar la licencia: Una vez que tenga todos los documentos preparados, presente la solicitud de la licencia ante el Ayuntamiento de Barcelona. Asegúrese de completar los formularios adecuadamente y proporcionar la información requerida.
¿Qué requisitos hay que cumplir para obtener una licencia turística?
Si desea obtener una licencia turística para tu piso en Barcelona y entrar en el mercado del alquiler turístico, además de cumplir con los requisitos anteriores en relación con la Zzona de Barcelona de que se trate, es fundamental cumplir con una serie de requisitos establecidos por la normativa autonómica, Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña y sus sucesivas modificaciones. A continuación, detallamos los principales requisitos que debes considerar:
1. Condiciones técnicas y de calidad de la vivienda
Su propiedad deberá cumplir con las condiciones técnicas y de calidad mínimas. Esto implica garantizar que el piso cumpla con los estándares básicos en términos de seguridad, comodidad y funcionalidad para los huéspedes.
2. Cédula de Habitabilidad
Es indispensable contar con una Cédula de Habitabilidad vigente para el inmueble que desea destinar al alquiler turístico. Esta certificación asegura que la vivienda cumple con las condiciones necesarias para ser habitada y es un requisito obligatorio para obtener la licencia turística.
3. Mobiliario y enseres adecuados
El piso debe estar completamente equipado con suficientes muebles y enseres necesarios para la inmediata habitabilidad de los huéspedes. Esto incluye camas, mesas, sillas, utensilios de cocina y cualquier otro elemento esencial para una estancia cómoda.
4. Higiene y mantenimiento
Es fundamental mantener el piso en óptimas condiciones de higiene y mantenimiento, tanto en las áreas comunes como en las habitaciones privadas. Debe asegurarse de que las instalaciones y servicios sanitarios se encuentren en buen estado y que todo esté limpio y en perfecto funcionamiento. Debe prestar un servicio mínimo de limpieza y conserjería o al menos de entrega de llaves. La licencia y en concreto el número de registro ha de figurar en el piso y el propietario debe facilitar un número de atención 24 horas para incidencias de todo tipo, tanto a las autoridades locales como a los huéspedes.
5. Declaración de actividad económica turística
Como propietario de un piso turístico, estará realizando una actividad económica vinculada al turismo en Barcelona. Por lo tanto, es necesario que declare esta actividad ante la Agencia Tributaria y cumpla con sus obligaciones fiscales correspondientes.
Solicité mi licencia turística y me la denegaron. ¿Puedo reclamar para obtenerla?
Si le han denegado la licencia turística para su piso en Barcelona, aún puede tener opciones para reclamar y obtenerla. A continuación, le explicaré los pasos a seguir en esta situación:
1. Revisar los motivos de la denegación
Lo primero que debe hacer es revisar detalladamente la notificación de denegación que le ha comunicado el ayuntamiento a través del distrito. Es importante conocer los motivos específicos por los cuales se rechazó su solicitud para poder abordarlos adecuadamente en el proceso de reclamación.
2. Recopilar documentación y pruebas
Prepare toda la documentación relacionada con su solicitud original, plazos, fechas, documentación presentada y actuaciones realizadas, así como cualquier otra información que pueda respaldar su derecho a obtener una licencia. Esto puede incluir certificados de habitabilidad, informes técnicos, comprobantes de pago de tasas y cualquier otro documento relevante.
3. Iniciar el proceso de reclamación
Con el apoyo de su abogado, presente una reclamación formal ante la entidad que denegó la licencia turística. En esta reclamación, deberá argumentar sólidamente por qué considera que se debe otorgar la licencia y proporcionar la documentación y pruebas que respalde su solicitud.
Es importante asegurarse de seguir los procedimientos legales establecidos para la presentación de la reclamación.
Si la reclamación inicial no tiene éxito, es posible que tenga la opción de presentar una apelación ante instancias superiores.
Reclamar una licencia turística denegada en Barcelona puede ser un proceso complejo, pero es una opción que debe considerar. La asesoría de un abogado especializado en licencias turísticas será fundamental para aumentar tus posibilidades de éxito en el proceso de reclamación.
¿Qué criterios se utilizan para determinar si una licencia de apartamento turístico es válida o no según las recientes sentencias judiciales?
En los últimos tiempos, las sentencias judiciales han impactado en la validez de las licencias de apartamentos turísticos en Barcelona, todo ello viene dado por la nulidad de PEAUT de 2016.
Le traemos un ejemplo de Sentencia Estimatoria obtenida recientemente ante el Tribunal Contencioso Administrativo de Barcelona, que da la razón al particular y obliga al Ayuntamiento de Barcelona a inscribir un piso turístico, a pesar de que el Ayuntamiento había desestimado la solicitud inicialmente.
Click para acceder a SENTENCIA
El Criterio de los Tribunales para estimar este tipo de solicitudes se basa en los efectos de “nulidad en cascada” derivados de la nulidad de un Plan Urbanístico anterior, así como en la arbitrariedad en la actuación del Ayuntamiento o en otras actuaciones o errores formales y materiales que puedan ser nulos y por tanto, sobre los que se puede reclamar.
¿Cómo afecta la segunda versión del plan municipal (PEUAT) a las licencias de apartamentos turísticos existentes y a las futuras solicitudes?
La segunda versión del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) o “nuevo PEUAT”, no debe afectar a las licencias ya obtenidas. No obstante, puede restringir las nuevas solicitudes, con las limitaciones que hemos expuesto en apartados anteriores de este artículo. Aún así, este nuevo Plan, también está siendo objeto de impugnación actualmente ante los Tribunales, por lo que hay posibilidades de que a medio plazo se puedan volver a obtener licencias con mayor sencillez y celeridad.
¿Qué sucede si una licencia de apartamento turístico es concedida pero no se utiliza dentro de un cierto período de tiempo?
Si obtienes una licencia de apartamento turístico en Barcelona pero no se hace uso de ella, por ejemplo porque la vivienda esté sujeta a un alquiler de larga duración , es posible que Vd. enfrente consecuencias legales,
La más habitual, es que el Ayuntamiento abra un expediente de revocación de la licencia de uso turístico lo que puede dar lugar a que el titular acabe perdiendo la licencia de uso turístico sobre la vivienda.
No hay un plazo concreto para que el Ayuntamiento abra este tipo de expedientes, pero si por ejemplo constase una fianza depositada en INCASOL durante meses, el Ayuntamiento cruzará datos y detectará la incompatibilidad de la actividad de uso turístico con el alquiler de temporada o larga duración sujeto a fianza y puede abrir un expediente para retirar la licencia de piso de uso turístico en cualquier momento.
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