¿Cómo legalizar una mobil-home?

mobil-home

Las mobil-home, móvil-home o casas prefabricadas, son casas que se pueden trasladar de un lado a otro. Resultan una opción muy económica y práctica y puede ser la solución perfecta si tienes algún problema de vivienda, o si tu estilo de vida tiende al nomadismo. Pero comencemos por el principio, definiendo qué es, cómo instalar y cómo legalizar una mobil-home. Todos los detalles los explica Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

¿Qué es una mobil-home?

Así, pues, una mobil-home es una casa móvil, como su nombre lo indica, es una vivienda prefabricada que puede trasladarse de un sitio a otro sin necesidad de desmontarla, con la ayuda de un remolque.

Esto significa al menos dos cosas: que no se necesita cimentarlas, como es el caso de los otros tipos de casas prefabricadas en las que sí se necesita cimientos, y sobre ellos luego se instala la estructura prefabricada.

Y la otra cosa es que no hace falta licencia de obra, pues no hay obra –pero de esto hablaremos más adelante–. Lo cual deriva en otro punto muy favorecedor: lo económicas que pueden ser.

Para quien necesita nuevos aires con cierta regularidad, definitivamente una mobil-home le dará la flexibilidad vital que busca, y de una manera súper cómoda. ¿Lo mejor? Que siempre estarás en tu casa.

Una mobil-home pesa entre 2 y 5 toneladas y su diseño, al menos originalmente, era para una ocupación temporal u ocasional. Sin embargo, cada vez más son vistas como una solución a largo plazo.

Con el tema de la pandemia, las mobil-home han ganado mucha popularidad, pues sobre todo las parejas jóvenes las adquieren como vivienda habitual, y otras personas las sacan fuera de las ciudades como medida preventiva.

Estos dos últimos años han sido de ganancia para las empresas que fabrican y comercializan las mobil-home.

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¿Necesito licencia para instalar una mobil-home?

Perfecto. Esta es la pregunta del millón. Y la respuesta, como se adelantó más arriba, es NO, no necesito licencia para instalar una mobil-home. La razón es que, según la ley, las mobil-home son consideradas bienes muebles –como un coche–.

Específicamente, están reguladas por el artículo 335 del Código Civil y por la norma UNE-EN 1647 para vehículos con habitabilidad de recreo y casas móviles. Al ser consideradas bienes muebles no están sujetas a la Ley de Ordenación de Edificios y Código Técnico de Edificación.

Esto significa, en términos prácticos, que hay menos trámites burocráticos y menos exigencias técnicas a la hora de instalar una mobil-home, y también de legalizarla.

El punto es que no necesita permiso de edificación, siempre y cuando no pienses cimentarla y no moverla nunca más. Lo que sí requiere es licencia urbanística.

Por otra parte, legalmente están identificadas como remolques o caravanas, ya que poseen placas y número de chasis identificativos, que lógicamente consta en la documentación de la casa (del vehículo, podríamos decir).

Y más allá de su diseño “temporal u ocasional”, y para que no te quepa ninguna duda, una mobil-home puede durar fácilmente de 15 a 25 años, y hasta 40, dependiendo de la calidad de los materiales y del mantenimiento que le hagas. Es un buen tiempo para vivir en una casa.

Para solicitar la licencia urbanística, tendrás que presentar la documentación de la mobil-home y del terreno en cuestión, sobre todo si vas a requerir los suministros y servicios del ayuntamiento.

Fernando Ortega Cano, experto en Derecho Urbanístico.

Dónde instalar la mobil-home

Es una pregunta muy frecuente entre quienes están interesados en este tipo de casas. Se pueden colocar virtualmente en cualquier terreno, ya que son móviles y no están ancladas al suelo.

Con limpiar el área de malezas y nivelar el terreno será suficiente, para que tenga un apoyo lo más estable posible. Puedes ponerle patas regulables o tacos de madera, como lo prefieras.

Lo recomendable es poner la mobil-home en el sitio elegido y apoyarla tanto en los extremos como en el centro, incluido el chasis. Es aconsejable que las ruedas no toquen el piso, y siempre será mejor desmontarlas y guardarlas, y luego colocarlas en caso de “levantar el campamento”.

Si deseas conectarla a los suministros, el ayuntamiento podrá guiarte al respecto. En todo caso, la energía puedes obtenerla con paneles solares y grupos electrógenos, y en cuanto a los desagües, hay fosos sépticos especiales.

Aquí tienes un vídeo acerca de la regulación a la hora de instalar una mobil-home en un suelo rústico y no urbanizable en la Comunidad Valenciana:

En internet hay muchísima información especializada en estos temas, y hoy en día es cuestión de escoger lo que más te interese y te convenga en el momento.

Requisitos necesarios para instalar una mobil-home

Para instalar una mobil-home debes pensar primero dónde hacerlo, porque si bien es cierto que la puedes colocar donde quieras y se pueden adaptar a prácticamente cualquier terreno, sí deben cumplir, sin embargo, las condiciones mínimas de habitabilidad y de la ordenanza municipal.

Esto, en otras palabras, quiere decir que el ayuntamiento requerirá datos sobre su situación, su emplazamiento, la autorización urbanística del lugar y algunos otros documentos, que veremos más adelante.

Es el mismo caso de las casas rodantes y las casetas de obra. La norma UNE-EN 1647 dice textualmente:

La mobil-home “es un vehículo habitable de recreo transportable, que no cumple los requisitos de construcción y utilización de los vehículos de carretera, que conserva sus medios de movilidad y que está destinada a una ocupación ocasional o de temporada”.

Ahora bien, ya dijimos que aunque no necesitas una licencia de obra, sí necesitas una licencia urbanística; por ejemplo, si estás en la Comunidad de Madrid, el artículo 152 f de la Ley del Suelo indica:

“Únicamente estarán sujetos a licencia urbanística municipal los siguientes actos de uso del suelo, construcción y edificación:

f) la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes, en cualquier clase de suelo”.

Es decir, que en la Comunidad de Madrid, para instalar una mobil-home requieres de esta licencia, la urbanística municipal.

¿Qué trámites necesito para instalar una mobil-home?

Como ya hemos visto, para instalar una mobil-home necesitaremos, en primera instancia, la licencia urbanística municipal, pero en realidad, y más allá de lo que dicen la norma UNE-EN y el Código Civil, no hay una normativa clara en la mayoría de las comunidades autónomas.

Recordemos que el tema urbanístico es autonómico y que cada comunidad tiene sus propias normativas; pero en términos generales, ya la ley da un marco legal al establecer las mobil-home como bienes muebles.

Esto se mantendrá siempre y cuando la mobil-home no pierda su carácter móvil. Por otra parte, debes acudir al ayuntamiento de tu comunidad y solicitar información al respecto.

Tendrás que solicitar, a efectos de instalar una mobil-home, la respectiva licencia urbanística, que se requiere en diversas comunidades, no solo la de Madrid.

Por ejemplo, Castilla-La Mancha también requiere de licencia urbanística para instalar una mobil-home (art. 165 del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y la de la Actividad Urbanística), y otras muchas.

Por ello hay que solicitar la información en el ayuntamiento correspondiente.

Para solicitar la licencia urbanística, tendrás que presentar la documentación de la mobil-home y del terreno en cuestión, sobre todo si vas a requerir los suministros y servicios del ayuntamiento.

En estos casos, te exigirán la misma documentación que si fuese una vivienda tradicional, ya que se considerará que la permanencia será más larga, y la condición se acercará más a la del bien inmueble.

Es necesario recalcar que si vas a instalar tu mobil-home en un terreno rústico, tendrás que pedir información sobre la normativa de la comunidad autónoma donde estés.

Por definición, estas casas son autosuficientes y no dependen de servicios ajenos, pero si te encuentras en un parking de remolques o caravanas, o en un camping, te puedes conectar a la red fácilmente. Solicitando permiso, claro.

Resumiendo, los trámites serán la solicitud de la licencia urbanística municipal acompañada del proyecto técnico.

La licencia urbanística que otorga el ayuntamiento es la información de que el terreno es apto, y en este documento también se da el permiso para la instalación de la mobil-home.

A este respecto, la ley no distingue el tipo de edificación, pero sí lo hace con el suelo, y con los usos.

En este sentido, se puede advertir lo que decíamos más arriba sobre que no hay una normativa clara con respecto a la instalación de mobil-home, puesto que el permiso se otorga para el uso del suelo.

¿Hay consecuencias si se instala una mobil-home sin licencia?

Como ya hemos dicho, es conveniente informarse en el ayuntamiento que corresponda al lugar donde estés sobre el procedimiento a seguir. Suele haber consecuencias si instalas tu mobil-home sin la licencia urbanística.

Si no solicitas el permiso urbanístico pueden suceder las siguientes cosas:

  • Se te abrirá un expediente administrativo de restablecimiento de legalidad.
  • Tendrás que solicitar, de manera obligatoria, la licencia urbanística.
  • Se suspenden todos los actos de uso y edificación del suelo.
  • Si en dos meses no has solicitado la licencia urbanística, o no te has ajustado a las condiciones y normas exigidas en la orden de ejecución, el ayuntamiento podrá ordenar la prohibición de uso del suelo y, si aplica, la demolición de tu mobil-home, a tu costa. O la retirada de la misma.

¿Cómo legalizar una mobil-home que ya existe?

Hay quienes piensan que las mobil-home pertenecen a un área legal gris, y muchos ayuntamientos son reacios a permitirlas, ya que consideran que por lo económicas y prácticas (que se puedan trasladar de un lugar a otro), se pueden convertir en asentamientos marginales.

Se cree que por su cualidad móvil puede haber más descontrol, puesto que cada persona puede colocarla en zonas donde no hay parcelas acotadas.

Sin embargo, la exigencia de la licencia urbanística es el trámite que impone un orden, aunque a los 6 meses levantes campamento y vayas a otro lado.

Por lo tanto, por su carácter móvil –a menos que cimentes tu mobil-home y la ancles al suelo– no hace falta legalizar una mobil-home. La legalización, en todo caso, es cumplir con la normativa.

Si piensas en legalizar una mobil-home es porque, definitivamente, la has anclado al suelo, en cuyo caso, como dijimos más arriba, tendrás que presentar el proyecto técnico, tal como si fuese una vivienda tradicional.

Ahora bien, si el caso es legalizar una mobil-home que compraste de segunda mano y ya está instalada, tendrás que verificar toda la documentación y acudir al ayuntamiento para que te guíen en el procedimiento.

Lo importante es que entiendas que no hay una legislación específica para la mobil-home. Ten en cuenta que esta casa móvil viene con un chasis con ruedas y una lanza, exactamente igual que las caravanas y los remolques.

Por su cualidad móvil no es escriturable como vivienda convencional o tradicional, por lo que nuestra recomendación será siempre solicitar al ayuntamiento el permiso para instalarla.

Tanto es así, que si queremos comprar una mobil-home solicitando un crédito al banco, tendríamos que pedir un crédito personal, no un crédito hipotecario, pues el banco interpreta la mobil-home como una caravana, no como una casa.

En todo caso, si decides instalar tu mobil-home de forma definitiva, ahí sí que tendrás que hacer los trámites como si se tratara de una casa normal, y podrás legalizarla sin problemas, ya que su estatus cambiará.

Si es una casa móvil ya existente, y que está anclada al suelo, tendrás que averiguar si la casa tiene las licencias requeridas y los plazos de prescripción, en caso negativo.

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Autor/a de la publicación
Fernando Ortega Cano

Fernando Ortega Cano

Abogado especializado en Derecho Urbanístico y Derecho de la Contratación Pública. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de derecho urbanístico y Derecho de la Contratación Pública elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados.

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