¿Cómo legalizar una construcción antigua?

legalizar una construcción antigua

Legalizar una construcción antigua: ¿cómo conseguir una licencia municipal de obras?, ¿qué documentos necesito para legalizar una construcción antigua?, ¿cuál es el plazo para legalizarla?, ¿tienes dudas sobre este tema? Todas las respuestas las da el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano.

Legalizar una construcción antigua

Disponer de un terreno que podamos construir es siempre una oportunidad para poder hacer esa construcción de nuestros sueños. Sin embargo, a veces nos encontramos con que en el terreno que disponemos existe una construcción antigua, generalmente, obra sin licencia.

Esta situación nos puede suponer un problema porque una obra sin licencia puede suponer una infracción urbanística que generará sanciones de tipo económico y, posiblemente, se pueda generar una orden de demolición de la construcción.

Cuando te encuentras en esta situación es porque dispones de una obra sin licencia que necesitas legalizar. Es muy habitual que se construya una casa en un terreno sin haber solicitado previamente la licencia de obra.

De esta forma, la construcción puede estar muchos años en esta situación y cuando surge la necesidad de venderla o bien de realizar cualquier ampliación es cuando se pone de manifiesto que no es posible hacer nada sin tener que afrontar una infracción urbanística.

Las construcciones antiguas suelen ser obra sin licencia muy habitualmente, ya que se han construido hace ya muchos años y por desconocimiento o dejadez no se ha seguido el procedimiento habitual y necesario para que sea legal.

Motivos para legalizar una construcción antigua:

Estas construcciones antiguas deben ser legalizadas para que no generen problemas y la infracción urbanística no suponga problemas económicos a sus propietarios. Las consecuencias de una obra sin licencia pueden ser muchas.

Además de las consecuencias económicas también está la posibilidad de que sea necesario demoler la obra. Las entidades responsables de este tipo de obras pueden emitir una orden de demolición.

No obstante, existen muchos motivos para que resulte necesario e imprescindible legalizar una construcción antigua. Te contamos en las siguientes líneas cuáles son las principales motivaciones que pueden llevarte a legalizar una construcción antigua u obra sin licencia.

Si no legalizas la construcción puedes encontrarte en la tesitura de tener que afrontar sanciones considerables y, en el peor de los casos, que haya una orden para la demolición de la construcción.

Fernando Ortega Cano, experto en Derecho Urbanístico

Para venderla o alquilarla:

Puede darse el caso y, además, es algo que se produce muy a menudo de que una determinada obra sin licencia o construcción antigua tengamos la intención de venderla o ponerla en alquiler.

Esto es debido a que muchas de estas construcciones son heredadas o han sido adquiridas de manera privada. Cuando surge esa necesidad de vender o alquilar es cuando surge el problema.

Una obra sin licencia no podrá ser vendida ni alquilada porque para ello te exigirán las escrituras y el registro oficial en la propiedad. Esto da lugar a que en el momento en que surge esta necesidad nos planteamos legalizar la construcción antigua.

Necesidad de registrar la construcción en el registro de la propiedad:

Mientras la construcción antigua u obra sin licencia no haya sido inscrita en el registro de la propiedad no podremos disponer de escrituras oficiales que confirmen o aseguren que somos nosotros el propietario de la vivienda.

En estos casos, también tendremos la motivación de realizar la legalización de la construcción.

Para solicitar una hipoteca:

En otras ocasiones puede que tengamos la necesidad de constituir una hipoteca sobre la obra sin licencia. Esto no será posible si no tenemos las escrituras o podemos demostrar de alguna forma que es legal y que somos los propietarios.

Por tanto, para poder pedir una hipoteca necesitaremos que la obra sin licencia se haya legalizado. En este caso, también tendremos que averiguar si el plazo de prescripción ha pasado ya o no, ya que así podremos evitar la infracción urbanística.

Herencia:

Puede que hayas recibido una herencia con una obra sin licencia, pero también es posible que tengas la necesidad de heredar tu vivienda o construcción antigua. En este caso, también necesitarás legalizar la obra sin licencia para aportar tranquilidad a los herederos y que la transmisión de la propiedad sea posible.

Conseguir una licencia municipal de obras:

También suele ser habitual que cuando recibes una obra sin licencia te encuentres en la necesidad de realizar alguna reforma o ampliación de la construcción. Si deseas mejorar o ampliar la construcción posiblemente necesites que la obra sea legalizada y para ello tendréis que conseguir una licencia municipal de obras.

Dar la construcción de alta en el catastro:

Otra motivación para conseguir que la obra sin licencia sea legalizada es la necesidad de incluir en el catastro la construcción.

Habitualmente esto será necesario en proceso de compraventa de la vivienda, ya que la construcción debe constar a nombre del propietario y tener todas sus características y metros construidos debidamente recogidos.

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Conseguir la célula de habitabilidad, licencia de actividad o alquiler turístico

Otro aspecto importante que puede influir de forma decisiva en que sea necesario legalizar una construcción antigua es porque necesites solicitar una cédula de habitabilidad para la vivienda.

En las construcciones antiguas que suelen ser ilegales no será posible usarlas como viviendas habituales sin esta cédula. Hay que tener en cuenta que en muchos terrenos estas construcciones eran usadas como casetas para aperos o para animales.

Esto hace que no tengan activa y vigente la cédula de habitabilidad. Sin embargo, para pedirla necesitas que la construcción sea legal.

Ocurre lo mismo si lo que necesitas es solicitar la licencia de actividad o quieres registrar la obra sin licencia en algún registro de alquiler turístico.

Estas son algunas de las motivaciones más habituales por las cuales puede ser necesario atender a la necesidad de legalizar la obra. De esta forma, se consigue el objetivo de la empresa y de igual forma se evita cometer infracción urbanística.

¿Qué documentos necesito para legalizar una construcción antigua?

Una vez que has decidido que finalmente quieres convertir en legal una obra sin licencia tienes que informarte adecuadamente de cuál es la documentación que necesitas preparar.

El proceso puede ser largo y algo complejo, pero tener preparada la documentación requerida te permitirá adelantar muchas de las etapas.

Te contamos cuáles son los documentos más importantes que vas a necesitar para poder legalizar tu construcción antigua. 

Escrituras de propiedad del terreno:

Lo primero que tienes que tener actualizado y a tu nombre son las escrituras del terreno donde la construcción se encuentra. Estas escrituras son importantes para poder preparar otra documentación y para hacer el proyecto.

Proyecto urbanístico:

Otra documentación importante a la hora de conseguir legalizar una construcción es que prepares el proyecto urbanístico que el arquitecto pueda necesitar.

Entre la documentación que va a necesitar el arquitecto se encuentra el libro del edificio con el proyecto de construcción, contratos, certificado de antigüedad y cualquier otro documento que tenga relación con la edificación.

La documentación que formará parte del proyecto técnico es la siguiente:

  • La memoria descriptiva. 
  • Memoria justificativa. 
  • Memoria constructiva en la que se especifiquen los espacios útiles y construidos. 
  • Justificación del cumplimiento de la normativa. 
  • Documentación gráfica con planes de situación, urbanización y estructura. 
  • Presupuesto del conjunto de la obra. 
  • Reportaje fotográfico sobre el estado de las obras. 
  • Certificado técnico de legalización. 
  • Certificado de antigüedad. 
  • Contratos relacionados con la obra. 

Solicitud de legalización:

Es necesario solicitar el impreso oficial de solicitud de legalización que habrá que rellenarlo y entregarlo en la entidad correspondiente junto con el resto de documentación.

Plazo para legalizar una construcción antigua:

A la hora de legalizar una construcción es importante tener en cuenta el plazo del que dispones para hacer la legalización.

Generalmente, hay un plazo de prescripción que no debe superarse para que pueda considerarse la obra como legalizable. Sin el plazo de prescripción de la obra aún no se ha pasado no será posible la legalización.

De hecho, es posible que no consigas legalizar tu construcción si el plazo de prescripción no ha pasado. Esto es debido a que si tratas de legalizar tu construcción y aún no ha pasado el plazo de prescripción estarás cometiendo una infracción urbanística y es posible que te llegue una orden de demolición.

Si quieres legalizar una construcción antigua debes saber que necesitarás ser propietario o propietaria del terreno en el que está construida la vivienda. Además, deben haber pasado un plazo entre 4 y 8 años para que la construcción prescriba.

Este plazo de prescripción es importante debido a que si pasado este tiempo quieres legalizar la obra es posible hacerlo siguiendo unos pasos y en los periodos mínimos establecidos.

No obstante, si tratas de legalizar la obra y aún no ha pasado el plazo de prescripción puedes encontrarte con que la administración considere que hay una infracción urbanística y que se lance una orden de demolición.

Un aspecto importante es que el plazo de prescripción no determina que la obra no puede ser legalizada, lo único que establece este plazo de prescripción es que ya no es posible recibir una sanción por la infracción urbanística.

Pasos para legalizar una construcción antigua:

Para legalizar una construcción antigua es necesario que sigas unos pasos que te ayudarán a que todo el proceso se realice de forma adecuada.

Lo primero que tienes que considerar es que tendrás que acudir al ayuntamiento o a la comunidad autónoma correspondiente para realizar el trámite. Una vez en la administración tendrás que solicitar el formulario y preguntar por la documentación necesaria.

Una vez iniciado el trámite tendrás que entregar en el ayuntamiento toda la documentación necesaria para proceder a la legalización de la obra sin licencia.

El ayuntamiento debe verificar y comprobar toda la documentación para asegurarse de que cumple con todos los requisitos y que la construcción puede ser legalizada.

Cuando el ayuntamiento responda confirmando que la documentación presentada es la correcta se puede solicitar la licencia de legalización ante el ayuntamiento. La solicitud de esta licencia de legalización requerirá el pago de ciertas tasas administrativas.

Cuando ya tengas la licencia de legalización puedes proceder a pagar los impuestos correspondientes y a registrar la construcción en el registro de la propiedad.

Tras realizar estos pasos conseguirás tener la obra totalmente legalizada y ya podrás realizar cualquier acción sobre la obra. Puedes comprar, vender o alquilar la propiedad sin que eso te pueda suponer cualquier problema.

Esperamos que esta información te haya resultado de utilidad y puedas conocer todos los aspectos relacionados a la legalización de obras sin licencia o construcciones antiguas.

Sin duda, todo este proceso de legalización llevará un tiempo considerable y un esfuerzo en la preparación de la documentación. Además, debes tener en cuenta que también tendrá asociado unos costes, ya que tendrás que pagar los servicios del arquitecto que vaya a realizar el proyecto de la obra.

Además, tendrás que abonar todas las tasas e impuestos necesarios para que se pueda gestionar todo de forma correcta.

La legalización de construcciones antiguas es mucho más beneficiosa que seguir manteniendo esas construcciones en su situación actual.

Si no legalizas la construcción puedes encontrarte en la tesitura de tener que afrontar sanciones considerables y, en el peor de los casos, que haya una orden para la demolición de la construcción.

La legalización de obras sin licencia siempre aportará más beneficios que dificultades y te permitirá realizar cualquier tipo de actividad con tu construcción.

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Autor/a de la publicación
Fernando Ortega Cano

Fernando Ortega Cano

Abogado especializado en Derecho Urbanístico. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de derecho urbanístico elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados.

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