¿Qué es el certificado de inexistencia de infracción urbanística?

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Certificado de inexistencia de infracción urbanística: ¿Qué es exactamente?, ¿es obligatorio?, ¿cómo se solicita, qué documentación necesito y cuál es el plazo?. Nos lo explica detalladamente hoy, Fernando Ortega Cano, abogado especialista en Derecho administrativo y urbanístico.

¿Qué es el certificado de inexistencia de infracción urbanística?

En primer lugar, decir que se considera infracción urbanística toda vulneración a las prescripciones contenidas en la Ley del Suelo o en los Planes, Programas, Normas y Ordenanzas sujeta a sanción, tal como se indica en el artículo 53.1 del Real Decreto 2187/1978, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Por lo tanto, el certificado de inexistencia de infracción urbanística no es más que aquel documento que certifica que un inmueble o parcela determinada no se encuentra sujeto a expediente sancionador por infracción urbanística vigente. Es decir, constata que a la finca nunca se le ha abierto un expediente por infracción urbanística, o que las mismas han prescrito.

En la práctica, este documento es cada vez más demandado por futuros compradores a modo de garantía de que la propiedad que desean adquirir se encuentra libre de sorpresas. Siendo cada vez más habitual que extranjeros que desean adquirir inmuebles en España lo soliciten a modo de salvaguardar su transacción.

¿Es obligatorio el certificado de inexistencia de infracción urbanística?

Pese a la funcionalidad y capacidad de evitar futuros problemas que caracteriza a este simple documento, carece hoy día de toda obligatoriedad en el tráfico jurídico.

Aunque, si bien no puede ser considerado como requisito a la hora de formalizar la compraventa sobre la propiedad, recomendamos que se solicite. Pues garantiza a los adquirientes que su inversión se encuentre dentro de las fronteras de la legalidad urbanística, y más importante aún, los libera de cualquier responsabilidad por posibles infracciones urbanísticas hábilmente enmascaradas.

Además, de no haber tenido la precaución de solicitar este expediente a la hora de comprar una propiedad, y que desafortunadamente está se encontrará con un expediente de infracciones urbanísticas no prescritas, podemos encontrarnos ante dos situaciones:

  1. La primera y menos importante, que el expediente tuviera únicamente carácter económico, debiendo el anterior propietario pagar la multa correspondiente.
  1. O, la segunda y más temida, que el expediente incluya una solicitud de restitución de la legalidad urbanística, lo que implicaría modificar o eliminar la construcción que se considera fuera de la ley. Debiendo costear la obra de reforma el actual propietario.
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¿Cómo se solicita el certificado de inexistencia de infracción urbanística?

Este certificado de inexistencia de infracción urbanística lo pueden solicitar todas las personas físicas y jurídicas, tanto públicas como privadas.

Debiendo recordar que el artículo 5 de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas permite la actuación de estas personas por medio de representante.

Aunque lo habitual es que la solicitud la formalicen o los futuros interesados en la propiedad, o los vendedores de la misma a modo de ataviar su oferta al público.

También debemos resaltar que no existe una fecha o plazo de solicitud determinada, sino que este documento se puede gestionar en cualquier momento, no siendo necesario que exista una transacción inmobiliaria en marcha.

El órgano competente para presentar y resolver dicha solicitud del certificado de inexistencia de infracción urbanística es el Ayuntamiento del municipio donde radique la propiedad. Pudiendo incoarse tanto presencialmente en la Oficina de Atención Ciudadana del mismo Ayuntamiento, como telemáticamente.

¿Cuál es el plazo para solicitar el certificado?

Como hemos mencionado, no existe un plazo determinado para formalizar la solicitud, pudiendo llevarse a cabo en cualquier momento que se desee. Así como tampoco existe un plazo estipulado para su resolución, siendo lo habitual que no se exceda de los tres meses la misma.

Si el interesado posee especial urgencia en su resolución, es aconsejable que realice su solicitud con el asesoramiento de profesionales del ámbito urbanístico. Pues sabrán guiarlo en todo el proceso y conocerán toda la información imprescindible para que el trámite no se dilate más de lo estrictamente necesario. 

¿Qué documentación necesito para poder solicitar este certificado?

En primer lugar, se deberá entregar el formulario de la solicitud del certificado de inexistencia de infracción urbanística cumplimentado y firmado. Este formulario lo podrá encontrar fácilmente en el sitio web de su Ayuntamiento.

En este formulario se deberán indicar los datos de identificación y de contacto del solicitante (y del representante, si lo hubiere), y los datos del inmueble. Entre estos últimos, se precisarán:

  • su dirección completa
  • la referencia catastral del mismo
  • su descripción indicando si se trata de una finca rústica o urbana, y si configura una vivienda de residencia o un local comercial.

Además, a este formulario se adjuntarán otros documentos que variarán según el Municipio del que se trate. Por regla general le pedirán al interesado copia de la escritura de la propiedad, copia de la ficha catastral, antecedentes de la propiedad (como licencias existentes o expedientes municipales que conozca), y planos de la finca donde figure su superficie total, la situación de las edificaciones, la separación de los linderos y la altura máxima y libre de las edificaciones existentes.

Y, finalmente, será requisito en todos los Ayuntamientos del territorio español que se adjunte el justificante del pago de las tasas. Si bien la suma de la misma oscilará en atención a la Ordenanza Fiscal aplicable en cada población.

Además, no será impedimento para la presentación de esta documentación que él interesado se encuentre en el extranjero, pues podrá ingresarla en las representaciones diplomáticas y oficinas consulares de España en el país donde se encuentre, tal como prevé el artículo 16.4.c de la Ley 39/2015.

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