Cambio de uso de local a vivienda: ¿Necesito licencia para hacer un cambio de uso de local a vivienda? ¿Cuánto cuesta un cambio de uso de local a vivienda? ¿Cuánto tarda en oficializarse un cambio de uso de local a vivienda? Requisitos para hacer un cambio de uso de local a vivienda y trámites legales para un cambio de uso de local a vivienda. A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a las preguntas planteadas anteriormente.
Introducción
Se puede hacer el cambio de uso de local a vivienda siempre que no contravenga las ordenanzas urbanísticas municipales o los estatutos de la comunidad (si se trata de un local en un edificio o propiedad compartida).
En principio, un propietario puede destinar al uso que le convenga cualquier inmueble que sea de su propiedad, y cambiar el uso al que estaba destinado el mismo originalmente.
Por ejemplo, con el regreso del turismo luego de la pandemia, y el déficit de viviendas para alquilar, puede ser más rentable destinar un local a vivienda y alquilarla que mantener su uso original.
Sin embargo, antes de hacerlo hay que indagar si este cambio es posible, si no va contra el plan de ordenamiento urbanístico del ayuntamiento, o contra los estatutos de la comunidad de propietarios.
También, antes de realizar el cambio de uso de local a vivienda, es importante determinar si el local reúne las condiciones para poder convertirse en vivienda. Cada comunidad autónoma cuenta con normas de habitabilidad que deben ser cumplidas por cualquier espacio para ser considerado vivienda.
¿Necesito licencia para hacer un cambio de uso de local a vivienda?
Sí, necesitas informar al ayuntamiento de tus intenciones y solicitar la licencia de cambio de uso. Se necesita la licencia para que los que la habiten puedan empadronarse, y para poder obtener la cédula de habitabilidad, necesaria para la conexión de los servicios básicos (electricidad, gas, agua).
La licencia de cambio de uso es la que va a proporcionar un marco legal al nuevo uso del espacio físico como vivienda. Pero antes hay que contar con un estudio técnico que valide el cambio de uso de local a vivienda, y antes de eso se debe contar con el visto bueno del ayuntamiento y de la comunidad de propietarios, si el local se encuentra en un edificio.
Por lo general, este proceso se inicia haciendo un estudio de viabilidad, para saber si es posible hacer el cambio, realizado por un arquitecto o un técnico cualificado, estudio que puede formar parte posteriormente del proyecto técnico para solicitar la licencia de cambio de uso.
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¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
El mayor coste para llevar a cabo el cambio de uso de local a vivienda probablemente sea el de las obras de adecuación del espacio para vivienda, que va a variar de acuerdo con las dimensiones del local y las modificaciones que haya que realizar.
Aparte de esta inversión, se deben considerar en un presupuesto para el cambio de uso los siguientes sectores:
- Estudio de viabilidad y proyecto técnico de cambio de uso: el estudio puede ser parte del proyecto, y ambos deben ser hechos por profesionales. Los honorarios seguramente van a depender de la superficie y de los cambios que precise el local para ser convertido en vivienda.
- Pago de tasas municipales: los ayuntamientos tienen una tasa fija, y además está el pago del Impuesto Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que consiste en un porcentaje de las obras que se vayan a realizar.
- Honorarios del notario y pago del AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
El presupuesto para el cambio de uso de local a vivienda, sin incluir las obras, puede estar alrededor de los 10.000 euros.
Si a esta cantidad se suma el de las obras necesarias para adecuar la vivienda, es posible que el presupuesto remonte a los 25.000 euros, y en el caso de una vivienda de 3 habitaciones, hasta 60.000 euros.
Requisitos para hacer un cambio de uso de local a vivienda
El primer paso consiste en averiguar si el ayuntamiento permite realizar el cambio de uso de local a vivienda en la zona de la ciudad donde se encuentra, y si las dimensiones del local son consideradas aceptables por el ayuntamiento para hacer el cambio.
Para poder ser transformado, el local debe cumplir con las normas de habitabilidad de vivienda, que son normas de carácter autonómico, relativas a aspectos como la altura, la iluminación, la ventilación, la superficie y el acceso, entre otros.
El siguiente paso, que puede haberse iniciado con el estudio de viabilidad, es hacer el proyecto técnico de cambio de uso, que debe ser realizado por un arquitecto o un técnico cualificado, y debe ser visado por el colegio profesional correspondiente.
En este estudio se indica qué obras se deben realizar para hacer realidad la transformación en vivienda, que por lo general son realizadas por los técnicos que elaboraron el proyecto.
Con el proyecto se solicita en el ayuntamiento la licencia de obras mayores, que viene siendo la licencia de cambio de uso, y se procede con el pago de las tasas municipales.
Una vez concluidas las obras de adecuación hay que tramitar la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.
Hay un paso adicional si el local es parte de una comunidad de propietarios, y es precisamente conseguir la aprobación por parte de la comunidad a la transformación del local en vivienda.
Conviene solicitar al ayuntamiento una constancia por escrito de que el cambio de uso de local a vivienda es posible y la municipalidad lo permite, antes de plantearlo a la comunidad de propietarios.
Trámites legales para convertir un local en vivienda
Los trámites legales, una vez que se ha concluido el proceso de transformación del local en vivienda, empieza por acudir al notario para asentar el cambio de local a vivienda en la escritura de la propiedad.
La escritura modificada se debe enviar al Registro de la Propiedad para que cambie la calificación del inmueble, y también hay que notificar el cambio de uso a la oficina o agencia local de Catastro, para que comience a pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente.
¿Cuánto tarda en oficializarse un cambio de uso de local a vivienda?
Desde el momento en que se hace el estudio de viabilidad hasta la aprobación de la licencia de cambio de uso, el proceso puede llevar de uno a tres meses, el resto va a depender de lo que se tarde en ejecutar las obras de adecuación.
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