El Ayuntamiento me acusa de realizar una obra sin licencia, ¿Cómo demuestro que ya prescribió?

Obra sin licencia

Obra sin licencia: ¿qué es el certificado de prescripción de obras?, ¿para qué sirve el certificado de prescripción de obras?, ¿dónde solicitar el certificado de prescripción de obras? Todo lo que necesitas saber lo explica el experto en Derecho urbanístico, Fernando Ortega Cano.

Introducción: obra sin licencia

La realización de cualquier obra siempre requiere de cumplir con unos requisitos de acuerdo con la normativa y de tramitar cierta documentación que es imprescindible.

Es importante que antes de proceder a realizar una obra sin licencia te informes adecuadamente de cuáles son los requisitos para poder hacer la obra. Dependiendo del lugar donde sea la obra y de las características del terreno y de la obra los procedimientos pueden variar.

Lo primero que tendrás que considerar al realizar una obra sin licencia es el terreno donde vayas a hacer la construcción. Es importante que dispongas de un terreno en propiedad que será sobre el que construyas y solicites la licencia de construcción.

En este sentido, si el terreno donde construyes no te pertenece estarás cometiendo una infracción urbanística y es posible que si no lo haces correctamente acabes recibiendo una orden de demolición.

Por tanto, un paso importante es que te asegures de que tienes las escrituras del terreno en el que vas a urbanizar. Estas escrituras estarán sustentadas habitualmente en un contrato de compraventa.

Una vez que cuentas con tus escrituras debidamente acreditadas necesitarás tener un arquitecto para que te elabore el proyecto de construcción que será el que detalle todo el proyecto y cómo se hará la construcción y que será necesario para que lo presentes ante cualquier ayuntamiento o entidad para solicitar la licencia de obra.

Ante el ayuntamiento solicitarás la licencia urbanística que te habilitará para que puedas construir tu inmueble y no se considere obra sin licencia.

Pero ¿qué ocurre si has construido una obra sin licencia y te encuentras con una infracción urbanística? Debes saber que todas las obras que se construyen tienen un plazo de prescripción de obras.

Esto implica que puede que a pesar de ser una obra sin licencia puedas evitar la infracción urbanística que genera. En este artículo queremos darte toda la información completa que necesitas para evitar la orden de demolición y hacer uso del plazo de prescripción.

¿Qué es el certificado de prescripción de obras?

La orden de demolición se produce cuando se ha llevado a cabo una determinada obra sin licencia y el ayuntamiento identifica la situación y pide el derribo de la edificación por no cumplir con los requisitos mínimos y suponer una infracción urbanística.

Existe un documento llamado certificado de prescripción de obras. Este documento puede tener mucha importancia para que puedas lograr frenar la orden de demolición de tu inmueble.

Ante una obra sin licencia es posible que el ayuntamiento abra un procedimiento sancionador que implicará una sanción económica o bien puede que se inicie un procedimiento que implique una orden de demolición de la obra sin licencia.

No obstante, hay que tener en cuenta que existe un plazo determinado para que las instituciones puedan ejercer cualquier acción contra la obra sin licencia. Si este plazo prescribe el resultado puede ser que ya no sea posible hacer nada contra esa obra sin licencia.

En el caso de que hayas realizado una obra sin licencia debes tener en cuenta que en caso de infracción urbanística tendrás que demostrar que ya han pasado ciertos años desde el momento en que se hizo la construcción.

Si no quieres llevarte sorpresas con tu obra sin licencia, trata de informarte adecuadamente del estado de prescripción de la obra y tramitar lo antes posible tu certificado de prescripción de obras para sentir que tienes más tranquilidad y que no tendrás que afrontar ningún problema con tu obra.

Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.

La persona que ha realizado la obra es quien tiene que demostrar que han pasado ya los años mínimos necesarios para que haya pasado el plazo de prescripción. Esta tarea no es nada sencilla, pero el certificado de prescripción de obras te permitirá suplir este aspecto.

En caso de que haya pasado el plazo de prescripción de tu obra sin licencia puedes solicitar el certificado de prescripción de obras para dejar constancia por escrito y de forma oficial sobre que la obra se ha finalizado hace ya unos años suficientes y que el ayuntamiento no puede hacer ninguna acción de infracción urbanística sobre ella.

Por tanto, el certificado de prescripción de obras será el que establezca que el plazo de prescripción ha pasado y que no es posible ninguna acción. Generalmente, esa es su principal utilidad y suele ser emitido por el ayuntamiento.

Sin embargo, este certificado hay que solicitarlo y deberá estar motivado para demostrar que el plazo de prescripción ha pasado.

Es importante tener en cuenta que será siempre la parte interesada la que tenga que solicitar este certificado, ya que el ayuntamiento habitualmente no lo solicitará de oficio.

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¿Para qué sirve el certificado de prescripción de obras?

No hay ninguna duda sobre la utilidad que puede tener un certificado de prescripción de obras cuando estamos ante una obra sin licencia.

Este certificado es la mejor garantía que puedes tener de que puedes seguir teniendo tu obra sin licencia y no habrá infracción urbanística. Si este certificado no existe no es posible que puedas demostrar ante el ayuntamiento o la entidad competente que tu obra sin licencia ha pasado ya el plazo de prescripción.

Si cuentas con el certificado sabrás que puedes demostrar en cualquier momento que ha pasado el plazo de prescripción. De esta forma, no deberás tener el temor a que se persiga tu obra o incluso a que puedas tener una demolición de la obra sin licencia.

Otro aspecto importante que debes tener en cuenta para tu obra sin licencia es que gracias a este certificado puedes garantizar que tu obra es real y existe. Esto tiene implicaciones importantes, ya que si quieres vender tu inmueble necesitarás demostrar que tu propiedad o construcción existe.

De igual forma, si lo que buscas es hacer una ampliación o cualquier obra de reforma de tu construcción necesitarás poder demostrar que realmente tu obra sin licencia está prescrita, ya que de lo contrario no podrás recibir la autorización para hacer la reforma. No es posible reformar algo que a todos los efectos no existe.

Además, contar con un certificado que acredite que ha pasado el plazo de prescripción te ayudará a poder vender tu vivienda, ya que ofrecerás más confianza a los compradores.

También podrás conseguir que los bancos te concedan una hipoteca en caso de que la necesites.

Por tanto, puedes comprobar que son muchas las ventajas que puede aportarte el hecho de disponer de este certificado y poder demostrar que tu obra sin licencia ha superado el plazo de prescripción.

¿Cómo solicitar el certificado de prescripción de obras?

Ahora que conoces lo importante que es poder tener un certificado de prescripción de obra para evitar sanciones y poder seguir haciendo cambios en tu inmueble, te preguntarás cómo se puede solicitar.

Lo más importante es que tengas bien claro que realmente el plazo de prescripción de la obra si licencia ha pasado. Es decir, hay un número mínimo de años que vienen establecidos en una serie de tablas.

Estos años pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma, por tanto, debes consultar el caso en concreto para asegurarte de que se cumple antes de solicitarlo.

No solo debes tener en cuenta las tablas por comunidad, sino la zona en la que está ubicada la obra y los requisitos específicos. Hay ciertas obras en ciertas zonas que no están sujetas a prescripción, es decir, no prescriben nunca.

Hay ocasiones en las que las obras no prescriben como puede ser cuando la construcción se ha hecho sobre suelo rústico.

No es suficiente con analizar si realmente la obra ha prescrito, sino que también es necesario que seamos capaces de demostrar que realmente la obra ha prescrito. Será necesario acudir a la documentación vigente sobre la obra que permita conocer cuándo se terminó la obra.

Si dispones de esta información podrás hacer la solicitud oficial en el ayuntamiento o la comunidad autónoma. Junto a la solicitud oficial tendrás que presentar los documentos que demuestran la fecha en la que se terminó la obra para poder establecer que realmente ha prescrito.

También será necesario que presentes todos los justificantes de tipo jurídico que necesites sobre la vivienda que te permitan justificar que la obra ha prescrito y que cumple los requisitos para solicitar el certificado.

Puede suceder, en algún caso, que se solicite un informe técnico que acredite que realmente la obra ha prescrito. Aunque no es habitual, en algún ayuntamiento o caso concreto podrían solicitarlo.

Plazo para solicitar el certificado de prescripción de obras

Con independencia de la situación de tu obra sin licencia y de los documentos y solicitud del certificado de prescripción de obras, debes conocer si realmente hay un plazo para realizar este trámite.

El certificado de prescripción de obras puedes solicitarlo en cualquier momento a partir del plazo de prescripción. Esto quiere decir que antes de pedir el certificado debes asegurarte de que la obra ha prescrito para poder iniciar el proceso de solicitud.

Además, debes tener en cuenta que hay unos requisitos para solicitar el certificado como el hecho de ser titular del terreno en el que se ha construido la obra.

También será necesario que la obra sobre la que queremos solicitar el certificado está finalizada desde hace al menos 4 años.

Otros requisitos para poder pedirlo es estar dado de alta en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tendrás que acreditar que, realmente, el inmueble tiene la antigüedad que indicas.

Con toda esta información puedes gestionar el certificado de prescripción de la obra.

¿Dónde solicitar el certificado de prescripción de obras?

Si tienes claro cómo solicitar el certificado y los plazos necesarios, solo queda saber dónde se puede pedir este certificado.

Ya lo hemos indicado en varias ocasiones y es que el certificado de prescripción de obras habitualmente se solicita en el ayuntamiento del municipio o ciudad donde está ubicada la obra sin licencia.

En algunos casos se trata la comunidad autónoma quién tiene las competencias necesarias para tramitar este certificado. Por tanto, es importante que antes de proceder a solicitar el certificado te asegures de qué entidades son las habituales para este tipo de gestiones.

No hay dudas, sobre que este certificado tiene una gran importancia siempre que quieras poder usar una obra sin licencia para otros usos o bien necesites venderla o realizar alguna reforma o ajuste.

Se trata de un documento que te puede ahorrar muchos problemas y que te permitirá poder hacer en tu construcción las gestiones que necesites sin que tengas que encontrarte con ningún problema.

En este sentido, hay que tener en cuenta que disponer de tu certificado te aportará muchos beneficios, como puede ser el hecho de evitar que tengas que hacer frente a sanciones o multas.

Más allá de la parte económica, también evitarás consecuencia muchos más difíciles como el hecho de que puedas recibir la orden de demolición de tu construcción.

Si no quieres llevarte sorpresas con tu obra sin licencia, trata de informarte adecuadamente del estado de prescripción de la obra y tramitar lo antes posible tu certificado de prescripción de obras para sentir que tienes más tranquilidad y que no tendrás que afrontar ningún problema con tu obra.

¿Quieres contactar con el abogado Fernando Ortega Cano? Solicitar llamada.

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Autor/a de la publicación
Fernando Ortega Cano

Fernando Ortega Cano

Abogado especializado en Derecho Urbanístico. El análisis de su trayectoria judicial le ha situado en el Ranking de los mejores abogados de derecho urbanístico elaborado por Emérita Legal de forma objetiva; en base a la experiencia acumulada y los resultados obtenidos en los casos analizados.

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