Apertura de expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas: ¿Cuáles son las obligaciones urbanísticas? ¿Puedo recurrir la apertura de un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas? ¿Qué hacer ante la apertura de un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas? ¿Cuándo prescribe un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas? A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a todas estas preguntas.
Introducción
Hay obligaciones urbanísticas que hay que cumplir cuando se es propietario de una construcción, edificación o terreno. El hecho de que seamos dueños no nos autoriza a hacer lo que nos plazca.
Ya nos lo dice el artículo 348 del Código Civil, y citamos: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.
Esto, en palabras más simples, significa que somos libres de hacer lo que queramos siempre y cuando cumplamos con lo que dice la legislación urbanística. Entremos en el tema.
¿Cuáles son las obligaciones urbanísticas?
Las obligaciones urbanísticas son aquellos deberes que el propietario de un terreno, construcción o edificación debe cumplir según la legislación vigente. Ahora bien, estos deberes están regulados por las comunidades autónomas, y más específicamente, por los ayuntamientos.
Sin embargo, las obligaciones urbanísticas en cierto sentido afectan el derecho de propiedad, por lo que en Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, se aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo en España, regulando con carácter general estas obligaciones.
Si la Administración no dicta o notifica en el plazo máximo establecido por la normativa urbanística la resolución expresa, las actuaciones caducan y se archivan; esto, sin embargo, no exime a la Administración de cumplir con la obligación legal de resolver el caso.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
Estas obligaciones urbanísticas son las siguientes, a grandes rasgos:
- El propietario de la edificación o inmueble debe destinarla al uso que se le haya atribuido en el planeamiento urbanístico. Un ejemplo sería una edificación para uso deportivo o educativo, y que luego el propietario la destine a uso residencial.
- El propietario debe mantener y conservar el inmueble en condiciones legales exigibles de salubridad, accesibilidad, seguridad y ornato; también efectuar obras para mejorar la calidad del medio urbano (sea por motivos culturales o turísticos).
- Estas obras responden a una adecuación total o parcial exigidas y expuestas en el Código Técnico de la Edificación (CTE); si las obras superan el deber legal de conservación, y los costes los niveles establecidos en la ley, este exceso correrá por cuenta de la Administración.
- Si el inmueble está ubicado en suelo de protección ambiental, el propietario adoptará las medidas pertinentes para que el medio no se vea afectado. Igualmente, si el suelo no está protegido, pero el inmueble puede ocasionar daños medioambientales, esta obligación persiste.
- Si está situado en un casco histórico o zona monumental protegida, y el inmueble tiene valor arquitectónico, arqueológico, etc., el propietario habrá de cumplir la normativa específica para estos casos.
- Si el inmueble es declarado en ruinas o en estado ruinoso, el propietario tiene el deber de demolerlo o rehabilitarlo por completo.
Cuando se incumplen estos deberes urbanísticos, la Administración puede iniciar la apertura de un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas.
Entre las consecuencias de este expediente están, por ejemplo, la expropiación, la venta forzosa o sustitución del propietario, o la declaración de caducidad de la licencia.
¿Puedo recurrir la apertura de un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas?
La intención de este expediente es garantizar que los propietarios cumplan con lo exigido en la ley, es decir, con la obligación de incorporar los inmuebles al proceso urbanizador en condiciones y plazos previstos en la legislación vigente.
El propietario tiene derecho a que se le notifiquen los hechos que se le imputan y las infracciones que la Administración considera que ha cometido, así como las sanciones que se pueden imponer a tales infracciones.
Para cumplir con la ley, la Administración enviará al propietario un escrito donde le informará las actuaciones que deberá llevar a cabo para restaurar la legalidad urbanística y el plazo que tiene para cumplir con lo exigido, que mayormente dependerá de la infracción.
Hay que entender que ya esto es el inicio de un procedimiento administrativo. Por lo general, cuando la Administración detecta una infracción o incumplimiento de obligaciones urbanísticas, abre paralelamente dos expedientes, uno administrativo y otro sancionador.
Cuando nos abren un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas es porque la Administración cuenta con pruebas (denuncias o detección en una inspección urbanística).
En tal sentido, siempre se puede recurrir la apertura de un expediente de tal naturaleza, pues la ley permite que se utilicen todos los medios de defensa que el ordenamiento admite.
Ahora bien, el propietario tendrá que demostrar que no ha incumplido las obligaciones urbanísticas que se le imputan.
Y en todo caso, si se ha cometido una infracción, solicitar la información necesaria y licencias requeridas para poder devolver la legalidad urbanística al inmueble lo más pronto posible.
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¿Qué hacer ante la apertura de un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas?
Lo ideal y más recomendable es iniciar los trámites de legalización de la actuación o de las obras lo más rápido posible, pues, como ya se dijo al comienzo, algunas de las consecuencias de un expediente de esta naturaleza son la expropiación, demolición, venta forzosa o declaración de caducidad de la licencia.
La defensa puede demostrar, por ejemplo, que la infracción ha prescrito, pero para ello habrá que aportar facturas y recibos con fechas, para poder establecer los tiempos.
Lo mejor es no incurrir en infracciones ni en ningún tipo de incumplimientos urbanísticos, pues son más los dolores de cabeza que trae que los beneficios o tranquilidad. Para eso hay que contratar a profesionales que conozcan bien las leyes urbanísticas autonómicas y las respeten.
Ante la apertura de un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas habrá que estar pendientes de cualquier comunicación que emane de la Administración –por lo general, el ayuntamiento–, y si no llega, acudir a la oficina correspondiente y averiguar todo lo concerniente al expediente.
¿Cuándo prescribe un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas?
Si la Administración no dicta o notifica en el plazo máximo establecido por la normativa urbanística la resolución expresa, las actuaciones caducan y se archivan; esto, sin embargo, no exime a la Administración de cumplir con la obligación legal de resolver el caso.
En términos generales, el plazo de caducidad de un expediente por incumplimiento de obligaciones urbanísticas, dependiendo de cada comunidad autónoma, será de 6 meses a un año a partir de la iniciación del procedimiento.
No obstante, el procedimiento caducado no interrumpe el plazo de prescripción de la infracción y tampoco impide que se inicie un nuevo procedimiento (esto, siempre que la infracción no haya prescrito).
Hay que distinguir entre prescripción y caducidad. El procedimiento caduca cuando, según cada comunidad autónoma, ha pasado más del tiempo establecido sin que la Administración haga algo. Cualquier orden enviada al propietario será nula, porque el procedimiento caducó.
Si la infracción prescribió (los plazos dependen del grado y de la comunidad autónoma), y la Administración no hizo nada en el tiempo establecido en la ley para perseguir las infracciones, entonces en este caso el expediente habrá prescrito.
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