Agrupación de 2 fincas urbanas: ¿En qué consiste la agrupación de fincas? ¿Cuándo se puede realizar la agrupación de 2 fincas urbanas? ¿Qué licencia necesito para agrupar 2 fincas urbanas? Requisitos para la agrupación de fincas. A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a las preguntas planteadas anteriormente.
Introducción
Se habla de agrupación de 2 fincas urbanas cuando se unen dos propiedades donde ninguna es inferior en dimensiones a una quinta parte de la propiedad de mayor tamaño. Cuando eso sucede se habla de agregación y no de agrupación.
Las fincas urbanas son aquellas que se encuentran dentro del perímetro de una ciudad, o son parcelas que se están acondicionando para ser desarrollos urbanos. Se habla de fincas urbanas para referirse a inmuebles o edificaciones construidas sobre un terreno.
Aunque se trata de un procedimiento relativamente sencillo, es necesario apoyarse en arquitectos y otros técnicos cualificados para el levantamiento de los planos que se van a requerir para solicitar la autorización del ayuntamiento.
¿En qué consiste la agrupación de fincas?
La agrupación de 2 fincas urbanas cristaliza cuando la unión de ambas genera un nuevo registro como propiedad en el Catastro, y la desaparición de los dos registros anteriores. En otras palabras, dos fincas urbanas se unen para formar una nueva, con una nueva escritura.
La finca resultante de la agrupación de 2 fincas urbanas debe registrar sus nuevos linderos y otros datos en la Dirección General de Catastro. No hay que olvidar que la referencia catastral constituye la identificación jurídica y obligatoria de cualquier parcela o bien inmueble.
El Registro de Propiedad y la referencia catastral cambian cuando hay cambios en la parcela o el inmueble, por ejemplo, cuando esta es dividida en varias parcelas, o parte de ella es vendida.
O también cuando se produce la agrupación de 2 fincas urbanas, como la unión de dos locales comerciales para hacer uno más grandes, o de dos pisos para hacer una vivienda de mayor tamaño.
Diferencias entre agrupación de fincas y agrupación de fincas urbanas
No se debe confundir la agrupación de 2 fincas urbanas con la agregación de 2 fincas, aunque parezcan la misma operación.
Cuando hablamos de una agregación, una finca grande absorbe una finca más pequeña (menos de una quinta parte de la superficie de la grande). En este caso, la referencia catastral de la primera permanece, mientras la segunda desaparece.
En una agrupación de fincas desaparecen las dos referencias catastrales y se crea una nueva.
¿Cuándo se puede realizar la agrupación de 2 fincas urbanas?
La primera condición acabamos de mencionarla: cuando ninguna de las dos fincas es inferior en tamaño a una quinta parte de la otra.
Otra condición, aunque no es excluyente, es que sean parcelas contiguas, es decir, que se encuentren unidas por uno de los linderos.
Las fincas urbanas pueden agruparse, también, aunque no sean colindantes si tienen un propósito común, como el de una misma función económica (un ejemplo podría ser dos locales de una misma firma comercial en un centro comercial).
Para la agrupación de 2 fincas urbanas tampoco es necesario que haya un solo propietario. Se pueden unir 2 fincas con dos o más propietarios en una propiedad indivisa.
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Motivos para agrupar 2 fincas urbanas
Son varias las razones que pueden llevar a considerar la agrupación de 2 fincas urbanas, como la de recibir en herencia la finca colindante, la compra de la finca, o que sea cedida a cuenta de una deuda.
Dos propietarios también pueden decidir agrupar sus fincas cuando quieren acceder a créditos o llevar adelante un proyecto en común. Al unirse deben definir claramente cuál es la participación indivisa de cada uno de los propietarios.
Requisitos para la agrupación de fincas
La agrupación de fincas está regulada por varias normas legales: el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo; la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal; el Reglamento Hipotecario, la Ley Hipotecaria, y las leyes y decretos sobre normativa urbanística de cada municipio y comunidad autónoma.
El primer paso, naturalmente, es que los dos propietarios estén de acuerdo y tengan sus escrituras. El siguiente es contratar a un técnico para que elabore los planos (de las propiedades originales y de cómo va a quedar al producirse la agrupación).
Si hace falta la licencia de agrupación, se debe elaborar una memoria técnica explicando las razones por las que se quiere hacer la agrupación, e incorporar la descripción técnica de las propiedades (linderos, planos y todos los datos que se consideren necesarios).
Esta información se entregará al ayuntamiento para su evaluación o, de ser necesario, para el otorgamiento de la licencia de agrupación, o de la constancia de la no necesidad de la agrupación.
Exigencias del ayuntamiento para la agrupación de fincas
Por lo general, los ayuntamientos exigen licencia de agrupación cuando esta se va a dar en el casco histórico protegido de una ciudad.
Ya con la aprobación del ayuntamiento, y habiendo pagado las tasas correspondientes, se acude a notaría con todos los documentos antes mencionados para hacer la nueva escritura de la propiedad.
Será la notaría la que remita al ayuntamiento una copia autorizada, y el propietario quien la lleve a la Dirección General de Catastro para inscribir la nueva referencia catastral.
En caso de existir alguna carga o deuda en alguna de las propiedades, esta carga seguirá pesando sobre la finca original, y no se extenderá a la nueva propiedad.
¿Qué licencia necesito para agrupar 2 fincas urbanas?
Normalmente, no hace falta una licencia de agrupación de fincas, y lo que se tramita en el ayuntamiento es precisamente una declaración de innecesariedad de licencia.
Pero si se trata de fincas urbanas localizadas en el casco histórico, es probable que sea obligatorio tramitar la Licencia de Agrupación de Fincas.
Para obtener esta licencia es necesario elaborar una memoria o informe técnico justificando la agrupación de las fincas, describiendo los cambios que se van a hacer, acompañados por los planos de ambas propiedades y el plano del resultado de la agrupación de las mismas.
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